Jaarverslag 2020

Voorwoord

Het jaar 2020 zullen we niet snel vergeten. Waar we begin van het jaar corona alleen nog kenden als de naam van een Mexicaans biertje, werd het begin 2020 de naam voor een virus dat de wereld het hele jaar in haar greep zou houden. En nog steeds: ook dit voorwoord schrijf ik vanuit huis met kinderen om me heen. Omdat we werken op kantoor nog tot een minimum beperken en scholen en eigenlijk het hele publieke leven is stil gelegd.



Ik ben trots op
onze organisatie die afgelopen jaar enorm wendbaar bleek, flexibel meebewoog richting thuiswerken en elkaar waar nodig over hobbels heen hielp. Dit alles zodat we de dienstverlening aan onze huurders zo goed mogelijk konden doorzetten. We bleven woningen verhuren al duurde het soms iets langer en vonden inspecties daar waar mogelijk digitaal plaats. We bleven reparaties en onderhoud uitvoeren, al was het soms zoeken naar een goede manier om dit ook veilig te doen. We bleven nauw in contact met onze huurders en daar waar het niet via wijkrondes of buurtgesprekken kon, stuurden we een kaartje. Kortom; we gingen door. In dit bestuursverslag kunt u dat ook teruglezen. Ondanks de beperkingen waar we mee te kampen hadden is het Jaarplan 2020 dan ook vrijwel geheel afgerond en dit ook binnen de beoogde financiële kaders.

Ik maak me zorgen over of het wel genoeg is. Ik maak me zorgen over onze huurders en onze buurten. Als Rentree willen we een thuis bieden in Deventer. Maar de woningmarkt loopt vast. Vooral starters en spoedzoekers komen er bijna niet meer tussen. En hun kansen zullen de komende periode niet toenemen, nu ook de financiële effecten van de coronacrisis maken dat de druk op de woningmarkt en zeker ook de sociale huursector toeneemt. Zo werd voor het eerst binnen Woonkeus Stedendriehoek, ons regionale woonruimteverdeelsysteem, de grens van gemiddeld 100 reacties per woning doorbroken. Een treurige mijlpaal die aangeeft hoe belangrijk het is dat we de komende jaren, samen met onze partners in de stad, de schouders zetten onder voldoende nieuwbouw voor een breed palet aan doelgroepen.

Maar ook in de wijken is er werk aan de winkel. De tweedeling in onze samenleving neemt toe. Tussen arm en rijk, tussen kansrijk en kansarm. Waar mogelijk willen we dit doorbreken. Door gepaste aandacht, zorg voor gemengde wijken met voldoende draagkracht en draaglast. En daar waar zelfstandig wonen even niet lukt, voldoende alternatieven.

Gelukkig staan de neuzen in Deventer allemaal dezelfde kant op en wordt er met veel inzet gewerkt aan een stevige nieuwbouwimpuls. Echter: ambities zijn mooi, maar realisatie is beter. Wij gaan ons daar weer keihard voor inzetten, samen met onze partners, ook in 2021.

Jaap Huibers | directeur bestuurder

Deventer, 31 maart 2021

Woningen met
een goede kwaliteit

Als woningcorporatie investeren we flink in de kwaliteit van onze woningen. Om te zorgen voor een comfortabele woning voor onze huurders, maar ook om ervoor te zorgen dat onze woningen toekomstbestendig zijn. We investeren niet alleen in onderhoud, maar ook in duurzaamheid. In 2020 kregen maar liefst 262 woningen een nieuwe keuken, badkamer en/of toilet.

Veel van deze woningen vielen in een Grote Aanpak waarbij woningen ook energiezuiniger werden gemaakt. In 2020 voerden we bij 271 woningen een Grote Aanpak uit. Door corona kon er met veel minder mensen tegelijk gewerkt worden in een woning. Sommige Grote Aanpakken liepen daardoor wat vertraging op. Uiteindelijk zijn de werkzaamheden wel uitgevoerd.

Nieuwbouw werd er in 2020 niet opgeleverd. Maar was wel volop in voorbereiding. In 2021 wordt gestart met de bouw van 38 eengezinswoningen in de Rivierenwijk. Even verderop, aan het Deltaplein komt een appartementengebouw met nog eens 43 woningen. Daarnaast zijn we gestart met de ontwikkeling om 21 zorgwoningen te realiseren op de voormalige Shita locatie in Voorstad. 

Projecten

In 2020 is door Rentree veel geïnvesteerd in het verbeteren van de woningvoorraad door interieurvernieuwingen uit te voeren. Er zijn 262 woningen voorzien van een nieuwe badkamer en/of keuken en/of toilet. In 2020 zijn geen nieuwbouwwoningen opgeleverd. Wel was er nieuwbouw in voorbereiding.

Met Grote Aanpak projecten verduurzaamt Rentree bestaande woningen, wordt het interieur vernieuwd, woningen energetisch verbeterd en het nodige planmatig onderhoud uitgevoerd. In 2020 hebben we aan de volgende Grote Aanpak projecten gewerkt:

  • Grote Aanpak bij mutatie, 13 woningen
  • Grote Aanpak Zandweerd Ter Borchbuurt e.o 98 opgeleverd in 2020; totaal 156 woningen (opleveringen vanaf 2020 tot en met 2021)
  • Grote Aanpak Hof van Colmschate e.o. 47 opgeleverd in 2020; aanpak van 79 woningen (opleveringen in 2019 en 2020)
  • Grote Aanpak van Hetenstraat, 17 opgeleverd in 2020 (aanpak van 23 woningen opleveringen in 2019 en 2020)

Grote Aanpak projecten

Door het complexmatig verbeteren van onze woningen zorgen we niet alleen voor een energetische verbetering, maar zorgen we ook dat de kwaliteit van onze woningen op peil blijft. Hierna meer informatie over de Grote Aanpakken die in 2020 speelden.

Huurders waarbij een Grote Aanpak gaat komen, worden altijd persoonlijk benaderd. Als het kon, dan thuis op de bank of aan de keukentafel. Maar soms ook via (video)bellen. Het ging om huurders in de Ooievaarstraat en de Rivierenwijk. We vinden het persoonlijke contact en de uitleg over de werkzaamheden erg belangrijk. En door het persoonlijke contact kunnen we ook de impact voor de huurder goed inschatten. En indien nodig hiervoor de nodige hulp of voorzieningen regelen.

Grote Aanpak bij mutatie

Vooruitlopend op nieuwe projecten doen we graag ervaring op met lege woningen uit deze complexen. Dat doen we door deze bij mutatie energetisch te verbeteren en het interieur te vernieuwen. Tevens worden woningen – die door omstandigheden in het verleden niet mee hebben gedaan in een Grote Aanpak – bij mutatie alsnog aangepakt. In 2020 zijn 13 woningen op deze wijze (energetisch) verbeterd.

Grote Aanpak Zandweerd Ter Borchbuurt e.o.

In de wijk Zandweerd is gestart met de uitvoering van de energetische verbetering en interieurvernieuwing van 156 grondgebonden woningen. Door de energiebesparende maatregelen gaan deze woningen van gemiddeld label C naar label A. Door de vervanging van de gevels wordt de uitstraling verbeterd en dat geeft een positieve impuls aan de buurt. Daarnaast worden er 7 woningen in de wijk gesloopt, hierdoor ontstaat meer ruimte  voor groen. In samenwerking met gemeente en de Deventer corporaties en het waterschap wordt onderzocht of het mogelijk is om de woningen op een duurzaam warmtenet aan te sluiten. Deze Grote Aanpak was eind 2020 nog niet afgerond.

Grote Aanpak Hof van Colmschate

In de wijk Voorstad zijn 79 woningen aangepakt in een Grote Aanpak. Daarbij werden de woningen in 2019 (38 woningen) en 2020 (47 woningen) energetisch verbeterd, de badkamer, keuken en/of toilet vernieuwd, planmatig onderhoud uitgevoerd en asbest verwijderd. De woningen gingen van gemiddeld energielabel D naar label A. 

Grote Aanpak Van Hetenstraat e.o.

In de wijk Tuindorp werden 17 woningen energetisch verbeterd. Ook is planmatig onderhoud uitgevoerd en werd het interieur vernieuwd. Energetisch werden de woningen verbeterd van gemiddeld energielabel E naar label A. 

Grote Aanpak Rivierenwijk

In de wijk Rivierenwijk werden de voorbereiding gestart voor een Grote Aanpak van 216 eengezinswoningen in de Lekstraat en omgeving. De Grote Aanpak bestaat uit het uitvoeren planmatig onderhoud, dakpanvernieuwing, energetisch verbeteren van de woning en het vernieuwen van het interieur. Eind 2020 werd gestart met de draagvlakmeting (minimale instemming door 70% van de huurders), deze werd eind december al ruimschoots behaald. De start van de werkzaamheden is gepland in april 2021. De uitvoering van het project loopt door tot medio 2022

Grote Aanpak Ooievaarstraat

In de Ooievaarstraat zijn de voorbereidingen gestart voor een grote aanpak van 16 woningen. De grote aanpak bestaat uit het uitvoeren planmatig onderhoud, energetisch verbeteren van de woning en het incidenteel vernieuwen van het interieur. Eind 2020 is gestart met het behalen van de draagvlakmeting, deze werd begin december behaald. De start van de werkzaamheden staat gepland in januari 2021. De uitvoering van het project loopt door tot medio 2021.

Grote Aanpak de Bekkumer

In 2020 werden voorbereidingen getroffen voor de Grote Aanpak van 79 woningen in de Bekkumer. Er is een bouwpartner voor de planontwikkeling en realisatie geselecteerd en huurders zijn gevraagd wat zij belangrijk vinden voor hun woning. In Q1 2021 worden scenario’s bedacht en plannen uitgewerkt waarin de woningen energetisch worden verbeterd, planmatig onderhoud wordt uitgevoerd en het interieur wordt vernieuwd. 

Nieuwbouw

Met de gemeente Deventer en diverse andere partijen zijn gesprekken gevoerd en verkenningen gedaan voor de uitbreiding van de portefeuille van Rentree met betaalbare nieuwbouw huurwoningen, passend bij de doelstellingen van Rentree. 

Ontwikkellocaties voor uitbreiding van de portefeuille

Rentree is voornemens om 40 appartementen af te nemen in de Jozef locatie van ontwikkelaar en grondeigenaar Nijhuis. De intentie is om deze huurwoningen te verhuren aan een drietal zorgpartijen. Verwachting is dat in Q1 2021 een samenwerkingsovereenkomst wordt getekend met de ontwikkelaar en de zorgpartijen. 

Rentree is de ontwikkeling gestart om samen met een groep bewoners 8 tiny houses met 1 gemeenschappelijke ruimte te ontwikkelen in het nieuwbouwplan Tuinen van Zandweerd. In januari 2021 wordt een samenwerkingsovereenkomst getekend met de co-housing groep waarna vervolgens gestart wordt met de selectie van een partij voor de levering en plaatsing van de tiny houses. Oplevering wordt begin 2022 verwacht.

In de huidige markt is het voor corporaties lastig om betaalbare grondposities te verwerven, omdat de concurrentie enorm is toegenomen en de nieuwbouw aanzienlijk in prijs is gestegen. Rentree blijft zich volop inzetten om de portefeuille uit te breiden met betaalbare huurwoningen.

Nieuwbouw ontwikkeling Aan de Dijk (Rivierenwijk)

In de wijk Rivierenwijk heeft Rentree een grondlocatie. Op deze plek is een plan ontwikkeld voor 38 grondgebonden woningen en is een bouwovereenkomst gesloten. In 2021 worden deze woningen gerealiseerd, verwachte oplevering is Q4 2021. In deze ontwikkeling wordt samengewerkt met Hegeman Bouw en ontwikkeling Almelo. Zij hebben een aangrenzende grondpositie, de voormalige kwekerij. Beide locaties zijn opgenomen in het stedenbouwkundig plan en het bestemmingsplan, om zo een mooi nieuw leefgebied te maken dat passend en aanvullend is op de bestaande bouw.

Nieuwbouw ontwikkeling Deltaplein

In de wijk Rivierenwijk heeft Rentree een overeenkomst gesloten om 43 nieuwbouw appartementen af te nemen van Nikkels. De bouw start begin 2021, verwachte oplevering is begin 2022.

Nieuwbouw Shita locatie – samenwerking Solis

In de wijk Voorstad is Rentree voornemens om 20 senioren-appartementen te ontwikkelen in samenwerking met zorgpartij Solis. Solis is voornemens om op dezelfde locatie 40 zorgappartementen voor ouderen te ontwikkelen. In 2020 is een intentieovereenkomst gesloten tussen Solis en Rentree voor deze ontwikkeling.

Onderhoud

Rentree zorgt met beheer en onderhoud voor woningen die technisch in orde zijn en voldoen aan onze basiskwaliteit. De kwaliteit (eisen vanuit gezondheid en milieu) is conform wettelijke voorschriften en eisen vanuit het bouwbesluit. Er vinden structureel controles, inspecties en metingen plaats om aan alle voorschriften en eisen te voldoen.

Voor het beheer en onderhoud van onze complexen, maken we meerjarenplannen. In deze plannen staan de werkzaamheden die de komende jaren uitgevoerd moeten worden. 

In 2020 is door Rentree veel geïnvesteerd in het verbeteren van de woningvoorraad door interieurvernieuwingen uit te voeren. Er zijn 262 woningen voorzien van een nieuwe badkamer en/of keuken en/of toilet.

Beheer en onderhoud

Rentree heeft voor het Resultaatgericht Onderhoud vaste partners, namelijk Salverda en Instain voor het dagelijks onderhoud en Wolters TVO voor het planmatig onderhoud. 

Resultaatgericht onderhoud (RGO) betekent dat het onderhoud en het resultaat in een meerjarenafspraak wordt vastgelegd die in jaarafspraken wordt vertaald, waarbij maximaal gebruik wordt gemaakt van elkaars expertise. Het ultieme doel van RGO is om te komen tot hoge klanttevredenheid, optimale kwaliteit en zo laag mogelijke integrale kosten. Partijen kunnen het onderhoud tegen een scherpe prijs uitvoeren vanwege de duur van de overeenkomst, de omvang van het aantal wooneenheden en het slim combineren van werkzaamheden. Maar ook door elkaars kennis en ervaring slim te gebruiken. 

In 2020 zijn de meerjarencontracten met Salverda en Instain verlengd met 6 jaar voor het dagelijks, mutatie-, contract- en service-onderhoud voor bouwkundige- en installatiewerkzaamheden. 

Salverda, Instain en Wolters TVO voeren – binnen de kaders van de overeenkomst en de afspraken uit het jaarplan – de werkzaamheden naar eigen inzicht uit. De uitvoering wordt door Rentree steekproefsgewijs getoetst en is in 2020 als goed beoordeeld. De klanttevredenheid van onze huurders met betrekking tot het onderhoud en de onderhoudspartners is uitstekend.

