Jaarverslag 2023

Lees verder

Voorwoord

“Rentree is een woningcorporatie die gewoon goed presteert en zelf goed thuis en verankerd is in Deventer. Zij weet wat de maatschappelijke opgaven zijn waar zij, samen met haar netwerkpartners, voor staat en doet hierin wat nodig is.” Dit schrijft de visitatiecommissie die Rentree in 2023 heeft beoordeeld op haar maatschappelijke prestaties in de afgelopen vier jaar. Een omschrijving waar wij ons in herkennen en waarvan we beseffen dat ‘gewoon goed’ in deze hectische tijd best bijzonder is. 
Ook afgelopen jaar deden we weer ‘gewoon goed’ ons werk. Samen met onze huurders en partners hebben we de schouders er onder gezet. In dit jaarverslag leggen we verantwoording af en geven we transparant weer wat we deden en tegen welke kosten. 

Ook afgelopen jaar was het balanceren. Balanceren tussen verwachtingen van anderen, onze eigen ambities en onze middelen. Deze balanceeroefening hebben we in onze visie op Besturen en Toezichthouden weergegeven in een plaatje. Voor ons een belangrijk plaatje omdat het ons dwingt te zoeken naar evenwicht. Evenwicht om te kunnen doen wat nodig is, zonder onszelf te verliezen of voorbij te lopen. Om tegemoet te komen aan verwachtingen van anderen, maar onze eigen verwachtingen ook vasthouden. En ook: snappen dat niet alles tegelijk kan en keuzes nodig zijn. 

In dit jaarverslag leest u welke keuzes we maakten. Hoeveel woningen onderhoud kregen en werden verduurzaamd. Hoeveel nieuwe woningen we konden bouwen en aankopen om meer huurders een kans op een thuis te bieden. Hoe we investeerden in wijken en buurten en hoe we bewoners soms een klein beetje konden helpen wanneer zij zelf in hun wijk of buurt aan de slag gingen. En uiteraard ook wat dat allemaal heeft gekost. Terugkijkend hebben we veel mogen en kunnen doen en daar zijn we dankbaar voor, want het is niet vanzelfsprekend. De huidige omstandigheden maken onze balansoefening steeds lastiger. 

Want we zitten in Nederland in, wat Jan Rotmans noemt, een perfecte storm. Veel lastige beslissingen zijn in de afgelopen jaren uitgesteld en nu jagen de problemen die daaruit voortkomen elkaar aan. Ook wij ervaren in onze ambities dat zaken op elkaar in werken; stikstofoverschotten, netcongestie, klimaatverandering, blijvend groeiende kloof tussen arm en rijk, stijgende bouwkosten en rente of bijvoorbeeld te weinig goede opvangplekken voor statushouders. Al deze zaken komen bij elkaar in de woningmarkt. En juist daar willen wij het verschil maken. Liefst bieden we iedereen die dat wil in Deventer een thuis. Maar de realiteit is anders. We weten dat veel mensen (te) lang moeten wachten op een eigen plek. En toch zijn we niet somber, maar hoopvol. Want als we uitzoomen dan zien we dat we meer nieuwbouw hebben opgeleverd dan de afgelopen jaren, dat onze woningen binnen 2 jaar allemaal een groen energielabel hebben, dat inmiddels al 1/3 deel van onze woningen zonnepanelen heeft en daarmee deels in haar eigen energiebehoefte voorziet. Dat we bij uitvragen op de markt voor onderhoud of nieuwbouw zien dat circulariteit en natuur-inclusief bouwen echt de aandacht krijgen. En als je zo kijkt dan zie je dat er in korte tijd al veel is veranderd.  