Planmatig onderhoud

Voor het planmatig onderhoud aan de buitenzijde van de woningen hebben we een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Dit plan wordt jaarlijks bijgesteld. In 2020 zijn veel onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. Daar waar Grote Aanpak projecten zijn gepland worden de werkzaamheden gecombineerd. In totaal is bij 538 woningen gevelonderhoud uitgevoerd en bij 162 woningen gevelonderhoud gecombineerd met een Grote Aanpak.

De belangrijkste werkzaamheden die zijn uitgevoerd:

  • Schilderwerk in 23 complexen (538 woningen)
  • Gevelwerk in 7 complexen (45 woningen)
  • Dakwerk/dakgoten in 4 complexen (47 woningen)
  • Reinigingswerk in 15 complexen (378 woningen)

Asbest risico-inventarisatie

Op het moment dat er werkzaamheden uitgevoerd worden in woningen van vóór 1995, of wanneer er asbestverdachte materialen aangetroffen worden die niet gebouw gebonden zijn (zoals vloerzeil), dan wordt een asbestinventarisatie uitgevoerd. In 2020 zijn er 86 woningen geïnventariseerd en is het nodige asbest verwijderd. 

Contractonderhoud

In 2020 heeft Rentree de geplande onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd, inclusief de wettelijke legionellabeheer-verplichtingen voor 22 zorgcomplexen. Rentree heeft het afgelopen jaar het noodzakelijke onderhoud aan de installaties in de woningen, CV- ketels, mechanische ventilatie, veiligheidskeuringen, liftonderhoud, schoonmaak, groen- en dak-inspecties uitgevoerd. 

Interieurvernieuwing

In 2020 zijn in 262 woningen de badkamers en/of keukens en/of toiletten vernieuwd. De uitvoering hiervan gebeurt projectmatig, op verzoek van de huurder of bij mutatie. De woonmakelaar toetst de aanvraag voor interieurvernieuwing op basis van de criteria schoon, heel, veilig en functioneel. In 2020 was het aantal vernieuwingen aanzienlijk lager dan in 2019. Oorzaak is dat het veelal onwenselijk was om gedurende de coronamaatregelen in bewoonde woningen interieurs te vernieuwen. 

Dagelijks onderhoud

In 2020 is ook mutatie- en reparatieonderhoud uitgevoerd. Deze werkzaamheden worden maandelijks gemonitord en getoetst. Ook wordt de klanttevredenheid continu gemeten.
In 2020 zijn 2272 reparatieverzoeken uitgevoerd, (dat zijn er 11% minder dan in 2019). Daarnaast is 1818 keer een beroep gedaan op onderhoud vanuit het servicefonds (gelijk aan 2019). Het aantal verzoeken en de kosten van het dagelijks onderhoud zijn in 2020 ten opzichte van 2019 stabiel gebleven. Mutatie onderhoud
Het aantal mutaties was in 2020 laag waardoor er minder kosten zijn gemaakt dan begroot. . De gemiddelde kosten per mutatie zijn licht gestegen. Oorzaken zijn onder andere de indexatie van materialenprijzen en uurlonen van de vaklieden, maar ook doordat er gemiddeld genomen meer werkzaamheden per woning werden uitgevoerd.

Mutatie onderhoud

Het aantal mutaties was in 2020 laag waardoor er minder kosten zijn gemaakt dan begroot. . De gemiddelde kosten per mutatie zijn licht gestegen. Oorzaken zijn onder andere de indexatie van materialenprijzen en uurlonen van de vaklieden, maar ook doordat er gemiddeld genomen meer werkzaamheden per woning werden uitgevoerd.

Voldoende woningen die passen bij de vraag

Wij zijn thuis in Deventer en gunnen het anderen om ook een thuis van Deventer te maken. Daarom zetten we ons in voor voldoende sociale huurwoningen in verschillende buurten en wijken. Ondanks corona werd er in 2020 nog flink verhuisd. Maar liefst 176 huishoudens – van jong tot oud, alleenstaand of met een gezin – ontvingen de sleutel van hun nieuwe ‘thuis’.

Om vrijgekomen woningen eerlijk te verdelen, bieden de woningcorporaties in de Stedendriehoek sociale huurwoningen aan via Woonkeus Stedendriehoek. De meeste woningen worden toegewezen aan de woningzoekende die het langst staat ingeschreven. Sommige woningen worden verloot.

Met de gemeente zijn afspraken om vergunninghouders aan een woning te helpen. In 2020 konden we die afspraken nagenoeg waarmaken. Verder werden er 14 woningen verkocht omdat deze niet pasten binnen onze betaalbare woningvoorraad.

Toewijzing

In 2020 werden 176 nieuwe huurcontracten afgesloten; allemaal in de bestaande woningvoorraad. Dit is inclusief de verhuur door intermediaire verhuurders. Er zijn geen nieuwbouwwoningen opgeleverd. De mutatiegraad voor onze huurwoningen was 5,3%.

Woningtoewijzing via Woonkeus

De toewijzing van sociale huurwoningen in onze regio gebeurt via Woonkeus Stedendriehoek. Woningzoekenden kunnen reageren op corporatiewoningen in de gemeenten Apeldoorn, Brummen, Deventer, Voorst en Zutphen. De woningcorporaties in de Stedendriehoek hebben hiervoor een samenwerkingsovereenkomst afgesloten. De gemeenten zijn verantwoordelijk voor de toekenning van urgenties. De corporaties stemmen het toewijzingsbeleid onderling af. Daarnaast hebben de corporaties en de gemeenten jaarlijks gezamenlijk overleg in een overleggroep en een bestuurlijk overleg, zo ook in 2020.

Meestal geldt inschrijfduur, maar ook via loting

Het grootste deel van het aanbod wordt toegewezen op basis van inschrijfduur. Hierdoor kunnen bepaalde groepen woningzoekenden niet binnen afzienbare tijd een sociale huurwoning bemachtigen. Om hieraan tegemoet te komen wordt een deel van de woningen toegewezen via loting. De afspraak is dat de corporaties minimaal 10% en maximaal 25% van de vrijgekomen woningen via loting aanbieden. Voor loting is de inschrijfduur niet van belang; iedere woningzoekende maakt evenveel kans.

Rentree heeft 24 woningen via loting aangeboden. Dit is 14% van het totaal door Rentree aangeboden huurwoningen. Naast deze verdeelsystemen worden op basis van afspraken woningen via directe bemiddeling aan bijzondere doelgroepen toegewezen.

Verkoop

Rentree verkoopt woningen die niet passen binnen onze voorraad van betaalbare woningen. Daarmee dragen we bij aan het aanbod van betaalbare koopwoningen. Maar ook helpt de opbrengst Rentree bij het financieren van de investeringsopgave.

In 2020 zijn 14 woningen verkocht, voor een gemiddelde verkoopprijs van €192.000. De opbrengsten per woning zijn in het jaar 2020 gestegen ten opzichte van 2019 door de schaarste op de markt. Daarnaast zijn 4 bedrijfspanden verkocht. Dit heeft 1,3 miljoen opgebracht. Er stond nog een verkoop van een bedrijfspand gepland. Deze verkoop is uitgesteld doordat de kopende ondernemer zich heeft teruggetrokken.

Vergunninghouders

Het landelijk asielbeleid schrijft voor dat gemeenten het huisvesten van vergunninghouders organiseren. Met de corporaties is afgesproken dat zij deze taakstelling op zich nemen en via directe bemiddeling vergunninghouders een woning aanbieden. De taakstelling voor de gemeente Deventer was in 2020 het huisvesten van 68 personen, daarbij kwam nog 1 persoon vanuit de taakstelling van 2019.

Door een goede samenwerking tussen de corporaties, de gemeente en Vluchtelingenwerk is het nagenoeg gelukt de taakstelling te realiseren. In totaal hebben de corporaties 64 personen gehuisvest, waarvan 12 personen door Rentree.

Samenstelling en mutaties vastgoedportefeuille

Het aantal verhuurbare eenheden daalde met 17 naar een totaal aantal van 3.735 eenheden:

  • In Zandweerd-zuid zijn 7 eengezinswoningen aangekocht van studentenhuisvester DUWO. Verder zijn 2 appartementen aangekocht waardoor 2 kleine vereniging van eigenaren kon worden opgeheven.
  • Door middel van reguliere verkoop zijn 14 woningen, 3 kinderdagverblijven en 1 winkel verkocht.
  • De woonwagenstandplaatsen en huurwoonwagens (8 onzelfstandige wooneenheden) zijn verkocht en overgedragen aan de stichting Woonwagenbeheer Deventer.
  • In verband met het beëindigen van kamerverhuur is 1 onzelfstandige wooneenheid omgezet in 1 zelfstandige huurwoning.

Dat levert onderstaand overzicht op:

Woningen die duurzaam zijn

Onze woningen verduurzamen staat hoog op de agenda. Niet alleen voor het milieu, ook voor de bewoners die profiteren van lagere woonlasten en meer comfort. Daarbij zijn er afspraken gemaakt van het behalen van doelen in het Energieakkoord. Zo moeten corporatie woningen in 2021 een gemiddeld energielabel B hebben. Onze woningen hadden eind 2020 al een gemiddeld energielabel B! 

Natuurlijk zitten we niet stil. We gaan bijvoorbeeld ook op zoek naar alternatieve warmtebronnen. In 2020 legden we ons nieuwe duurzaamheidsbeleid vast. Daarin staat in grote lijnen welke maatregelen we de komende jaren (en op langere termijn) nemen op weg naar een duurzame woningvoorraad.

Verduurzamen van bestaand bezit

Het verbeteren van de energetische kwaliteit van ons bestaand bezit heeft hoge prioriteit. Het beperken van de energievraag is hierin het basisuitgangspunt daarnaast wordt het wooncomfort door deze energetische verbeteringen enorm  maatregelen verbeterd. Naast het beperken van de energievraag, zoeken we ook naar andere energiebronnen. Bijvoorbeeld een Slim Warmtenet voor Zandweerd (verderop meer daarover). 

Rentree heeft in de prestatieafspraken met de gemeente de doelstelling om in 2022 een gemiddeld label B te behalen opgenomen. Deze doelstelling is in 2020 gehaald.

Verduurzamen doen we niet alleen. Samen met onze samenwerkingspartijen gaan we op zoek naar koppelkansen. In de Rivierenwijk heeft dit geresulteerd in het vernieuwen van het elektriciteitsnet door Enexis. Hierdoor is het voor alle woningeigenaren en huurders mogelijk om in dit gebied zonnepanelen op de woningen te leggen.

Samenwerken aan verduurzaming

De transitie van de sociale woningvoorraad in Deventer van het gas af naar betaalbare alternatieve energievoorzieningen is een enorme uitdaging. Dit kan Rentree niet alleen. Daarom hebben de Deventer corporaties, de gemeente Deventer, Enexis en de provincie Overijssel samen ‘Het Pact van de Oude Raadzaal’ opgesteld en wordt er samengewerkt aan Fossielvrij en Betaalbaar Wonen Deventer (platform FBW). Het Pact is een routekaart tot 2050 om met elkaar de bestaande sociale huurwoningen in Deventer fossielvrij te maken en tegelijkertijd betaalbaar te houden. Afgelopen jaar is er samen gewerkt aan het opstellen van de warmte transitievisie van de gemeente Deventer.

Vanuit dit platform vindt de gezamenlijke communicatie plaats rondom de energietransitie. De jaarlijkse afstemming van de investeringen van de partijen heeft plaats gevonden en heeft geleid tot het aanwijzen van nieuwe wijken waarin gezamenlijk wordt gewerkt aan een buurt of wijkaanpak.

Warmtenet Zandweerd

In 2020 werd een plan uitgewerkt voor een duurzaam warmtenet waarbij provincie en het Rijk hebben aangegeven hieraan bij te dragen. De warmte voor dit warmtenet komt vanuit de restwarmte van de rioolwaterzuivering. Een duurzame warmte die in de wijk kan zorgen voor een alternatief op het stoken op gas. Zowel huurders als particuliere eigenaren worden zoveel mogelijk betrokken en geïnformeerd via buurtbijeenkomsten. Doel is om de eerste woningen in 2021 op het warmtenet aan te sluiten. De nieuwbouw in de Tuinen van Zandweerd – onder andere onze tiny houses – worden in deze fase op het warmtenet aangesloten. In de volgende fase gaan we onze bestaande woningen (verderop in de wijk) ook aansluiten. Dit wordt verder uitgewerkt in 2021.

Projecten

In projecten die we opstarten voor bestaande bouw wordt altijd het wel of niet overstappen op een alternatieve energievoorziening overwogen. In deze overweging nemen we de resultaten van lopende projecten en projecten uit het verleden mee. 

In de Grote Aanpak Rivierenwijk wordt samengewerkt met gemeente en Enexis om het elektranet te verzwaren zodat zonnepanelen op (alle) woningen mogelijk wordt.

Wocozon

In 2020 zijn 139 woningen van Rentree voorzien van zonnepanelen op het dak. Rentree heeft hiervoor een samenwerking met Wocozon. Wocozon is een stichting die zonnestroom levert aan huurders door middel van het plaatsen van zonnepanelen op de daken. Rentree heeft met Wocozon een meerjarencontract afgesloten. Bij de Grote Aanpak projecten van 2020 hebben de huurders een aanbod gehad om zonnepanelen op hun dak te leggen. Huurders profiteren hiervan door lagere energiekosten. 

Energie-Index (labels)

Eind 2020 komt de gemiddelde energie-index uit op 1.41(ultimo 2019: 1,44). Daarmee is de doelstelling een gemiddeld energielabel B (energie index 1,20 tot 1,40) in 2020 nagenoeg gehaald.

Betaalbare huren

Sociale huur daar zijn wij voor. Daarom heeft 99% van onze woningen een huurprijs waarvoor huurtoeslag kan worden aangevraagd. Dat betekent dus dat mensen met een laag inkomen huurtoeslag kunnen aanvragen. Van onze vrijgekomen woningen moeten we minimaal 95% toewijzen aan mensen met een inkomen dat past bij de woning, in 2020 hebben we daar ruim aan voldaan.

Omdat we willen dat nieuwe huurders met een bescheiden inkomen bij ons terecht kunnen, zorgen we ervoor dat de streefhuur van minimaal 80% van onze huurwoningen onder de aftoppingsgrens ligt. Daarmee blijven we zorgen voor betaalbare sociale huurwoningen in Deventer. 

Betaalbaarheid

De kerntaak van Rentree is het bieden van passende en betaalbare huisvesting aan mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt, zoals mensen met een bescheiden inkomen. Oftewel: we zorgen voor een thuis in Deventer voor mensen die geen woning op de vrije markt kunnen huren of kopen. Rentree bezit eind 2020 ruim 3.600 woningen, 99% van de woningportefeuille heeft een huurprijs waarvoor huurtoeslag kan worden aangevraagd. Dat betekent dat de netto huur niet hoger is dan €737,14 per maand. Daarmee kunnen huurders met een laag inkomen dus huurtoeslag aanvragen. Door de huurprijzen binnen de grenzen van de huurtoeslag te houden, levert Rentree een grote bijdrage aan de volkshuisvesting in Deventer.

Inkomensgrens

Rentree moet – net als alle woningcorporaties – minimaal 80% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden met een jaarinkomen tot € 39.055. Deze grens is vastgesteld door de Europese Commissie. Daarnaast mogen we maximaal 10% toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen € 39.055 en € 43.574 en maximaal 10% vrij toewijzen. 

In 2020 heeft Rentree 96% van haar sociale huurwoningen toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen lager dan € 39.055. 2% van onze vrijgekomen woningen ging naar huishoudens met een inkomen tot € 43.574 en 2% naar huishoudens met een hoger inkomen. 72% van de nieuwe huurders kan aanspraak maken op huurtoeslag.

Passend toewijzen

Vanaf 1 januari 2016 moeten corporaties woningen passend toewijzen, dat betekent dat minimaal 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een woning toegewezen krijgen onder de voor hen geldende aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Van de huurtoeslaggerechtigde woningzoekenden heeft uiteindelijk 98% een woning onder de aftoppingsgrens gekregen. 72% van de huishoudens die een woning kreeg van Rentree behoort tot de doelgroep met recht op huurtoeslag. Om deze groep passend te kunnen toewijzen en de slaagkansen niet te verminderen, heeft 80% van onze woningen een streefhuur onder de aftoppingsgrenzen. 

Binnen de Stedendriehoek is op basis van slaagkansen uit het verleden afgesproken per gemeente de woningen tussen de aftoppingsgrenzen in een verhouding van 60-20-20 aan te bieden met een speling van +/- 10% (zie tabel). Het totale aanbod in Deventer voldoet aan de afgesproken verdeling. Rentree levert voornamelijk een bijdrage aan het aanbod onder de aftoppingsgrenzen.

Tabel: Verdeling aanbod 

Verdeling aanbod1< € 607€ 608 – € 651€ 652 – € 720
 60%20%20%
Rentree50%39%11%
Deventer63%24%13%
1 marge van +/- 10% Bron: Woonkeus

Huurverhoging

In 2020 mocht de gemiddelde maximale huurverhoging voor sociale huurwoningen niet hoger zijn dan de inflatie. De maximaal toegestane huurverhoging was in 2020 dan ook 2,6%. Rentree kent een huursomstijging van 2,6% over 2020 door de jaarlijkse huurverhoging. In verband met corona hebben de corporaties die zijn aangesloten bij Woonkeus de huurverhoging met drie maanden uitgesteld en is de huurverhoging niet in juli, maar in oktober doorgevoerd.

Woningen die qua huur verder van de streefhuur zaten, kregen een hogere huurverhoging dan woningen die dichtbij de streefhuur zaten. Hierdoor verbetert de prijs/kwaliteitverhouding. 

In de sociale sector lag de bandbreedte tussen 0% en 3,6%. Voor de vrije sector gold een huurverhoging van 3,6%.

In fijne wijken en buurten

Prettig wonen doe je niet alleen in een fijne woning. Ook een fijne buurt is belangrijk. En elke buurt is anders en vraagt wat anders. Reden voor Rentree om actief te werken aan de leefbaarheid van onze buurten. Voor een leefbare buurt heb je een goede balans nodig tussen de draagkracht en draaglast. Het werken aan de leefbaarheid doen we natuurlijk niet alleen, maar samen met onze partners. 

We zorgen dat we aanwezig zijn in onze buurten en gaan regelmatig in gesprek met onze huurders. Door corona kon dat in 2020 minder vaak ‘live’. Wel vonden we andere manieren om met onze klanten in contact te blijven. Bijvoorbeeld door te videobellen.

Bij leefbaarheid hoort ook het optreden tegen overlast en woonfraude; woningen die illegaal bewoond worden. In 2020 werden 6 woningen waar sprake was van woonfraude opnieuw verhuurd. Ook werd bij 1 woning het huurcontract ontbonden na het aantreffen van een hennepplantage. 

Leefbaarheid

Als we in contact zijn met huurders luisteren we, vragen we door, nemen we het probleem niet over maar zorgen we ervoor dat verbindingen tot stand komen. We verwijzen niet alleen door, maar halen waar nodig partijen erbij en leveren maatwerk als dat nodig is. En dat doen we niet alleen, maar samen met anderen. De woonmakelaars en woonconsulenten spelen een essentiële rol hierin.

Werken in de wijken en buurten

We vinden het belangrijk dat onze buurten en wijken leefbaar blijven en onze huurders zich thuis voelen in hun buurt. Rentree heeft woonmakelaars die de buurt als hun broekzak kennen, zij zijn het aanspreekpunt voor de huurders. Doordat zij veel in de buurt zijn en de nieuwe verhuringen begeleiden, zien en spreken zij veel bewoners. Daarnaast onderhouden de woonmakelaars actief het professionele netwerk en zetten zij deze in waar dat nodig is. Zij zijn door deze aandacht en focus in staat om in onze buurten en voor onze huurders het verschil te maken. 

In 2020 hebben COVID19 maatregelen het aantal contactmomenten en buurtrondes aanzienlijk verminderd. Door wél telefonisch in contact te blijven en (als het kan) in de buurt aanwezig te zijn, zijn wij in 2020 zo zichtbaar als mogelijk gebleven. 

Om de draaglast en draagkracht van de buurt te monitoren is het belangrijk om goed te kijken naar de nieuwe bewoners die in de buurt komen wonen. Vanuit de doelstelling van een inclusieve samenleving in Deventer komen er vaker mensen vanuit beschermd wonen in een corporatiewoningen te wonen. Sommigen hebben hier hulp of begeleiding bij nodig of kunnen druk leggen op de naaste omgeving. En dat is dan van invloed op de leefbaarheid. In 2020 zijn gesprekken gevoerd met nieuwe huurders en indien nodig werden er aanvullende huurvoorwaarden opgesteld. 

In 2020 is er een start gemaakt met het maken van analyses van de wijken om zo te bekijken wat de opgaven zijn van iedere afzonderlijke wijk. In 2021 zal dit verder worden verfijnd en omgezet in concrete acties.

Samen met onze partners

Een inclusieve samenleving vraagt om een permanente dialoog over de betekenis ervan met alle betrokkenen: bewoners, sociaal team, politie, zorginstellingen. Het vraagt dat alle partijen hetzelfde beeld hebben over wat inclusie betekent. Proactief signaleren en acteren is ingewikkeld, maar Rentree vindt samenwerken met de partijen in Deventer aan een inclusieve samenleving wel heel belangrijk. 

Overlast en sociale problematiek

Rentree heeft een maatschappelijke taak. Daarbij hoort dat we met de partners in de stad betrokken zijn bij onze huurders en de sociale problematiek die zich voordoet. We hebben een gerichte aanpak op woonoverlast. In de meeste gevallen is er ook sprake van sociale problematiek. Door vroegtijdige signalering zijn wij in staat om escalaties te voorkomen. We werken daarin samen met ons netwerk, zoals buurtbemiddeling, wijkagenten, sociale teams, het Bijzondere Zorgteam, omwonenden, hulpverleners en andere betrokkenen.

In 2020 is door Rentree op 71 adressen ingezet op het terugdringen van overlast, sociale problematiek of een combinatie van beide. Eind 2020 waren daarvan 35 zaken afgerond. Bijvoorbeeld door gesprekken met betrokkenen, inzet van het netwerk, een gedragsaanwijzing, laatste kans traject of aanvullende voorwaarden bij het huurcontract. In 2020 zijn er bij 12 nieuwe huurders aanvullende voorwaarden afgesproken en zijn er 3 laatste kans trajecten gestart bij bestaande huurders. Bij de overige zaken speelt veelal zwaardere problematiek, die lopen nog. In 2020 waren er 15 aanmeldingen voor het Bijzondere Zorg Team. In 2020 zijn 2 procedures gevoerd naar aanleiding van overlast. In overleg is het huurcontract ontbonden.
De woonmakelaars van Rentree hebben wekelijks contact met de Sociale Wijkteams op wijk/ buurt niveau en de individuele situaties van de huurders in hun wijk. 

Rentree werkt vanuit een preventieve aanpak en is zorgvuldig bij het toewijzen van woningen aan nieuwe huurders. In totaal hebben wij met 53 huurders (32%) een intakegesprek gevoerd.

Woonfraude 

Illegale bewoning onttrekt schaarse woningen aan het reguliere verhuurproces en roept negatieve gevoelens op bij goedwillende buurtbewoners. In 2020 heeft Rentree 23 mogelijke woonfraude adressen onderzocht. Daarvan zijn 6 woningen terug in het verhuurproces gekomen. 7 adressen blijven in 2021 nog in onderzoek. Bij de overige adressen is de situatie opgelost of is na onderzoek geconstateerd dat er geen sprake was van woonfraude. Er zijn 2 juridische procedures gevoerd in 2020 voor woonfraude, 1 zaak wordt in 2021 behandeld, in de andere zaak heeft de rechter de zaak gesloten wegens gebrek aan bewijs.

Hennep

Rentree vindt hennepkwekerijen (het telen, bewaren, bewerken of verwerken van hennep) onacceptabel. Bij constatering van hennep wordt direct een procedure tot ontruiming gestart. De politie heeft in 2020 in 1 woning van Rentree een hennepplantage aangetroffen. Na een persoonlijk gesprek is de huurovereenkomst door de huurder zelf opgezegd. In 2020 is dan ook geen juridische procedure gevoerd. Bij 1 woning is door de politie in de tuin hennep aangetroffen. De planten zijn in beslag genomen. De planten waren voor eigen (medicinaal) gebruik. De huurder heeft een waarschuwing gekregen, maar het huurcontract is niet beëindigd. 

We betrekken onze huurders

We vinden het belangrijk dat onze huurders tevreden zijn over onze dienstverlening. We meten dit continu en scoren daar ook goed op – onze huurders geven ons gemiddeld een 8. Daarnaast geven we huurders graag invloed op ons beleid. Bijvoorbeeld door nauw samen te werken met het BAR.

Maar ook ‘gewoon contact leggen’, even een belletje of een kaartje in de bus. Omdat we door corona in 2020 minder mensen zagen zochten we andere manieren om in contact te blijven. Zo hebben we tijdens de eerste lockdown actief contact gezocht met huurders van 85 jaar een ouder. Maar bijvoorbeeld ook met de feestdagen alle huurders een kaartje gestuurd.  

Bewoners Adviesorgaan Rentree (BAR)

Over onze doelen, plannen en prestaties leggen we graag verantwoording af. Maar ook halen we graag input op bij betrokken partijen. En dat geldt zeker voor huurders. Op beleidsniveau is het Bewoners Adviesorgaan Rentree (het BAR) de gesprekspartner van Rentree.

In 2020 hebben Rentree en het BAR 5 keer overleg gehad. Onderwerpen van gesprek waren o.a.:

  • De (uitgestelde) jaarlijkse huurverhoging (adviesaanvraag) 
  • De tarieven van de fondsen (adviesaanvraag)
  • Corona en de gevolgen hiervan voor de huurders en de organisatie
  • Het jaarverslag 2019 van de Klachtenadviescommissie (KLAC)
  • Evaluatie van de samenwerkingsovereenkomst tussen het BAR en Rentree
  • Toelichting op de grote aanpakken
  • Vergoedingentabel bij duurzaamheidsmaatregelen (adviesaanvraag)
  • Het bod aan de gemeente en de prestatieafspraken voor 2021 (adviesaanvraag)
  • Basiskwaliteit van de woningen (adviesaanvraag)
  • De halfjaarlijkse monitor van Woonkeus
  • Het jaarplan 2020 van Rentree, inclusief de meerjarenbegroting
  • Begroting 2021 van het BAR inclusief verstrekking iPads
  • De nieuwe vastgoedstrategie (adviesaanvraag)
  • De Rode draad – het ondernemingsplan van Rentree (adviesaanvraag)

We hadden dit jaar 6 vergaderingen gepland. Vanwege corona hebben we één vergadering laten vervallen. De andere 5 vergaderingen konden – met wat aanpassingen – toch fysiek doorgaan. Daarnaast zijn we – buiten kantoor – nog een keer samengekomen om het duurzaamheidsbeleid met elkaar te bespreken. We koesteren de samenwerking met het BAR, de input is kritisch maar constructief; hiermee leveren zij een waardevolle bijdrage.

Het BAR heeft zich dit jaar weer verder geprofessionaliseerd. De behoefte ontstond het archief op een veilige manier te digitaliseren. Door corona ontstond ook de behoefte om digitaal te kunnen vergaderen. Rentree heeft het BAR hierin gefaciliteerd door iPads beschikbaar te stellen. Corona heeft hier echter wel roet in het eten gegooid. De helft van het BAR heeft instructies gehad over het gebruik van de iPads en het digitale archief. Door corona kon de uitreiking aan de andere helft nog niet plaatsvinden.

Huurdersbetrokkenheid

Door corona was het lastig om persoonlijk in contact te blijven met onze huurders. We hebben gezocht naar andere manieren om dit te doen.

Tijdens de eerste lockdown hebben we contact gezocht met een groot deel van onze huurders van 85 jaar en ouder. We maakten ons zorgen over deze doelgroep vanwege hun soms kwetsbare gezondheid en beperktere sociale kring. Gelukkig bleek uit de vele telefoongesprekken dat onze oudere huurders zich moedig redden in deze moeilijk tijd.

Daarnaast hebben we al onze huurders een kaartje gestuurd om ze een hart onder de riem te steken. Ook hebben we het contact met huurders met een (beginnende) huurachterstand aangehaald, om te voorkomen dat achterstanden op zouden lopen.

Prestatieafspraken

In 2020 hebben we ons, mede op aangeven van de huurdersorganisaties, op het thema ‘verrommeling’ gericht. De gemeente en de corporaties hebben hun afspraken op het gebied van  onderhoud van groen en grijs naast elkaar gelegd en gekeken of er verschil zit in het onderhoudsniveau. Verder was het de bedoeling dat uitvoerende medewerkers en huurders gezamenlijk op de fiets door Deventer zouden gaan om te bekijken en te bespreken hoe dit in de praktijk uitpakt. Door corona ging deze ‘fiets schouw’ niet door. Als alternatief is er eind 2020 een film gemaakt waarin diverse partijen en bewoners zijn geïnterviewd op door hen gekozen locaties. Het gezamenlijk bekijken en bespreken van de film gebeurt in 2021, zodra we weer met elkaar bijeen mogen komen. 

De voortgang van de prestatieafspraken is een vast agendapunt tijdens het Bestuurlijk Overleg Wonen. We bespreken de projectenkaart en monitoren daarmee de voortgang. Verantwoording van de realisatie richting de gemeenteraad vindt plaats in het eerste kwartaal volgend op het verstreken jaar. Zo is in het eerste kwartaal van 2020 verantwoording afgelegd over de realisatie van 2019. De prestaties van Rentree over 2020 met betrekking tot de sociale woningvoorraad en doelgroepen, de leefbaarheid en kwaliteit en duurzaamheid zijn in dit jaarverslag te lezen.