Dat het allemaal niet snel genoeg gaat en veel huishoudens nu niet goed in hun woonbehoefte kunnen voorzien is helemaal waar en daar moeten we geen genoegen mee nemen. Maar er is wel beweging en die beweging gaat wel dergelijk de goede kant op. Ik hoop dat deze boodschap doorklinkt in dit jaarverslag. In ieder geval dragen wij graag ons steentje bij. Of, zoals Jan Rotmans het zegt in zijn boek ‘De Perfecte Storm (2023)’:  

‘Ik heb er oprecht vertrouwen in dat we de perfecte storm kunnen doorstaan en achter ons kunnen laten. Al is het nu wel alle hens aan dek, dus blijf niet aan de kant staan kijken.” 

Jaap Huibers | Directeur-bestuurder 

26 februari 2024 

Woningen met
een goede kwaliteit

Prettig wonen gaat het best in goed onderhouden en gezonde woningen. Daarom is er in 2023 het nodige onderhoud uitgevoerd. Ook zijn een aantal woningen energiezuiniger geworden door het aanbrengen van basisisolatie en zijn de nodige keukens en badkamers vernieuwd. Dit doen wij om te zorgen voor een comfortabele woning voor onze huurders, maar ook om te zorgen dat onze woningen toekomstbestendig zijn. Onderhoud en verduurzaming gaan hier vaak hand in hand.

Naast het geplande onderhoud zijn bij mutatie een aantal Grote Aanpakken uitgevoerd. Daarnaast stond dit jaar in het teken van voorbereiden van de Grote Aanpak van een project in Burgersdijk en binnenstad. De uitvoering van deze projecten pakken we in 2024 en 2025 op.

In 2023 zijn er 74 nieuwbouwwoningen opgeleverd in het nieuwe appartementengebouw Kop Havenkwartier. Ook zijn er 8 Tiny houses en een gemeenschappelijke ruimte in het nieuwbouwproject Tuinen van Zandweerd, voor een co-housing groep, opgeleverd. Projecten waar we trots op zijn. Daarnaast is er in 2023 gestart met de bouw van nieuwbouw aan de Van der Keesselstraat en de Sint Jozeflocatie. Tevens zijn we weer een stap verder met de nieuwbouw op de Speeltuinlocatie. Dit doen we samen met Zorggroep Solis. Ook de nieuwbouw in het project Sluiskwartier is een stap verder gebracht. Rentree verkent daarnaast nieuwe posities om zo ook de komende jaren de portefeuille met nieuwbouw verder te kunnen uitbreiden. In tijden van wooncrisis en lange wachttijden voor woningzoekenden zijn deze nieuwbouwprojecten hard nodig. Wij zetten ons hier dan ook maximaal voor in.

Grote Aanpak projecten

Door het complexmatig verbeteren van onze woningen worden ze niet alleen energiezuiniger, maar ook de kwaliteit van onze woningen blijft op peil. In 2023 hebben we de voorbereiding gedaan in Burgersdijk en de Binnenstad zodat we in 2024 kunnen starten met de uitvoering. De investeringsbesluiten zijn in 2023 genomen.

Grote Aanpak bij mutatie

Soms worden woningen energetisch verbeterd en aangepakt na een verhuizing van de oud huurder. Vaak gaat het dan om woningen die door omstandigheden in het verleden niet zijn aangepakt tijdens een Grote Aanpak.

Basisisolatie, verbeteraanpak opstellen voor EFG labels

In 2023 is gestart met het energetisch verbeteren van 170 woningen met EFG labels en CD labels. Doelstelling is om de woningen in 2024 en 2025 energetisch te verbeteren. Er zijn 3 basisisolatiemaatregelen die in een treintjes aanpak langs de woningen wordt uitgevoerd. In 2023 hebben 117 woningen 1 maatregel gekregen. Door niet alles tegelijk uit te voeren is het gelukt om een groot aantal bewoners al een verbeterstap te laten maken. Dit helpt de energierekening te verlagen. Deze eerste stap is voornamelijk het aanbrengen van nieuwe beglazing. Daarnaast is de trein van de dakisolatie gestart. De trein voor de gevelisolatie wordt opgestart op het moment dat dit vanuit de wetgeving rondom flora en fauna is goed gekeurd.