Klanttevredenheid

Tevreden klanten, daar doen we het voor. Daarom willen wij weten wat de wensen van onze klanten zijn. Maar ook hoe onze dienstverlening wordt beoordeeld. Onze klanttevredenheid wordt doorlopend gemeten. Elke maand worden huurders die op de één of ander manier met ons te maken kregen, steekproefsgewijs benaderd via de mail of telefoon voor een enquête. Eventuele problemen of klachten worden direct doorgegeven aan de verantwoordelijke medewerker van Rentree en – als het kan – meteen opgelost. Elk tertiaal worden de resultaten geanalyseerd en zowel intern als met de onderhoudspartners besproken. Deze analyses geven ons inzichten waarna verbeteringen worden doorgevoerd

Het onderzoek naar klanttevredenheid spitst zich toe op belangrijke klantprocessen van Rentree:

202020192018
Algemene dienstverlening7.7
Woning zoeken8.0
Nieuwe woning8.27.87.6
Huur opzeggen8.17.27.6
Reparaties8.28.17.8
Onderhoud7.98.18.1


Over bovenstaande tabel: Vanaf tertiaal 3 2019 is de overstap gemaakt naar een ander onderzoeksbureau. In het vorige onderzoek werd algemene dienstverlening en woning zoeken niet meegenomen in het onderzoek.

Door corona heeft Rentree verschillende klantprocessen (tijdelijk) moeten aanpassen. Op veel momenten in het mutatieproces is er persoonlijk contact tussen de woonmakelaar en de huurder. Dit was natuurlijk niet – of in mindere mate – mogelijk in 2020. Rentree heeft het verhuurproces zodanig aangepast dat het aantal contactmomenten zoveel mogelijk beperkt wordt. Ook moest goed gekeken worden naar het persoonlijk contact in Grote Aanpak en andere onderhoudsprojecten, om het aantal contactmomenten zo veel mogelijk te beperken.

In deze bijzondere tijden is de klanttevredenheid goed op peil gebleven. Dit is gelukt door het contact met de huurders op andere manieren te organiseren, zodat vragen altijd beantwoord werden. Dit werd bijvoorbeeld gedaan door meer telefonische contactmomenten en beeldbellen. Wanneer persoonlijk contact echt nodig was, werd dit georganiseerd met de nodige beschermingsmiddelen en afstand houden. 

Aedes Benchmark

Rentree werkt mee aan de Aedes Benchmark om zo inzicht te krijgen in branche brede prestaties. De Aedes Benchmark geeft inzicht in 5 prestatievelden; huurdersoordeel, bedrijfslasten, onderhoud & verbetering, duurzaamheid en beschikbaarheid & betaalbaarheid. 

Voor het prestatieveld huurdersoordeel worden de resultaten van het klanttevredenheidsonderzoek als input gebruikt. Rentree scoort bovengemiddeld op de onderdelen nieuwe woning en reparaties, het oordeel over het proces huur opzeggen is gemiddeld.

Klachtenafhandeling

Het kan gebeuren dat een klant niet tevreden is over Rentree en een klacht indient. Rentree probeert dit in eerste instantie zelf met de klant op te lossen. Wanneer er na het afronden van de interne klachtenprocedure een verschil van mening blijft bestaan, dan kan de klant zich wenden tot de externe klachtencommissie.

Interne klachtenprocedure

In 2020 zijn in totaal 9 klachten ingediend bij Rentree tegenover 11 in 2019. Er zijn klachten binnengekomen over dienstverlening partnerorganisatie, dienstverlening tijdens Grote Aanpak, onderhoud, woningruil-procedure en servicekosten.

Klachtencommissie Woningcorporaties Stedendriehoek (KLAC)

In 2020 is er 1 klacht in behandeling genomen door de KLAC. De zitting is uitgesteld naar een datum in 2021.

En zijn er ook als het niet lukt

We zijn aanwezig in de buurt en zoeken samen naar een oplossing als het even niet lukt. Bijvoorbeeld bij betalingsproblemen. Door die vroeg te signaleren, kunnen we voorkomen dat de problemen groter worden. Daardoor was het aantal huurders met een betalingsachterstand in 2020 met 0,37% laag. 

Sommige huurders kwamen door de coronacrisis in de problemen. Deze mensen hebben we de ruimte geboden om de achterstand weer in te lopen.  

Rentree zet verschillende instrumenten in om een ontruiming te voorkomen, wat iedere ontruiming is er één te veel. In 2020 kregen 3 huurders een ‘laatste kans contract’. Een contract met aanvullende voorwaarden en tussentijdse evaluatiegesprekken. Bijvoorbeeld na huurachterstand of extreme overlast. Ook werden er in 2020 3 lopende contracten van het jaar ervoor succesvol afgesloten.

Huurachterstand en schuldenproblematiek

Rentree vindt het belangrijk dat huurders zorgeloos wonen. Huurders met een beginnende huurachterstand worden daarom snel benaderd. Wij nemen persoonlijk contact op als we zien dat een huurder moeite heeft met het betalen van de huur. We luisteren naar het verhaal achter de achterstand, want elke huurachterstand heeft een reden. Daar waar nodig bieden wij maatwerk. We doen zoveel mogelijk om te voorkomen dat het dossier wordt opgepakt door de deurwaarder, om de extra kosten te voorkomen die het oplossen van betalingsproblemen voor de huurder alleen maar moeilijker maken. In 2020 kwam een aantal huurders in betalingsproblemen door de corona crisis. Ook met hen hebben we goede afspraken kunnen maken en ze ruimte geboden om de achterstand weer in te lopen.

Ontwikkeling huurachterstand

De huurachterstand was eind 2020 0,52%. Eind 2019 was dit 0,57%. Het percentage zittende huurders met een achterstand was eind 2020 0,37%. Het aantal vertrokken huurders met een huurachterstand was eind 2020 0,15%.

Met 200 huurders is er in 2020 een betalingsregeling afgesproken, 12 huurders hebben zich aangemeld bij het Budget Adviesbureau Deventer (BAD). De betalingsregelingen zijn getroffen voor huurachterstanden, nota’s voor doorbelasten onderhoud en afrekeningen van service- en stookkosten.

Samenwerking met de schuldhulpverlening

De woningcorporaties in Deventer werken sinds 2013 met het convenant schuldhulpverlening in samenwerking met het BAD. Een huurder met een achterstand die hij/zij niet meer zelf kan oplossen, kan zich melden bij het BAD. Dit voorkomt dat het dossier wordt overgedragen aan de deurwaarder. Voor de huurder heeft dit grote voordelen; bij aanmelding vindt er direct een eerste gesprek plaats, de huurachterstand wordt aangehouden en het BAD neemt de lopende huurbetalingen over. Eind december 2020 vielen er 103 huurders onder het convenant, in 2019 waren dit 130 huurders.

In 2020 hebben we extra aandacht gehad voor de zorgmijders. Dit waren huurders die door het BAD werden afgemeld omdat ze geen contact kregen of omdat huurders afspraken niet nakwamen. Wij hebben met extra inspanningen en hulp van het Bijzonder Zorgteam een aantal mensen weten te bereiken. Met als resultaat dat de (sociale) problemen niet groter zijn geworden en een hulpverleningstraject gestart kon worden.

Overdracht dossier deurwaarder

Als we er – samen met de gezamenlijke partners – alles aan hebben gedaan en er geen andere oplossing meer is, dan wordt het dossier overgedragen aan de deurwaarder. Rentree maakt per dossier duidelijke afspraken met de deurwaarder over welke handelingen uitgevoerd mogen worden en welke kosten worden doorbelast. Dit heeft afgelopen jaren geleid tot een forse daling van deurwaarderskosten per dossier. 

In 2020 zijn 14 huurders met een betalingsachterstand ter incasso overdragen aan de deurwaarder. In 2019 waren dit 34 huurders. De reden van deze halvering, is dat we alleen nog maar achterstanden overdragen, als we van mening zijn dat Rentree dit niet zelf kan oplossen met de huurder. De andere huurachterstanden blijft Rentree zelf nauwgezet monitoren.

Onderstaande grafiek laat het aantal ontruimingen in de afgelopen jaren zien op basis van huurachterstand:

Preventieve woonbegeleiding

Rentree ondersteunt huurders met een beginnende huurachterstand en sociale problemen door de inzet van preventieve woonbegeleiding door Iriszorg. Dit doen we om het oplopen van achterstanden te voorkomen. In 2020 liepen 4 trajecten uit 2019. In 2020 waren er 3 nieuwe aanmeldingen en werden 4 trajecten afgesloten. Er lopen nog 3 trajecten door in 2021. Het doel is om huurders binnen een jaar weer zelfstandig te laten functioneren en terugval te voorkomen. 

Laatste kans traject

Deze contracten worden zowel bij huurachterstand als bij (extreme) woonoverlast ingezet. Er vinden gedurende het jaar meerdere evaluatiegesprekken plaats, waarbij huurder(s) en betrokken partijen in gesprek zijn over de voortgang van het traject.

Gedurende het jaar 2020 zijn er 3 nieuwe contracten gestart en zijn er 3 nog lopende contracten uit 2019 positief afgesloten. Verder zijn er 3 trajecten gestart in combinatie met een tijdelijk huurcontract voor een jaar. Eind 2020 liepen er nog 3 laatste kans trajecten door naar 2021.

Ontruimingen

Elke ontruiming is er één teveel. Rentree zet dan ook sterk in op het voorkomen van ontruimingen. Wanneer een ontruiming dreigt, dan wordt dit besproken in het maandelijkse ontruimingsoverleg. Dit is een overleg tussen de corporaties in Deventer, het Bijzondere Zorgteam van de gemeente en het BAD waarin de casussen worden besproken zodat consequenties voor de huurder/gezin in beeld zijn.

Als er toch een ontruiming moet worden aangezegd, dan zoeken we opnieuw de samenwerking met het Bijzondere Zorgteam en hulpverlenende instanties. Tijdens een ‘Multi Disciplinair Overleg’ met de huurder wordt dan gekeken of en hoe een ontruiming voorkomen kan worden.

Al deze inspanningen hebben in 2020 gezorgd voor een klein aantal ontruimingen. In 4 gevallen werd een ontruiming voor huurachterstand aangekondigd. 2 ontruimingen zijn ook daadwerkelijk uitgevoerd, waarvan 1 huurder de woning al verlaten had zonder de huur op te zeggen.

Samenwerkingen

Zoals u eerder heeft kunnen lezen, hecht Rentree veel waarde aan de samenwerking met onze partners in de stad. Alleen samen kunnen we de leefbaarheid in onze wijken verbeteren. Alleen samen kunnen we zorgen voor de toevoeging van woningen. We kijken over de grenzen van onze organisatie heen en maken afspraken over de te leveren prestatie.

Ook in 2020 werkten we nauw samen met verschillende partijen. Door corona vaak via videobellen in plaats van aan de vergadertafel of in de wijk. 

Samenwerkingen

Om mensen vooruit te helpen werkt Rentree samen met veel verschillende maatschappelijke organisaties. Deze hebben, elk op hun eigen werkterrein, als doel om inwoners van Deventer goede leefomstandigheden en ontwikkelingskansen te bieden. Rentree streeft naar een manier van samenwerken waarbij over de organisatiegrenzen heen wordt gekeken. De traditionele rol van opdrachtgever/opdrachtnemer maakt plaats voor prestatiegerichte afspraken.

Zorgpartijen

Bijzondere verhuur

Er zijn in verschillende vormen (zorg)instellingen betrokken bij de verhuur van woningen wanneer het voor een huurder (nog) niet mogelijk is om volledig zelfstandig en zonder begeleiding een woning te huren. Een aantal instellingen huurt woningen van Rentree om deze huurders te huisvesten. Rentree stelt woningen beschikbaar aan instellingen voor diverse vormen van begeleid groepswonen. De instellingen stellen dan de woning of kamers beschikbaar aan hun cliënten op basis van een zorgovereenkomst.

Daarnaast houdt Rentree een aantal woningen per jaar beschikbaar voor specifieke doelgroepen via bijzondere bemiddeling. Bijvoorbeeld voor alleenstaanden die uit een instelling, penitentiaire inrichting of maatschappelijke opvang komen en die (opnieuw) zelfstandig gaan wonen. Elke zorginstelling kan een kandidaat aanmelden voor bijzondere bemiddeling via het Bijzondere Zorg Team Deventer. Deze partij is verantwoordelijk voor de intake, evaluatie en geeft advies over het al dan niet kunnen ‘omklappen’ van de woning op naam van de kandidaat. In 2020 zijn hiervoor 48 woningen beschikbaar gesteld door de Deventer woningcorporaties. In totaal heeft het Bijzondere Zorg Team 13 nieuwe aanmeldingen van de instellingen ontvangen. De corporaties hebben samen voor 11 kandidaten een geschikte woning gevonden, daarvan waren 3 woningen van Rentree. Deze woningen die via bijzondere bemiddeling worden verhuurd, worden na een positieve evaluatie, uiteindelijk “omgeklapt”. Dan krijgt de kandidaat het huurcontract op zijn naam. 

Eind 2020 worden in totaal 116 woningen verhuurd aan de verschillende (zorg)instellingen.

Gemeente Deventer

Op ambtelijk en bestuurlijk niveau is er veelvuldig overleg tussen Rentree en de gemeente Deventer. Zowel de volkshuisvestingstaken als de gezamenlijke maatschappelijke inzet in de stad worden besproken. Ongeveer 6 keer per jaar is er een Bestuurlijk Overleg Wonen. Voor de gezamenlijke maatschappelijke projecten stemmen alle partijen in de gemeente Deventer onderling af in het Platform Wonen-Zorg-Welzijn.

De belangrijkste onderwerpen die in 2020 in het Bestuurlijk Overleg Wonen werden besproken:

  • Woningbouwopgave:
    – positie sociale huur bij nieuwbouwlocaties
    – regionale woonagenda provincie Overijssel
    – groeiambities gemeente Deventer: wonen en voorzieningen
  • De leefbaarometer en de wens van gezamenlijk gedragen en op elkaar afgestemde wijkvisies
  • Verantwoording van de prestatieafspraken 2019
  • Corona en de gevolgen hiervan voor
    – kwetsbare huishoudens
    – de leefbaarheid in de wijken
    – de opgave van bemiddeling bijzondere doelgroepen
  • Het bod van de corporaties aan de gemeente t.b.v. de nieuwe prestatieafspraken voor 2021
  • De projectenkaart als continue monitor van de prestatieafspraken

Samenwerkingsverbanden

Op stedelijk en regionaal niveau neemt Rentree deel aan een groot aantal samenwerkingsverbanden, waaronder:

  • Samenwerkingsovereenkomst regionale woonruimteverdeling: samenwerking tussen corporaties in de gemeenten Apeldoorn, Brummen, Deventer, Voorst en Zutphen
  • Bijzondere Zorg Team: samenwerking tussen Rentree, Dimence, GGD, Woonbedrijf ieder1, De Marken, gemeente Deventer, Carinova, Iriszorg, Tactus, MEE IJsseloevers en Pactum-De Kij 
  • Hennepconvenant: convenant tussen gemeenten en corporaties in Deventer, Dalfsen, Hardenberg, Kampen, Olst-Wijhe, Ommen, Raalte, Staphorst, Steenwijkerland, Zwolle en Zwartewaterland, Politie IJsselland, Arrondissementsparket Zwolle/ Lelystad, UWV, Enexis en Vitens
  • Preventieve woonbegeleiding: samenwerking tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, gemeente Deventer en uitvoerende organisatie Iriszorg
  • Buurtbemiddeling: samenwerking tussen Rentree, gemeente Deventer, Woonbedrijf ieder1, Politie IJsselland, Vluchtelingenwerk en Raster
  • Convenant sluitende aanpak woonoverlast Deventer: samenwerking tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, de gemeente Deventer en de politieregio IJsselland
  • Convenant Ketenarrangement Zorgmijders onder dak: afspraken tussen Carinova, Dimence, Iriszorg, Tactus, GGD, Politie, MEE, Regizorg, GGNet, Pactum-De Kij, Coach, De Marken, Woonbedrijf ieder1, Rentree, CJG, Salland verzekeringen, huisartsenvereniging, gemeente Deventer
  • Convenant Energiebesparing Woningcorporaties Overijssel (energiefonds Overijssel): afspraken tussen de Provincie Overijssel en de corporaties in Overijssel 
  • Convenant WMO Woningaanpassingen: afspraken tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, De Marken, Stichting Eigen Bouw, Woonzorg Nederland, gemeente Deventer
  • Schuldhulpverlening: convenant Blijven Wonen tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, De Marken en de gemeente Deventer (BAD)
  • Regeling Bijzondere Bemiddeling: afspraken tussen de Deventer corporaties, de gemeente Deventer en meldpunt bijzondere zorg
  • Pact Oude Raadzaal: samenwerking tussen de Deventer corporaties, de gemeente Deventer en de provincie Overijssel om de bestaande sociale huurwoningen in Deventer voor 2050 fossielvrij te maken en tegelijkertijd betaalbaar te houden
  • Samenwerk@corporatie, hierin werken verschillende regionale corporaties samen als het gaat om ontwikkeling van medewerkers en het delen van kennis. Zo zijn er bijvoorbeeld verschillende netwerken vanuit samenwerk@corporatie.

Inzet van talent

Rentree is een wendbare en aantrekkelijke organisatie, die gemakkelijk in kan spelen op veranderingen in de toekomst. Een organisatie die de talenten van mensen optimaal benut, waar de verantwoordelijkheden laag liggen en waar mensen gewend zijn resultaatgericht te werken en de verbinding te zoeken met klanten. 

Daarnaast hebben we oog voor maatschappelijke (digitale) ontwikkelingen. Om deze resultaten te behalen stimuleert Rentree eigenaarschap bij medewerkers en zijn medewerkers altijd op zoek naar verbetering en ontwikkeling. De medewerkers leren door te doen, delen kennis en willen van elkaar leren. Wij beschouwen de inzet van onze medewerkers als het belangrijkste middel om onze doelen te realiseren.

Medewerkers voelen zich erg betrokken bij de organisatie en doen hun werk met plezier. Dat zie je terug in de sfeer en uit zich ook in het lage verzuim.

Samen werken aan een wendbare organisatie

Het afgelopen jaar is een groot beroep gedaan op het eigenaarschap en de wendbaarheid van onze medewerkers. We hebben gezien dat dit goed ontwikkeld is. Onder de bijzondere omstandigheden door corona, hebben wij – grotendeels vanuit huis – onze dienstverlening aan de huurders en onze plannen voor 2020 bijna allemaal voortgezet en uitgevoerd. Processen werden makkelijk aangepast, waardoor de meeste zaken gewoon doorgingen. Daarbij hebben medewerkers zich ingezet en samengewerkt om de gewenste resultaten te behalen. 

Hoe werken we samen

Binnen Rentree werken we op een bijzondere manier samen. Dit hebben we in onderstaande tekening visueel gemaakt. De basis van deze manier van samenwerken is dat we werken vanuit eigenaarschap. Dit betekent dat medewerkers betrokken zijn en zich eigenaar van het resultaat voelen. Ze zijn zelfsturend en hebben veel ruimte en eigen verantwoordelijkheid. Medewerkers weten dat ze het verschil kunnen maken met hun gedrag en handelen. Naast eigenaarschap werken medewerkers ook vanuit hun talenten. Dit vinden we belangrijk, want van werken met je talenten krijg je meer energie en daar zitten de meeste groeimogelijkheden. Het zorgt voor meer werkgeluk, gezondheid en betere prestaties, hierdoor groeit de organisatie. Dit draagt bij aan duurzaam inzetbare medewerkers en aan een toekomstbestendige organisatie. 

Het afgelopen jaar hebben we ook op een hele nieuwe manier samengewerkt, namelijk digitaal. Versneld hebben we ons de nieuwe online mogelijkheden eigen gemaakt zodat we vanuit huis met elkaar konden samenwerken. En alhoewel we het contact hebben gemist, is dit online werken prima gegaan.

Talenten van de toekomst

Vanuit de strategische personeelsplanning hebben we de benodigde talenten voor de toekomst benoemd. Deze talenten zijn belangrijk bij de ontwikkeling van onze medewerkers en bij de aanname van nieuwe medewerkers. Dit zijn ze:

Mijn talent

Voor onze ontwikkelingsgesprekken werken we met ‘Mijn talent’. Deze werkwijze is gebaseerd op de ontwikkeling van talenten. Medewerkers bepalen zelf wat ze willen bereiken in resultaten en ontwikkeling, houden zelf de voortgang bij en reflecteren op processen en resultaten. Dit bespreken ze met hun leidinggevende en vragen hier feedback op. Hierdoor zijn medewerkers eigenaar van hun eigen ontwikkeling, de organisatie stimuleert ze daarbij en creëert de mogelijkheden. Zo geven we medewerkers de kans om naast hun reguliere werkzaamheden ook taken op te pakken op basis van hun talent of eigen ontwikkelwensen. 

Ontwikkeling & opleiding

Afgelopen jaar zijn er diverse teams getraind, onderwerpen waren: media vaardigheden, presentatie/communicatie vaardigheden en teamontwikkeling. Daarnaast hebben 16 medewerkers individueel aan hun ontwikkeling gewerkt via training en cursussen. 

Afgelopen jaar heeft iedereen de kans gehad om mee te denken over onze nieuwe ‘Rode draad’. Deze vervangt het traditionele ondernemingsplan. In verschillende sessies voor en door medewerkers kreeg iedereen de kans om mee te denken en input te leveren. Zowel het voorbereiden als het deelnemen aan deze sessies is goed geweest voor de ontwikkeling van de medewerkers en voor de denkrichting van de totale organisatie. Er zijn 4 creatieve meedenksessies georganiseerd met o.a. een ‘lagerhuisdebat’, kruip in de huid van de huurder en vastgoed keuzes maken met knikkers.

Samenwerk@corporatie

Rentree neemt actief deel aan het samenwerkingsverband Samenwerk@corporatie. Hierbij zijn 21 corporaties uit de regio aangesloten. Het samenwerkingsverband heeft als doel de ontwikkeling, duurzame inzetbaarheid en mobiliteit van medewerkers te vergroten. Medewerkers namen deel aan de stage 10-daagse en workshops. Ook werden er gesprekken gevoerd met de matchmaker van Samenwerk@corporatie. De deelnemende corporaties delen onderling vacatures, expertise van medewerkers en kennis.

Integriteit

We hebben organisatie breed aandacht besteed aan integriteit. Dit doen we eens in de 3 jaar. Deze keer hebben we dat met regietheater gedaan. Twee weken daarvoor hebben alle medewerkers een vragenlijst ingevuld met dilemma’s. In het regietheater zijn de dilemma’s die het lastigst of meest divers in antwoorden waren interactief uitgespeeld. Zowel medewerkers als de leden van de RvC deden hieraan mee. Het regietheater was leuk en leerzaam: met elkaar hebben we het grijze gebied verkend en de kaders neergezet.

Personele ontwikkelingen

Kengetallen over 2020

In dienst31-12-202031-12-201931-12-2018
Medewerkers (excl. stagiaires)363836
FTE3131.630,1
  • 2020 inclusief inhuur

Mutaties in 2020
– Aantal medewerkers in dienst: 4
– Aantal medewerkers uit dienst: 6 (waarvan 2 vanwege pensionering)
– Stagiaires/afstudeerders/werkervaringsplek: 2

Verzuim

202020192018
Totaal verzuim2,13%1,52%2,93%
Kort Verzuim
(1-7 dagen)
0,69%0,53%0,63%

OR

In 2020 heeft de ondernemingsraad (OR) twee keer met de directeur bestuurder overleg gehad.
Het overleg met de directeur bestuurder en de RvC is door de gevolgen van de coronamaatregelen komen te vervallen.

Tijdens deze vergadering zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken:
– Jaarverslag/ jaarrekening 2019
– Jaarplan 2021
– Jaarplanning OR
– Corona/ Werkplek thuis (instemmingsrecht)
– Agressiebeleid
– Functieprofielen

Samenstelling OR:
Op 1 maart 2020 is Yvonne Heutink afgetreden als lid van de ondernemingsraad.
Op 1 mei 2020 is Daphne Sluiter toegetreden als lid van de ondernemingsraad.
Hierdoor bestaat de OR nu uit de volgende leden:
– Martin Wolters, voorzitter
– Eveline Schaffers, lid
– Daphne Sluiter, lid

Met eenvoud en aandacht

Eenvoudig als het kan en maatwerk waar nodig. Door slim te werken en processen eenvoudig te houden, werken we efficiënt. Dat geeft ruimte om aandacht te besteden daar waar het nodig is. In 2020 maakte Rentree een enorme ontwikkeling door op gebied van ICT. 

Het komende jaar onderzoeken we op welke manier we de digitalisering van onze communicatie en dienstverlening verder vorm geven. En natuurlijk blijven we ook altijd persoonlijk benaderbaar. 

Onze ICT

Goede informatievoorziening in onmisbaar voor onze organisatie. In 2020 zijn flinke veranderingen op het gebied van ICT doorgevoerd. Zowel op organisatorisch niveau als in praktische zin.

Nagenoeg nieuw team

Na het vertrek van de teamleider is besloten om afdelingen ICT en Financiën samen te voegen. De pensionering van één ict medewerker en de aanstelling van zijn opvolger, betekent dat we in 2021 met een nagenoeg nieuw team starten.

Migratie Wococloud en Office 365

Onze ICT omgeving was toe aan een update. Hierbij is de Citrix omgeving verruild voor een  cloud omgeving. Bij deze overgang zijn we ook gaan werken met Office 365 en hebben we de vaste computers vervangen door kleine laptops. Daarmee heeft iedere medewerker van Rentree een computer, waardoor hij of zij op elke willekeurige plaats – en dus ook goed vanuit huis – goed kan werken.

Afronding cartotheek

In 2020 is de inrichting van onze cartotheek afgerond. Met de toevoeging van enkele woningen die in 2021 worden opgeleverd, is deze compleet. In 2021 gaan we de cartotheek ook daadwerkelijk in gebruik nemen.

Business Intelligence

Een Business Intelligence oplossing stelt ons in staat om de belangrijkste processen nauwgezet te volgen. In 2020 hebben we een leverancier voor een Business Intelligence oplossing geselecteerd. In 2021 starten we met het optuigen van dashboards voor onze organisatie, die een helder inzicht in onze cijfers geven.

Werken op afstand

Tot slot hebben we afgelopen jaar veel tijd gestoken in het verbeteren van het (digitaal) op afstand werken. Uiteraard werd dit ingegeven door corona, maar we verwachten ook dat na corona medewerkers vaker thuis gaan werken. Via trainingen en faciliteiten die ter beschikking werden gesteld is iedereen nu in staat om goed en efficiënt thuis te kunnen werken.

Communicatie

In 2020 startte een communicatieadviseur bij Rentree. Er is bij de verschillende afdelingen opgehaald waar de communicatiebehoefte ligt en dit is (onder andere) verwerkt in een communicatiebeleidsplan.

Verdere digitalisering

Steeds meer zaken regelen we digitaal. In coronatijd nam digitalisering een vlucht, maar de trend van digitalisering is er al langer. Met verdere digitalisering van de communicatie en dienstverlening voldoe je niet alleen aan een verwachting, het draagt ook bij aan de eenvoud en efficiency. Zodat we voldoende tijd overhouden voor aandacht op maat.

In 2020 werd geëxperimenteerd met de WocoAPP, een app die huurders makkelijk van informatie voorziet, waarmee ze ons met één klik op de telefoon kunnen bereiken en die (als we de app breder uitrollen) ons primaire systeem kan ontsluiten. Ook in de projecten zijn we meer gebruik gaan maken van online vragenlijsten en nieuwsbrieven per e-mail in plaats van post. Uiteraard blijven huurders die niet online zijn, informatie van ons per post ontvangen. In 2021 werken we een digitaliseringsplan uit en willen we onze website en kennisbank optimaliseren. 

Andere manieren van informeren en meedenken

Omdat persoonlijk contact in 2020 (door corona) niet altijd mogelijk was, werden andere manieren ingezet om mensen te informeren en om input op te halen. Bijvoorbeeld het beeldbellen, maar ook het verspreiden van informatie via een korte video in de aanloop naar een Grote Aanpak. Ook voor het meedenken met plannen via een online kanaal is draagvlak onder onze huurders (dit is uitgevraagd onder huurders in de Rivierenwijk en de Bekkumer). Dit pakken we verder op in 2021.    

Bestuur en verslag van de Raad van Commissarissen

Bij ons interne toezicht gaat het erom elkaar scherp te houden in het belang van onze maatschappelijke rol. De leden van de RvC houden toezicht op het doen en laten van Rentree. Zij hebben ieder hun eigen expertise en vullen elkaar goed aan.

De RvC treedt op als sparringpartner en werkgever van Jaap Huibers, die sinds 2019 de bestuurder is van Rentree. In 2020 namen twee leden van de RvC afscheid en werden nieuwe leden geworven en ingewerkt. 

De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat de directeur bestuurder terzijde. In 2020 kwam de RvC vier keer bij elkaar en waren de leden aanwezig bij een aantal overleggen.

Twee leden van de RvC stopten en er werden opgevolgd door nieuwe leden. Eind 2020 bestond de RvC uit 5 leden. Met inachtneming van de volledige lijst van verantwoordelijkheden die in de governancecode zijn opgenomen, is de RvC in hoofdzaak gericht op:

  1. Realisatie van de doelstellingen van Rentree en de volkshuisvestelijke opgaven van Rentree in Deventer.
  2. Strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van Rentree.
  3. Formeel toezicht op naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
  4. Formeel toezicht op uitvoering van het goedgekeurde meerjarenplan en de begroting.
  5. Het terzijde staan van het bestuur bij ontwerp en uitvoering van beleid.
  6. Werkgever zijn van de bestuurder.