Grote Aanpak Binnenstad

In de binnenstad zijn 42 woningen, met een gestucte witte gevel, aangemerkt voor een Grote Aanpak. In 2023 zijn de plannen gemaakt voor het verbeteren van deze woningen. De uitvoering van dit plan is gepland in 2024 en 2025.

Grote Aanpak Burgersdijk

In de wijk Burgersdijk is de voorbereiding gedaan om 120 woningen energetisch te verbeteren. De huurders hebben ingestemd met het plan dat de uitvoering in 2024 start. Het is een combinatie van verduurzaming met het geplande onderhoud. 80 huurwoningen krijgen een hybride warmtepomp, de andere woningen krijgen een nieuwe CV-ketel. Er zijn daarnaast plannen gemaakt om de uitstraling van de wijk, voornamelijk gericht op het groen en openbare ruimte, te verbeteren in samenwerking met de gemeente. Er hebben veel activiteiten, gericht op de bewoners, plaatsgevonden om het gevoel in de buurt van eigenaarschap te verbeteren en ideeën voor het verbeteren van de buurt op te halen.

Nieuwbouw

Met gemeente Deventer en diverse andere samenwerkingspartijen zijn gesprekken gevoerd en mogelijkheden onderzocht voor de uitbreiding van de portefeuille van Rentree. We kijken waar het is mogelijk is om betaalbare huurwoningen te bouwen die passen bij de doelstellingen van Rentree. 

Nieuwbouw Tiny Houses Zandweerd

In 2023 zijn de 8 Tiny houses en een gemeenschappelijke gebouw voor de co-housing groep de Groeneweerd opgeleverd. Een duurzaam project waarin duurzaam samenwonen – duurzaam leven – duurzaam bouwen bij elkaar komt. Een groep bewoners heeft ons in 2021 benaderd om dit initiatief samen vorm te geven en dat is gelukt.

Nieuwbouw Van der Keesselstraat

Verouderde woningen aan de Van der Keesselstraat zijn gesloopt om ruimte maken voor 27 nieuwbouwwoningen. De oude bewoners hebben allemaal een nieuwe plek gevonden en krijgen in 2024 de mogelijkheid om terug te keren. De aanbouw van de woningen (eengezinswoningen, appartementen en studio’s) is gestart. Verwachte oplevering is 2024.

Nieuwbouw Speeltuin locatie – samenwerking Zorggroep Solis

Voor de nieuwbouw in de wijk Voorstad heeft Rentree een samenwerkingsovereenkomst met Zorggroep Solis gesloten. En een koopovereenkomst gesloten voor de grond met de gemeente. Rentree wil hier 21 senioren-appartementen bouwen en Zorggroep Solis op dezelfde locatie 40 zorgappartementen. In 2023 zijn de plannen uitgewerkt en is de vergunning aangevraagd. De verwachte start bouw is in 2024.

Nieuwbouw Kop Havenkwartier

In het Havenkwartier zijn 74 nieuwbouw appartementen opgeleverd, 1 appartement en 1 bedrijfsruimte worden in 2024 opgeleverd aan Rentree. De plek aan de rand van de binnenstad op 10 minuten lopen van het station en 5 minuten lopen naar de stad is prachtig en een aanwinst in onze portefeuille. De doelgroep is veel jong volwassenen in combinatie met ondernemers in de woon-werk woningen.

Nieuwbouw Kop Handelskade

Aan de rand van de binnenstad naast het station heeft Rentree een turnkey overeenkomst getekend met Nijhuis en Explorius voor 75 nieuwbouw appartementen. De woningen liggen in een gecombineerd complex met studentenwoningen van DUWO en koopappartementen (Nijhuis) en kantoren (Nijhuis). We richten ons hier voornamelijk op young professionals waarbij gebruik gemaakt kan worden van de voorzieningen uit de studentenflat. Een mooie samenwerking op een geweldige centraal gelegen locatie bij de voorzieningen. Eind 2023 is de omgevingsvergunning aangevraagd en is het besluit genomen om de bouw te starten rond de zomer in 2024.