Taak en werkwijze

De RvC is dit jaar vier keer in vergadering bij elkaar gekomen. Eén keer is de reguliere vergadering gecombineerd met een vergadering met een afvaardiging van het bewonersadviesorgaan. Daarnaast waren leden van de RvC aanwezig bij de door Rentree georganiseerde visiedag rond het Grote Aanpakken en Verduurzaming van het bestaande bezit. Ook heeft in het voorjaar een gezamenlijke sessie met organisatie en RvC plaatsgevonden ten aanzien van integriteit en is er met de RvC een themasessie georganiseerd ten behoeve van het opstellen van het nieuwe ondernemingsplan (de Rode Draad van Rentree).

De RvC kent drie commissies, te weten een auditcommissie, een remuneratiecommissie en een projectencommissie.

  • De auditcommissie is drie keer bij elkaar gekomen. In maart zijn het jaarverslag en de jaarrekening 2019 besproken. In september is door de auditcommissie de samenwerking met de accountant geëvalueerd als input voor de opdrachtverstrekking voor de controle opdracht 2020. In november heeft de auditcommissie het jaarplan en de begroting 2021 besproken en heeft er een overleg tussen de auditcommissie, accountant, controller en manager financiën over de financiële risico’s plaatsgevonden. Aansluitend aan dit overleg heeft de auditcommissie een gesprek met de onafhankelijke controller gehad om de onafhankelijke lijn open te houden. 
  • De remuneratiecommissie is één keer bij elkaar gekomen. In december heeft een voortgangsgesprek plaatsgevonden met de directeur bestuurder en zijn er werkafspraken gemaakt voor 2021. Voorafgaand aan de jaarlijkse beoordeling heeft de renumeratiecommissie hiervoor schriftelijk input opgehaald bij de overige leden van de RvC.
  • De projectencommissie is in april samengekomen om het project ‘tiny houses’ te bespreken. In goed overleg is besloten deze commissie op te heffen en hiervoor in de plaats een extra themabijeenkomst te organiseren die door RvC en organisatie gezamenlijk worden voorbereid. 

In november heeft de RvC een zelfevaluatie uitgevoerd onder eigen regie van Kees Posthuma van Coaching Trails. Van de zelfevaluatie is een verslag gemaakt. 


Via uitgebreide tertiaalrapportages is de RvC op de hoogte gehouden van de voortgang van de uitvoering van het jaarplan en de daarbij behorende begroting. Daarnaast zijn verschillende onderwerpen nader besproken. Deze zijn onder te verdelen in vier thema’s die afzonderlijk worden toegelicht:

  1. Volkshuisvesting: de prestatieafspraken.
  2. Vastgoed.
  3. Governance.
  4. Organisatie.

Ad 1. Prestatieafspraken

De RvC heeft ingestemd met het bod van de corporatie aan huurders en gemeente. De prestatieafspraken voor 2021 zijn in het jaarplan verwerkt. 

Ad 2. Vastgoed

De RvC stelt zich via de tertiaalrapportages op de hoogte van de voortgang van de vastgoedprojecten. Ook is kennis genomen van de evaluatie van de samenwerking met de onderhoudspartners. In het verlengde hiervan heeft de RvC ingestemd met een verlenging van de meerjarige samenwerking met onderhoudspartij Salverda en Instain voor opnieuw een termijn van 6 jaar.

De RvC heeft haar goedkeuring gegeven aan de door de bestuurder genomen besluiten ten aanzien van een drietal nieuwe investeringsprojecten. Het gaat hier om de nieuwbouw van 21 appartementen op de Shita locatie, het nieuwbouwproject met tiny houses in de Tuinen van Zandweerd en de aankoop van 43 nieuwbouwappartementen aan het Deltaplein in de Rivierenwijk. 

Tevens geeft de RvC haar goedkeuring voor de kapitaalstorting en aanpassing in de statuten van Stichting Woonwagenbeheer Deventer. En de verkoop van de huidige woonwagens van Rentree aan de opgerichte stichting.

Ad 3. Governance

In 2020 is de RvC, na een intensief en extern begeleid wervings- en selectietraject, akkoord gegaan met de benoeming van 2 nieuwe leden van de RvC. In deze procedure is door de RvC ook het Bewoners Adviesorgaan Rentree (BAR) nadrukkelijk betrokken.

Ook stemde de RvC in met de herbenoeming van de onafhankelijk concerncontroller. Rentree houdt zich volledig aan de Governancecode Woningcorporaties. Met de verwijzing naar de commissarissenpool van de VTW voldoet de RvC aan naleving van de belet- en ontsteltenis regeling in de statuten (Artikel 15.3).

Ad 4. Organisatie

In 2020 heeft de RvC de volgende documenten goedgekeurd: Jaarrekening 2019, Jaarplan 2021 en meerjarenbegroting, het treasuryjaarplan, het risicojaarplan, het fiscaal statuut, het investeringsstatuut, het inkoop- en aanbestedingsbeleid, de vastgoedstrategie, het bod aan de gemeente en de Rode Draad van Rentree als nieuw ondernemingsplan. 

Stakeholders

In 2020 waren er geen wijzigingen op de lijst met stakeholders. De lijst is, zoals ieder jaar, met de RvC doorgenomen. De RvC heeft erop toegezien dat door de bestuurder de betrekkingen met de belangrijkste stakeholders van Rentree – de rijksoverheid en zijn organen, de gemeentelijke overheid, de bewoners en het personeel – goed zijn gebleven.

De RvC zelf heeft afgelopen jaar een keer vergaderd met een delegatie van het BAR. Met de leden van de OR heeft de RvC dit jaar niet gesproken. De intentie was om het gesprek met de OR te voeren in de nieuwe samenstelling van de RvC. Helaas was dit niet meer mogelijk in verband met de aangescherpte maatregelen in verband met het coronavirus en is doorgeschoven naar begin 2021. 

Samenstelling van de Raad van Commissarissen

De RvC bestaat uit vijf leden die voor een periode van vier jaar worden benoemd en die eenmaal voor een volgende zittingstermijn van vier jaar kunnen worden herbenoemd. De selectie van de leden van de RvC is gebaseerd op de in het reglement van de RvC omschreven profielschets. De heer R. L. Stevelmans treedt op als voorzitter. De samenstelling van de RvC is in 2020 gewijzigd. Met ingang van 18 mei 2020 is de heer J.T. Blok, in verband met persoonlijke omstandigheden, afgetreden als lid van de RvC. Op 1 september verliep ook de tweede termijn voor mevrouw G.J.J. Prins. 

Per 1 september zijn toegetreden tot de RvC, de heer E.A. Dijkstra en mevrouw S.J.M. Capello-Lindner. Bij de benoeming van beide leden was het BAR betrokken. 

Schema met termijnen en functies per 31 december 2020

Lid RvCM/VGeb. jaarBenoemd inHerbenoemd InZittingsperiode totCommissie
R.L. Stevelmans (Voorzitter) M195920182022Remuneratie
G.J.J. Prins (Vicevoorzitter)V1954201220162020Remuneratie
J.T. BlokM1949201220162020Projecten
R. BosveldM195820172021Audit + Projecten
C. KarharmanM197520182022Audit
E.A. DijkstraM19622020 2024Audit
S.J.M. Capello-LindnerV19672020 2024Remuneratie
Lid RvCHoofdfunctieNevenfunctiePE Punten
R.L. StevelmansRector C.S.G. De Heemgaard, Apeldoorn– Bestuursvoorzitter samenwerkingsverband Passend Onderwijs Apeldoorn, Epe, Voorst5
G.J.J. PrinsBestuurder Woon-Zorgcentra De RijnhovenVoorzitter RvT KoraalLid RvC woningbouwstichting SSWVoorzitter RvT MerinosLid Commissie Arbeid, voorzitter cao delegatie ActizVoorzitter Sociaal Overleg VVTVicevoorzitter RvT GGMDVoorzitter ZonMW Programmacommissie Langdurige Zorg en Ondersteuning 7
J.T. BlokZelfstandig gevestigd als adviseur in Toezicht, coaching en advies vanuit Blok & KoLid Algemeen Bestuur Forum voor Stedelijke VernieuwingVoorzitter Bestuur Museumwerf Vreeswijk NieuwegeinLid RvC WOM Den Haag ZWLid RvT Theater Zuidplein RotterdamLid RvC NV Zeedijk AmsterdamLid RvT Lab Z Rotterdam0
R. BosveldLid Board of Directors PPF Group N.V.Board member Home Credit N.V.– Bestuurslid Stichting Fonds NutsOhra- Lid RvC Stichting Havensteder- Director FARO Benelux B.V.40
C. KarharmanAdvocaat bij Helderecht Advocaten te Apeldoorn en vanaf september ’20 bij Das rechtsbijstand– Lid RvC Veenendaalse Woningstichting- Lid van het LSR (Landelijk Selectiecommissie voor Rechters)7
E.A.Dijkstra Eigenaar van DijkraadLid RvC Stichting Ouderhuisvesting Rotterdam
Lid RvC Zorgpartners Midden- Holland
Vice-voorzitter RvC woningcorporatie GroenWest
 
S.J.M. Capello-LindnerDirecteur Stichting Verslavingsreclassering GGZVoorzitter RvT Liberein 
RvC vergoeding  2020
R.L. Stevelmans (vz)€ 16.950 bruto 
G.J.J. Prins€   7.533 bruto
J.T. Blok€   4.237 bruto
R. Bosveld€ 11.300 bruto
C. Karharman€ 11.300 bruto
E.A. Dijkstra €   3.767 bruto
S.J.M. Capello-Lindner €   3.767 bruto

De vergoedingen zijn exclusief 21% BTW. Daarnaast ontvangt de RvC €0,19 per kilometer op declaratiebasis.

Het bestuur

Jaap Huibers 

Geboortejaar1982
FunctieDirecteur bestuurder
In dienst1 februari 2019
NevenfunctiesLid bestuur Stichting Woonkeus StedendriehoekBestuurslid MKW PlatformBestuurslid Woonwerkplaats De Kleine Wereld
PE-punten15,5

De kosten voor de beloning (conform WNT) van de directeur bestuurder van Rentree zijn in 2020 opgebouwd uit de volgende elementen:

Loonkosten Jaap Huibers 1/1/2020 – 31/12/2020

Jaarsalaris€ 103.130
Werkgeversdeel pensioen€ 20.365
Belastbare vergoedingen€ 4.800
Totaal€ 128.292

Financieel gezond

Om onze volkshuisvestelijke taken nu en in de toekomst uit te kunnen voeren, is het belangrijk om financieel gezond te blijven. Het resultaat van 2020 was positief en de beoordeling van de Autoriteit Woningcorporaties en het WSW goed.

Het risicojaarplan voor 2020 bevatte de meest relevante risico’s voor Rentree als geheel, maar ook die zaken die het bereiken van onze doelstellingen voor 2020 in de weg zouden kunnen staan. Bij deze risico’s zijn beheersmaatregelen geformuleerd, die we regelmatig bespraken.

Corona hoorde hier natuurlijk ook bij; we hadden de verwachten dat de verkoopopbrengsten tegen zouden vallen en dat de huurachterstanden fors zouden toenemen. In de praktijk viel dit heel erg mee.

Financieel beleid

Het financiële beleid van Rentree is erop gericht de financiële continuïteit op lange termijn veilig te stellen, zodat we onze volkshuisvestelijke taken ook in de toekomst kunnen blijven uitvoeren. Wij streven naar een optimale financieringsstructuur met zo laag mogelijke kosten waarbij toegang tot de kapitaalmarkt gewaarborgd is. Onze resultaten verantwoorden we op een transparante wijze aan onze huurders, toezichthouders en andere stakeholders.

Om dit duurzaam te blijven doen houden we de vermogens- en kasstroomontwikkeling goed in de gaten en sturen we voor de korte termijn strak op onze kasstromen. Daar zien we een toenemende spanning waar een aantal oorzaken aan ten grondslag ligt.

De inkomsten uit verhuur zijn sterk gereguleerd zoals afgesproken in het Sociaal huurakkoord. Aan de kostenkant zien we dat de ATAD en de stijgende (verhuurders)heffingen en belastingen de operationele kasstroom uithollen. Daarnaast staan de kosten van nieuwbouw, renovatie, duurzaamheid en onderhoud door de bouwkostenstijging enorm onder druk. De investeringen in duurzaamheid zijn fors, zeker gezien het feit dat er bijna geen waardevermeerdering van het vastgoed tegenover staat.

Voor de komende jaren is onze operationele kasstroom voldoende om onze continuïteit te borgen en we beheren ons vermogen op een goede manier. Dat blijkt uit het positieve jaarresultaat uit 2020 en uit de beoordelingen van de Autoriteit Woningcorporaties en het WSW. Maar het is voor ons heel belangrijk om de focus op een duurzaam businessmodel te houden.

Toelichting jaarresultaat en vermogensbeheer

Opbrengst hurenDe opbrengst huren inclusief leegstand en derving oninbaarheid bedroeg in 2020 € 25,7 miljoen. In 2019 waren de verhuuropbrengsten € 24,9 miljoen wat betekent dat onze huuropbrengsten gestegen zijn met € 0,8 miljoen. Hiervan is € 0,5 miljoen afkomstig van huurverhogingen en € 0,3 miljoen door opleveringen nieuwbouw 2019. De derving nam met € 0,1 miljoen toe in 2020 dit heeft vooral te maken met de Coronacrisis. Ten opzichte van de begroting hebben we € 0,2 miljoen lagere opbrengsten gerealiseerd dan verwacht. De belangrijkste reden is de met 3 maanden uitgestelde huurverhoging.

Opbrengsten verkopen

In 2020 zijn 14 woningen verkocht, 4 BOG panden, 8 woonwagens/standplaatsen. De verwachting voor 2020 was 17 woningen, 7 BOG panden, 8 woonwagens. De verkopen BOG hebben in 2020 last gehad van de Corona crisis waardoor we deze niet allemaal hebben kunnen verkopen. De woningverkopen bleven achter door de lagere mutatiegraad in 2020.De verkoopopbrengst is in 2020 € 0,7 lager geweest dan we hadden begroot. Doordat we lagere kosten hebben gerealiseerd heeft dat geen  nadelige gevolgen voor onze financiering gehad.

Bedrijfslasten

De bedrijfslasten zijn in 2020 € 1,4 miljoen hoger dan in 2019. Oorzaken liggen vooral in de hogere verhuurdersheffing (€ 0,6 miljoen), de impairment van de immateriële activa (€ 0,3 miljoen), de hogere loonkosten (€ 0,2 miljoen) en hogere kosten voor belastingen en verzekeringen (€ 0,2 miljoen).

Ten opzichte van de begroting hebben we in 2020 lagere bedrijfslasten gerealiseerd (€ 0,4 miljoen). De belangrijkste afwijkingen zijn de saneringsheffing die in 2020 niet is geheven (€ 0,2 miljoen) en de lagere verhuurdersheffing (€ 0,2 miljoen).

Onderhoudskosten

Vergeleken met 2019 hebben we in 2020 € 2,0 miljoen minder onderhoudskosten gehad waarvan € 0,2 miljoen lagere dagelijkse onderhoudskosten. Door Corona hebben we minder reparaties uit kunnen voeren waardoor we hier lagere kosten zien. Voor het planmatig onderhoud geldt dat in mindere mate en is de cyclus van het onderhoud de belangrijkste oorzaak van de lagere kosten planmatig onderhoud (€ 1,8 miljoen).

Ten opzichte van de begroting zien we € 0,7 miljoen lagere lasten. Het dagelijks onderhoud blijft       € 0,3 miljoen achter op de begroting en de kosten voor de interieurvernieuwingen € 0,2 miljoen. Ook hier is corona de belangrijkste reden. Bij het planmatig onderhoud zien we € 0,2 lagere kosten door het verschuiven van een aantal complexen.

Financiële lasten

De rentelasten zijn in 2020 € 0,8 miljoen lager geweest dan in 2019. De lening portefeuille nam iets af van € 138,4 miljoen naar € 137,6 miljoen. Daarnaast hebben we de afgeloste leningen vervangen door leningen met een lager rentepercentage. Het gemiddelde rentepercentage is 2,06% in 2020 ten opzichte van 2,78% in 2019.  Ten opzichte van de begroting zijn de rentelasten € 0,2 miljoen lager. De oorzaak is de lagere rente die in 2020 is gerealiseerd en de lagere realisatie in de investeringen. Hierdoor hebben we minder financiering aan getrokken dan verwacht.

Investeringen

In 2020 hebben we € 18 miljoen minder geïnvesteerd dan begroot. Hiervan is € 9 miljoen minder uitgegeven aan nieuwbouw. De uitvoering van de woningen aan het Deltaplein en Aan de Dijk is in 2020 nog niet gestart wat we wel hadden voorzien in het jaarplan.

Voor investeringen in woningverbetering zien we ook € 9 miljoen lagere uitgaven. Door corona hebben de verbeterprojecten in Zandweerd en de Worp vertragingen gekend. Verder zien we minder grote aanpakken bij mutatie en zijn de diverse ontwikkelbudgetten niet gebruikt.

Verdeling van de inkomsten

We hechten waarde aan een transparante en rechtvaardige besteding van onze middelen. In de onderstaande diagram is te zien hoe we onze inkomsten  besteden en welk deel er van de inkomsten over blijft voor investeringen.

Vermogen en continuïteit

Om toekomstbestendig te zijn is het van belang dat we ons vermogen bewaken zodat we voldoende reserves hebben om te blijven bestaan. Hiervoor bewaken we onze solvabiliteit (het weerstandsvermogen) onze loan to value (in welke mate we ons vastgoed gefinancierd hebben met leningen) en onze ICR (de verhouding tussen onze operationele kasstroom en onze rentekosten)

Solvabiliteit

De solvabiliteit op basis van beleidswaarde is in 2020 licht gedaald van 51% naar 47,9%. We voldoen hiermee nog ruim aan de norm die AW/WSW stellen aan de solvabiliteit (>20%) , maar we zien wel een dalende trend. Het is voor ons belangrijk om de solvabiliteit te blijven bewaken zodat we zorgen dat we ons vermogen in stand houden.

Loan to Value

De LTV is iets gestegen in 2020 van 46,1% naar 46,4%. Dit betekent dat een groter deel van ons vastgoed met leningen is gefinancierd. Ook hier voldoen we ruim aan de gestelde norm van AW/WSW (<85%).

ICR

De ICR is gestegen in 2020 van 2,61 naar 3,99. Dit betekent dat onze kasstroom uit de operationele bedrijfsvoering (de “normale bedrijfsactiviteiten”) voldoende is om onze rentelasten te betalen.

IndicatorNorm WSW/AW2020
Solvabiliteit>20%47,9%
ICR>1,44,0%
LTV<85%46,4%

Beschouwing en doorkijk naar de toekomst

In 2020 zien we onze opbrengsten wat dalen door corona. Maatregelen vanuit de overheid geven een doorkijk naar een toekomst waarbij we meer te maken krijgen met beperkingen in onze opbrengsten. In februari is besloten dat we voor 2021 onze huren niet mogen verhogen. Dit betekent voor Rentree € 0,2 miljoen lagere opbrengsten in 2021, maar voor onze meerjarenbegroting is deze impact ruim € 1 miljoen over 5 jaar. Geld dat we niet kunnen gebruiken om woningen te verbeteren, woningen te bouwen of geld dat we kunnen uitgeven aan rente voor financiering voor de verduurzamingsopgave. Aangegeven wordt dat deze maatregel gecompenseerd gaat worden, maar hoe dat is nog onbekend.

Dit soort overheidsmaatregelen en ingrepen blijven voor Rentree de komende jaren de grootste uitdaging, naast de duurzaamheidsopgave en de beschikbaarheid. De overheid beperkt onze inkomsten en verhoogd onze uitgaven terwijl we ook te maken hebben met, soms forse, stijgingen in onze kosten.

De indicatoren zien er nog goed uit op de korte termijn. We scoren ruim binnen de normen van het WSW en AW. Maar de uitdagingen in de toekomst zijn groot. Dit vraagt van ons een optimale bedrijfsvoering en risicobeheersing zodat we met onze (beperkte) middelen de grote opgave zo optimaal mogelijk kunnen realiseren zonder grote risico’s voor de betaalbaarheid en de beschikbaarheid.

Beleidswaarde en marktwaarde

Marktwaarde

Rentree waardeert haar vastgoed tegen marktwaarde verhuurde staat. Hiervoor gebruiken we het handboek Modelmatig Waarderen. De marktwaarde ontwikkeling is in 2020 als volgt geweest:

De belangrijkste ontwikkelingen in de markt die impact hebben op de marktwaarde verhuurde staat zijn de stijging van de huurprijzen en de stijging van de WOZ waarde. Deze mutatie is verantwoord onder de objectgegevens (€ 21.748).

Grafische weergave van de marktwaarde ontwikkeling, verdeeld naar categorie uit de verloopcategorie:

Beleidswaarde

We lichten in onze jaarrekening ook de beleidswaarde toe. Dat is een variant van de marktwaarde verhuurde staat, maar dan op basis van eigen beleidskeuzes. Dat leidt tot een aantal afslagen van de marktwaarde.

Uitgangspunt 0: Marktwaarde in verhuurde staat

Het startpunt voor het bepalen van de beleidswaarde is de marktwaarde in verhuurde staat.

Afslag 1: Beschikbaarheid (doorexploiteren)

Voor de gehele portefeuille wordt het doorexploiteerscenario uit de marktwaardeberekening afgedwongen. Het verschil van de uitkomst van deze stap met de marktwaarde in stap 0 is de afslag voor beschikbaarheid.

Afslag 2: Betaalbaarheid (huren)

Met de uitkomst van stap 1 als uitgangspunt wordt in deze stap in het doorexploiteerscenario de markthuur vervangen door streefhuur (ook wel beleidshuur). De streefhuur wordt net als de markthuur op vhe-niveau vastgelegd in de objectgegevens. De streefhuur is de huur die bij mutatie van huurder wordt vastgesteld conform beleid van de corporatie en rekening houdend met wet- en regelgeving. Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 1 is de afslag voor betaalbaarheid.

Afslag 3: Kwaliteit (onderhoud)

Het eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In deze stap worden de componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud uit de DCFberekening vervangen door een nominale (gecorrigeerd voor inflatie) eigen onderhoudsnorm. De norm is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding. Voor de beleidswaarde wordt in de eindwaarde het minimum van 2 maal de marktconforme onderhoudsnorm of 2 maal de beleidsonderhoudsnorm verondersteld.
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 2 is de afslag voor kwaliteit.

Afslag 4: Beheer

Het exploiteren van de sociale woningvoorraad zorgt naast de reguliere beheerkosten mogelijk voor extra uitgaven ten behoeve van exploitatie en (vastgoed gerelateerde) leefbaarheid. Beheer kan afwijken van de bij de marktwaarde gehanteerde marktnormen. Deze stap vervangt de volgende componenten uit de DCF-berekening met een beheernorm die aansluit met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer en leefbaarheid in de 15-jaars DCF periode:
• Beheerkosten;
• Belastingen;
• Verzekeringen;
• Overige zakelijke lasten.
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 3 is de afslag voor beheer. De uitkomst van deze stap is de beleidswaarde.

In onderstaande tabel worden de afslagen op de marktwaarde en de aldus berekende beleidswaarde per ultimo 2020 weergegeven.

Beleidsmatige onderbouwing over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van de onroerende zaken in exploitatie

De positieve marktwaardeontwikkeling komt vooral door de stijging in de contracturen en de maximale huur van onze woningen. De streefwaarde is ook gestegen door de verder aangetrokken koopmarkt, waarin de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei van de vastgoedportefeuille.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt enerzijds beïnvloed door gewijzigde beleidskeuzes welke door Rentree zijn gemaakt en invloed hebben op relevante parameters zoals de (streef) huur en de normen voor onderhoud en beheer en anderzijds door gewijzigde parameters in de marktwaarde in verhuurde staat.

In het boekjaar is de beleidswaarde afgenomen van € 299 miljoen naar € 297 miljoen.

Voor de beleidswaarde geldt dat we de belangrijkste effecten zien bij de afslag beschikbaarheid en de afslag Kwaliteit. De stijgende leegwaardes leiden tot een negatieve beleidswaardeontwikkeling omdat wij kiezen voor het door exploiteren en niet voor verkopen. Voor de marktwaardebepaling zien we een daling in de onderhoudsnorm voor de marktwaarde waardoor de marktwaarde stijgt. Rentree hanteert een eigen onderhoudsnorm voor de beleidswaarde. Deze norm is hoger dan de marktwaarde norm en hoger dan vorig jaar. Hierdoor zien we dat de afslag voor onderhoud groter wordt. Dit heeft een negatief effect op de beleidswaardeontwikkeling. De stijging van de onderhoudsnorm is, naast kostenverhogingen door indexeringen,  te verklaren door de verhoging in de basiskwaliteit van de woningen in 2020. De oude basiskwaliteit sloot niet meer sluit bij de huidige tijd en de behoeftes van onze huurders. Daarnaast is in 2020 de kwaliteit van de cartotheek verhoogd waardoor we de onderhoudsbehoefte beter weten. Hierdoor zien we een algehele prijsstijging van het onderhoud in onze begroting.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde:

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorporaties’). In RJ 645 wordt aangegeven dat een beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde dient te worden opgenomen in het bestuursverslag.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van de Aw en WSW. In het jaar 2020 is het normenkader definitief vastgesteld. De norm voor de LTV is 85% geworden voor de DAEB en blijft 75% voor de niet DAEB. De solvabiliteit wordt 15% voor DAEB en 40% voor de niet DAEB.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

Overeenkomstig de regelgeving dienen de vergelijkende cijfers ook voor de beleidswaarde te worden toegelicht. Daarbij dient ook stil te worden gestaan bij de ontwikkeling in de beleidswaarde. Op basis van ervaringen uit voorgaand boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te geven aan het begrip beleidswaarde Zo is voor de beleidswaarde 2019 aansluiting gezocht bij de vernieuwde definities voor onderhoud en verbetering. Voor boekjaar 2020 zijn er geen noemenswaardige wijzigingen in de definities van de beleidswaarde. Wel is er nadere duiding gegeven aan de toerekening van kosten aan onderhoud, beheer of overige organisatiekosten. De onzekerheden op dit vlak in de beleidswaarde zijn derhalve kleiner geworden. Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waardebegrip kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met:

Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. Deze is gebaseerd op een schatting door Rentree van de nieuwe huur bij mutatie mede rekening houdend met wettelijke bepalingen zoals passend toewijzen, prestatieafspraken en afspraken met de huurdersvereniging over huursomstijging en de huursom. In de praktijk kan de huurstijging, de streefhuur en de huursom afwijken van de uitgangspunten in de beleidswaarde vanwege onder andere afwijkingen in de mutatiegraad en de dan geldende kaders voor het passend toewijzen en het huursombeleid.

Full-variant corporaties

Zoals eerder uiteengezet is de beleidswaarde afgeleid van de marktwaarde, door middel van het doorvoeren van een aantal beleidswaarde specifieke correcties als afslag op de marktwaarde. De disconteringsvoet is gebaseerd op de disconteringsvoet behorend bij het doorexploiteerscenario van de marktwaarde. Een toegesneden disconteringsvoet voor de beleidswaarde kan theoretisch mogelijk lager zijn als gevolg van een lager risicoprofiel (samenhangend met lagere huren en hogere kwaliteit onderhoud) en daarmee een positief effect hebben op de beleidswaarde. Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken.

Basis-variant corporaties:

Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, welke ultimo 2020 in de beleidswaardebepaling gelijk is aan de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2020 opgenomen disconteringsvoet voor het type vastgoedbezit en regio waarin Rentree actief is. In theorie kan een lager risicoprofiel worden verondersteld in de beleidswaarde door inrekenen van een lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud). Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie:

Het bestuur van Rentree heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit – en het niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 174 miljoen. Dit impliceert dat circa 54% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

Financieel resultaat

In 2020 hebben we een resultaat gerealiseerd van € 19,3 miljoen. In 2019 was dat € 25,4 miljoen. Het grootste verschil zit in de waardeverandering van het vastgoed. We zien daar een verschil van € 5,3 miljoen. Andere grotere verschillen zien we bij de onderhoudsactiviteiten (€ 2 miljoen) belastingen (€3,3 miljoen).

Treasury

Algemeen

De treasury commissie is in 2020 twee keer via teams bij elkaar gekomen. Belangrijkste bespreekpunten tijdens deze vergaderingen waren het duurzaam bedrijfsmodel en de normen die gehanteerd worden in de financieringsstrategie.

Renteconversie 2020

We kregen in 2020 eenmaal te maken met een renteconversie, we hebben van dat moment gebruik gemaakt om de onderliggende lening af te lossen.

Nieuwe leningen

We hebben in totaal € 15,5 miljoen aangetrokken aan nieuwe leningen. Twee fixe leningen van € € 7,5 miljoen tegen 0,16% rente en € 8 miljoen tegen 0,47% rente. De rolloverlening van € 5 miljoen die we tot onze beschikking hebben is eind 2020 volledig opgenomen.

Aflossingen

In 2020 hebben we onderstaande leningen afgelost

Borgingsplafond

Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat een corporatie per einde van het betreffende kalenderjaar mag hebben. WSW stelt het borgingsplafond vast op basis van de DAEB financieringsbehoefte, opgebouwd uit de geprognosticeerde DAEB-investeringen en herfinancieringen van geborgde leningen voor de jaren 2020 tot en met 2022. We hebben van het WSW de geprognosticeerde financiering geborgd gekregen.