Nieuwbouw St Jozef locatie

In 2023 is Nijhuis Bouw gestart met de bouw van 42 appartementen in de St Jozef locatie. Voor de verhuur van de appartementen is een samenwerkingsovereenkomst getekend met 2 zorgpartijen, die hier – in een gezamenlijk concept – zorg gaan bieden aan hun cliënten.

Nieuwbouw Sluiskwartier

In de nieuwbouwontwikkeling van de gemeente in Sluiskwartier, een wijk direct gelegen aan de stadsrand met uitzicht op de IJssel, heeft Rentree de grond aangekocht van de gemeente om begin 2024 te kunnen starten met de bouw van 18 appartementen. Verwachte oplevering is in 2024.

Flexwonen

In 2023 zijn diverse locaties onderzocht voor het realiseren van tijdelijke woningen, ook wel flexwoningen genoemd. De gemeente is in samenwerking met de corporaties op zoek gegaan naar mogelijke locaties. En er heeft een gezamenlijk selectietraject plaatsgevonden naar beoogde leveranciers. Verder zijn wij actief aangesloten bij centrale inkoopacties vanuit het Rijk en AEDES. Wij hopen dat in 2024 de eerste flexwoningen worden opgeleverd, maar doordat er nog geen definitieve locaties zijn neemt deze realisatiekans wel af.

Ontwikkellocaties voor uitbreiding van de portefeuille

Gemeente Deventer heeft de ambitie om de stad te laten groeien met 11.000 nieuwbouw woningen. Dit vraagt om een opschaling van de huidige aantallen nieuwbouwwoningen die momenteel in beeld zijn. Wij willen minimaal naar rato de nieuwbouwopgave voor de stad oppakken. Dit betekent dat we onze voorraad in de periode tot 2035 met minimaal 500 woningen willen uitbreiden tot minimaal 4.120 woningen. Dit doen we in afstemming met gemeente en collega-corporaties. Hierin is de extra opgave voor huisvesting van spoedzoekers (100 flexwoningen) niet meegenomen.

Onderhoud

Rentree zorgt met beheer en onderhoud dat onze woningen technisch in orde zijn en voldoen aan onze basiskwaliteit. Er vinden structureel controles, inspecties en metingen plaats om te zorgen dat we onze kwaliteitseisen ook waarborgen.

Voor het beheer en onderhoud van onze complexen maken we meerjarenplannen. In deze plannen staan de werkzaamheden die de komende jaren uitgevoerd worden. 

In 2023 is door Rentree veel geïnvesteerd in het verbeteren van de woningvoorraad. Er is ook veel inzicht gekregen in de onderhoudscyclus en natuurlijke vervangingsmomenten die weer dienen als input voor slimme meerjaren onderhoudsplannen. Er is een basismeerjarenbegroting op complexniveau gemaakt in samenwerking met onze RGS (Resultaat Gerichte Samenwerking)-partners die middels een slim model van SKARP veel overzicht en inzicht biedt. En ons in staat stelt ons onderhoud goed te voorspellen en te plannen.

Beheer en onderhoud

Rentree heeft voor het Resultaatgericht Onderhoud (RGO) vaste partners, namelijk Salverda en Instain voor het dagelijks onderhoud en Wolters TVO voor het planmatig onderhoud. De meerjarenafspraken met de partners heeft opgeleverd dat in een markt van krapte van vaklieden toch al het werk is uitgevoerd dat nodig is en gepland was. In de realisatie van de onderhoudslast zien we in 2023 een duidelijk stijging van de kosten voor het installatiewerk in onze woningen. Er zijn meer en duurdere reparaties nodig geweest dan dat er begroot is. De wetgeving rondom gasinstallaties in de woningen is ook aangescherpt waardoor er extra werkzaamheden nodig waren.

RGO betekent dat het onderhoud en het resultaat in een meerjarenafspraak wordt vastgelegd die in jaarafspraken wordt vertaald. Hierbij maken we maximaal gebruik van elkaars expertise. Het ultieme doel van RGO is om te komen tot hoge klanttevredenheid, optimale kwaliteit en zo laag mogelijke integrale kosten. Partijen kunnen het onderhoud tegen een scherpe prijs uitvoeren vanwege de duur van de overeenkomst, de omvang van het aantal wooneenheden en het slim combineren van werkzaamheden. Maar ook door elkaars kennis en ervaring slim te gebruiken. 

Salverda, Instain en Wolters TVO voeren – binnen de kaders van de overeenkomst en de afspraken uit het jaarplan – de werkzaamheden naar eigen inzicht uit. De uitvoering wordt door Rentree steekproefsgewijs getoetst en is in 2023 als goed beoordeeld. De klanttevredenheid van onze huurders met betrekking tot het onderhoud en de onderhoudspartners is uitstekend met een gemiddelde klantscore van een 8. Het klantcijfer over het planmatige gevelonderhoud is lager dan voorgaande jaren met een 7. In 2024 gaan we onderzoek doen naar oorzaken en waar mogelijk inzetten op verbetering.

Planmatig onderhoud

Voor het planmatig onderhoud aan de buitenzijde van de woningen hebben we een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Dit plan wordt jaarlijks bijgesteld. In 2023 zijn veel onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. In totaal is bij 438 woningen planmatig onderhoud uitgevoerd aan de buitenkant van de woning. Door de vele regen in de maanden oktober, november en december is het planmatig onderhoud aan de gevel van een gedeelte van de woningen in het Rode Dorp helaas vertraagd naar 2024.

Jaarlijks organiseren we een bijeenkomst voor alle vaklieden die voor ons werken. Wij zijn trots op onze vaklieden, de huurders waarderen ook hun inzet met mooie cijfers. Tijdens een bijeenkomst in oktober hebben we onze waardering uitgesproken en samen geleerd over de grenzen in ons werk en kennis gedeeld.

De belangrijkste werkzaamheden die zijn uitgevoerd:

• Schilderwerk in 15 complexen (484 woningen). Dat wil zeggen:
  28,2 km kozijnwerk geschilderd, 2.545 m2 buitendeuren geschilderd en 11,7 km ramen geschilderd.
• Gevelwerk, voegherstel in 2 complexen (275 woningen)
• Dakbedekkingswerkzaamheden in 5 complexen (1.033 m2)
• Reinigingswerk gevel in 15 complexen (484 woningen)

Asbest risico-inventarisatie

We laten een asbestinventarisatie doen bij werkzaamheden in woningen van vóór 1995, of als er asbestverdachte materialen aangetroffen worden. In 2023 zijn er aanzienlijk minder saneringen nodig geweest doordat er steeds minder asbest in ons bezit aanwezig is doordat er afgelopen jaren veel is gesaneerd.

Contractonderhoud

In 2023 heeft Rentree al het geplande contractonderhoud uitgevoerd, inclusief de wettelijke legionellabeheer-verplichtingen voor zorgcomplexen. Rentree heeft het afgelopen jaar het noodzakelijke onderhoud aan de installaties in de woningen, CV- ketels, mechanische ventilatie, veiligheidskeuringen, liftonderhoud, schoonmaak, groen- en dak-inspecties uitgevoerd. 

Vernieuwing keuken, badkamer, toilet

In 2023 zijn 209 badkamers, keukens of toiletten vernieuwd. De uitvoering hiervan was op verzoek van de huurder of als er een nieuwe huurder komt. De woonmakelaar toetst de aanvraag op basis van de criteria schoon, heel, veilig en functioneel.  