Beoordeling Autoriteit Woningcorporaties (AW) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

AW

Op 30 november 2020 hebben wij van de Autoriteit Woningcorporaties (AW) de beoordeling rechtmatigheid verslagjaar 2019 ontvangen. In deze brief geeft de AW aan dat wij op alle onderwerpen van beoordeling aan de gestelde eisen voldoen.

Op 9 december 2020 ontvingen wij de Toezichtsbrief 2020 van de AW. Dit naar aanleiding van het onderzoek op basis van het gemeenschappelijke beoordelingskader AW-WSW. Hierin staat aangegeven dat de risico inschatting laag is op alle onderdelen van het beoordelingskader.

WSW

Op 12 mei 2020 ontvingen wij van Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de brief over de borgbaarheid en het  borgingsplafond. In deze brief is onze borgbaarheid als positief beoordeeld en hebben we ons borgingsplafond voor 2020 tot en met 2022 toegewezen gekregen.

Fiscale positie

Rentree is vanaf 1 januari 2008 integraal Vpb plichtig. In verband hiermee heeft Rentree met de Belastingdienst een vaststellingsovereenkomst, VSO 2, ondertekend. Tezamen met de toelichting hierop, de geldende fiscale wet- en regelgeving, als mede jurisprudentie vormt dit de basis voor de uitwerking van de fiscale positie.

Op basis van de jaarrekening 2020 is een inschatting gemaakt van het fiscaal resultaat 2020. Ultimo 2020 bedraagt het saldo compensabele verliezen naar verwachting afgerond € 13,3 miljoen. Dit wordt verder toegelicht in paragraaf 10.9.11.

Risicomanagement

De afgelopen jaren hebben we veel tijd en aandacht besteed aan de opzet van risicomanagement in de organisatie. We zien risicomanagement als een belangrijk onderdeel van onze bedrijfsvoering. Door onze risico’s goed in beeld te hebben en te monitoren zien we hoe deze de realisatie van onze doelstellingen kunnen beïnvloeden. Door risico’s op de juiste manier te beheersen kunnen we onze doelstellingen realiseren. Hierbij geldt altijd dat we dit op een eenvoudige manier willen doen.

De verdere optimalisatie en professionalisering rondom risicomanagement die we ons voor 2020 hadden voorgenomen is nog niet volledig afgerond. De implementatie van Naris is afgerond zodat risico’s vanaf 1 januari 2021 binnen Naris gemonitord en besproken kunnen worden. Samen met de organisatie het gesprek voeren over risico’s en de risicobereidheid ziet Rentree dan ook als wezenlijk onderdeel van het risicomanagement, met behulp van Naris geven we structuur aan dit gesprek. We hadden deze dialoog graag als in 2020 vormgegeven. Echter, als gevolg van Covid-19 is lastig geweest om echt met elkaar in gesprek te gaan over dit thema en de bijbehorende audits. In 2021 gaan we deze dialoog wel met elkaar voeren.

Terugblik op de risico’s van 2020

Het jaarplan 2020 bevat de meest relevante risico’s die de realisatie van de doelstellingen in de weg zouden kunnen staan. Bij deze risico’s zijn beheersmaatregelen geformuleerd en van enkele risico’s zijn de effecten bepaald door het uitvoeren van scenario-analyse. Evenals in 2018 en 2019 hebben we audits uitgevoerd met betrekking tot de beheersing van deze risico’s. De focus heeft daarbij in 2020 gelegen op audits ten aanzien van de processen, de naleving van wet- en regelgeving, de confrontatie van de werkelijkheid met de risico’s genoemd in het jaarplan en op enkele specifieke audits (bijvoorbeeld ten aanzien van het besluitvormingsproces).

In diverse periodieke (interne) rapportages heeft de organisatie verantwoording afgelegd over de status van de in het jaarplan 2020 benoemde acties en ambities en de daaraan gerelateerde risico’s. Een risico dat daarbij pas in 2020 in beeld kwam en niet was voorzien betrof de gevolgen van Covid-19. Het uitbreken van een wereldwijde pandemie, zoals Covid-19, was door ons niet als reëel risico opgenomen in het risicojaarplan. Wij zijn door deze pandemie verrast, en de rest van de wereld met ons. Dit toont ook aan dat risicobeleid en risicomanagement geen administratief proces is, maar vraagt om een blijvende dialoog en een open blik naar de omgeving, het hele jaar door.

In 2020 heeft het virus vooral gevolgen gehad voor de wijze waarop wij onze werkzaamheden uitvoeren. Inmiddels hebben we als organisatie onze draai daarin gevonden. Mensen kunnen thuiswerken, het is voor een beperkte groep mogelijk om (op gepaste afstand) op kantoor te werken en samen met onze partners is de wijze waarop onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd aangepast aan de nieuwe realiteit. Direct na de uitbraak van het virus in Nederland hebben we als Rentree een rapportage ingericht waarin de belangrijkste gevolgen van Covid-19 zijn gemonitord. Uiteraard zijn er zaken vertraagd, maar de (strategische) en financiële gevolgen daarvan zijn vooralsnog beperkt. Impact die er wel is zien we voornamelijk op de volgende punten:

  • Daling verkoopopbrengsten: Voor 2020 gold, zoals ook in het jaarplan 2020 beschreven, een relatief fors verkoopprogramma. Dit kwam vooral doordat Rentree in 2020 voornemens was een deel van de BOG-portefeuille af te stoten. Deze verkoop van het BOG-vastgoed is niet geheel gerealiseerd omdat geïnteresseerde kopers zich vanwege de onzekerheden rondom Covid-19 terugtrokken. Daarnaast had de onzekerheid ook effect op de verhuisbereidheid van mensen. Hierdoor daalde de mutatiegraad en kwamen er minder woningen met als bestemming verkoop vrij dan beoogt. Overigens lag de gemiddelde verkoopopbrengst per woning wel hoger dan begroot. Voor de realisatie van haar investeringen heeft Rentree in haar treasuryjaarplan rekening gehouden met de inkomsten uit verkopen. De stagnerende verkoopopbrengsten zijn daarom in de loop van het jaar in combinatie met een rentestijging in een scenario-analyse doorgerekend. Daarin zien we dat Rentree, ook bij tegenvallende verkoopresultaten, financieel gezond blijft en we een dergelijk risico financieel beheersen. In totaal zijn de verkoopontvangsten bijna € 1,0 miljoen (21%) lager dan begroot.
  • Daling van de huuropbrengsten: De huurinkomsten zijn als gevolg van Covid-19 zo’n € 0,7 miljoen (4,1%) lager dan begroot. Dit heeft een aantal uiteenlopende reden. In het geval van een mutatie is er sprake geweest van een langere leegstand, omdat de woningen in bewoonde toestand niet kunnen worden bezichtigd. Tevens duren de werkzaamheden in de woning langer, doordat vaklieden niet tegelijkertijd, maar aansluitend na elkaar in de woning werken. De huurachterstanden zijn licht opgelopen en de verhoging is in 2020 uitgesteld van 1 juli naar 1 oktober.
  • Prestatieafspraken bijzondere bemiddeling en statushouders: De hiervoor genoemde lagere mutatiegraad heeft in 2020 ook impact gehad op enkele onderdelen uit de prestatieafspraken. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de overeengekomen quota voor de bemiddeling van bijzondere doelgroepen en statushouders. Dit is door Rentree, zodra we deze trend signaleerde, op de agenda gezet van het bestuurlijk overleg Wonen. Overigens zijn de doelstellingen einde jaar nagenoeg wel behaald.

De overige risico’s genoemd in de jaarplannen zijn intern onderwerp van gesprek geweest, maar hebben allen een lagere strategische en/of financiële impact dan de risico’s die we hiervoor kort hebben uitgelicht. We voldoen ruim aan de door het WSW en Aw gestelde normen. De uitdagingen voor de nabije toekomst zijn echter groot. Dit vraagt van ons een optimale bedrijfsvoering en risicobeheersing zodat we met onze (beperkte) middelen de grote opgave zo optimaal mogelijk kunnen realiseren.

Een blik naar de toekomst

In 2021 willen we, zoals hiervoor beschreven, weer breed met de organisatie in gesprek over de risico’s die we samen zien voor Rentree. Dit doen we voorafgaand aan het proces voor het opstellen van het nieuwe jaarplan voor 2022. In dat proces zullen we met elkaar tijd nemen om stil te staan bij de risico’s die we voor Rentree in de toekomst zien ten aanzien van de doelstellingen zoals die zijn vastgelegd in het nieuwe ondernemingsplan, De Rode Draad van Rentree. Daarnaast gaan we verantwoording omtrent interne audits een meer prominentere en zichtbare rol laten innemen in de P&C-cyclus door deze op te nemen in de tertiaalrapportages.

Bij het opstellen van het jaarplan en het risicojaarplan 2021 hebben we een uitgebreide uiteenzetting gemaakt over de risico’s en de gevolgen op de financiën en ratio’s en deze doorgerekend middels scenario-analyses. Concreet hebben we de effecten van een mogelijke fluctuatie in de WOZ-waarde van ons bezit, een huurbevriezing, stagnerende verkopen, rentestijgingen en de versnelde realisatie van de nieuwbouwopgave in beeld gebracht voor een periode van vijf jaar. We hebben onze accountant gevraagd ons kritisch te reflecteren op deze zaken. Het is goed om te constateren dat onze uiteenzetting als helder en uitgebreid wordt gezien, zeker ten opzichte van organisaties met een vergelijkbare omvang. De gehanteerde scenario’s worden gezien als veel voorkomend en impactvol. Het hanteren van interne signaleringswaarden (die strakker zijn dan de landelijke ratio’s) wordt gezien als goede werkwijze. De accountant merkt op dat ze merken dat we heel bewust en weloverwogen bezig zijn met risico’s en scenario’s, waarbij wel voldoende focussen op de belangrijkste zaken. De scenario’s zijn beoordeeld op alle normen uit het normenkader van het WSW en het Aw. We zien bij de doorrekeningen dat er geen reden voor (grote) zorg is. De opgave die we nu voor onszelf hebben bedacht is haalbaar, ook rekening houdend met de doorgerekende risico’s.

Eén van de risico’s voor 2021 is de onzekerheid over de duur en lange termijn effecten van Covid-19. In het geval van Covid-19 is het vooral zaak om in gesprek te blijven over de risico’s, de scenario’s en de eventuele impact voor de (jaar)doelen en de bedrijfsvoering. Tijdig (bij)sturen blijft hierin van belang om de effecten beperkt te houden. De huidige effecten zijn gelukkig nog relatief beperkt en maken dat Rentree kan blijven doen wat ze plan is te doen.

Een groot en actueel risico betreft de politieke onvoorspelbaarheid. De in februari 2021 aangekondigde huurbevriezing is hiervan een treffend voorbeeld. Een politieke maatregel met verregaande financiële gevolgen voor de corporaties. De huuropbrengsten zullen naar verwachting zo’n € 0,2 miljoen dalen voor 2021. De impact op de geprognosticeerde huurinkomsten in de meerjarenbegroting bedraagt voor de komende vijf jaar ruim € 1,1 miljoen. Het gaat hier om geld dat we nu niet kunnen gebruiken voor het verbeteren en verduurzamen van woningen, of het bouwen van nieuwe woningen. De minister is nog aan het uitzoeken of corporaties gecompenseerd kunnen worden. Deze omvang en concrete uitwerking van deze compensatie is echter nog niet concreet en zeker, terwijl de bevriezing inmiddels wel een zekerheid is.

Ook eerdere thema’s als Programma Aanpak Stikstof en PFAS zijn voorbeelden van de politieke onvoorspelbaarheid. De inkomsten worden hierdoor beperkt en de uitgaven verhoogd. Bovendien hebben we te maken met forse kostenstijgingen voor de belangrijkste uitgaven, namelijk het onderhouden en verbeteren van onze woningen. De financiële gezondheid van de organisatie en de betaalbaarheid voor onze huurders komen daarmee onder druk te staan. Voor Rentree is het van belang om zo onafhankelijk mogelijk te blijven opereren en ons te richten op dat wij corporatie zelf kunnen beïnvloeden en daarin de wendbaarheid zoeken. We zoeken daarin een slimme(re) samenwerking op met onze ketenpartners.

Samenwerkingen en verbindingen

Om haar werkzaamheden uit te kunnen voeren maken we gebruik van verbindingen als dat nodig is. In 2020 kent Rentree 2 verbindingen te weten NV Vastgoedmaatschappij Milieucentrum Deventer en Stichting Woonwagenbeheer Deventer. Rentree heeft een samenwerkingsverband met de woningcorporaties uit de woningmarktregio, Stichting Woonkeus en een samenwerkingsverband op gebied van personeel Samenwerk@Corporatie.nl.

Het belang van Rentree in NV Vastgoedmaatschappij Milieucentrum Deventer is 49,55%. Woningstichting Rentree houdt naast het aandeelhouderschap ook toezicht op deze deelneming via een vertegenwoordiging in de Raad van Commissarissen. De NV houdt zich bezig met het verhuren van vastgoed aan maatschappelijke partijen.

Het belang van Rentree in Stichting Woonwagenbeheer Deventer is 50%. Rentree vormt het bestuur samen met Woonbedrijf Ieder1, de directievoering is uitbesteed aan Nijbod. De Raad van Commissarissen van Rentree en Woonbedrijf Ieder1 zijn ook de Raad van Commissarissen van Stichting Woonwagenbeheer. Stichting Woonwagenbeheer Deventer houdt zich bezig met de exploitatie van woonwagens in Deventer.

Stichting Woonkeus is het samenwerkingsverband op gebied van woningverdeling van de woningcorporaties werkzaam in de regio Stedendriehoek (gemeenten Apeldoorn, Brummen, Deventer, Voorst en Zutphen).

Samenwerk@corporatie.nl is een initiatief van een aantal woningcorporaties op gebied van samenwerken. Hierin participeren medewerkers van de verschillende corporaties op vrijwillige basis.

Volkshuisvesting

We hebben gehandeld in het belang van de volkshuisvesting.

Verklaring uitsluitend werkzaam in belang volkshuisvesting

De huidige bestuurder heeft in 2020 geen uitgaven geconstateerd die niet zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting overeenkomstig artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector.

Administratie

De administratie, het samenstellen van het jaarverslag en de jaarrekening 2020 zijn uitgevoerd door medewerkers van Rentree. De controle van het jaarverslag en de jaarrekening 2020 is verricht door Baker Tilly, die de controleverklaring heeft afgegeven.

Deventer,

Het bestuur van Woningstichting Rentree

Kengetallen

Jaarrekening

Op de vorige pagina’s heeft u over onze belangrijkste activiteiten in 2020 kunnen lezen. Voor 2020 in cijfers verwijzen we u graag naar onze Jaarrekening.

Vorige
Menu
Volgende