Dagelijks onderhoud

In 2023 zijn 3.054 reparatieverzoeken uitgevoerd, dat zijn er 37 % meer dan in 2022. Daarnaast is er 1.837 keer een beroep gedaan op onderhoud vanuit het servicefonds, dat is 18% minder dan 2022. Er heeft een verschuiving plaats gevonden van servicefonds naar reparatie, maar in totaliteit is er 4.891 keer dagelijks onderhoud uitgevoerd, dit is een stijging van 9,4%. Dit is door het hele bezit heen, er is niet een direct aanwijsbare oorzaak of complex dat eruit springt. De kosten per opdracht zijn gestegen, voornamelijk veroorzaakt door een stijging van de installatiekosten.

Onderhoud bij leegkomen woning

Het aantal verhuizingen was in 2023 lager dan begroot, waardoor er in totaliteit minder mutatieonderhoud is uitgevoerd dan begroot. Anderzijds waren de onderhoudskosten per mutatie hoger dan begroot, doordat er gemiddeld genomen meer stucwerk en andere werkzaamheden noodzakelijk waren, ook zijn hier de installatiekosten toegenomen. De gemiddelde kosten aan onderhoud bij een verhuizing liggen daardoor iets hoger dan de begrote kosten in het jaarplan. De totale kosten vallen ook iets hoger uit.

Voldoende woningen die passen bij de vraag

Wij zijn thuis in Deventer en gunnen het anderen ook om een thuis van Deventer te maken. Daarom zetten we ons in voor voldoende sociale huurwoningen in verschillende buurten en wijken. 287 (inclusief tussenvoorziening) huishoudens – van jong tot oud, alleenstaand of met een gezin – ontvingen van ons in 2023 de sleutel van hun nieuwe ‘thuis’.

Om vrijgekomen woningen eerlijk te verdelen, bieden de woningcorporaties in de Stedendriehoek sociale huurwoningen aan via Woonkeus Stedendriehoek. De meeste woningen worden toegewezen aan de woningzoekende die het langst staat ingeschreven. Om woningzoekenden met niet genoeg inschrijftijd ook een kans te bieden, werd 12% van de geadverteerde woningen aangeboden via loting.

Met de gemeente zijn afspraken gemaakt om vergunninghouders (vluchtelingen met een verblijfstatus) aan een woning te helpen. In 2023 zijn we er in geslaagd om die afspraken waar te maken én 2024 met een kleine voorsprong te beginnen.

Het gebouw van ons kantoor is in zijn geheel door ons aangekocht inclusief alle woningen. Verder werden er 3 woningen verkocht omdat deze niet pasten binnen onze betaalbare woningvoorraad en is de verkoop opgestart van een gezondheidscentrum met hierboven gelegen zorgwoningen aan de MC Escherweg. Er zijn 2 woningen aangekocht in de Van Zalingenstraat waardoor een VvE kan vervallen.

Passend bij de vraag

De woonbehoefte verandert. In 2023 zagen we geen toename meer van het aantal één- en tweepersoonshuishoudens, maar een stabilisatie. In totaal is circa 80% van de woningzoekenden alleen of samen. Binnen de verschillende leeftijdscategorieën is absoluut gezien de leeftijdscategorie 18 t/m 29 jaar oververtegenwoordigd als woningzoekende. De prijzen op de koopmarkt zorgden ook in 2023 voor een verschuiving van starters naar de huursector. We passen onze nieuwbouwplannen aan op deze vraag. We hebben in 2023 nieuwbouwwoningen toegevoegd in Zandweerd en in het Havenkwartier.

Toewijzing

In 2023 werden 184 nieuwe huurcontracten afgesloten, dit is inclusief 8 nieuwbouwwoningen in Zandweerd en 2 aangekochte woningen, maar exclusief de tijdelijke verhuur voor het COA. De totale mutatiegraad (vertrekkende huurders) in onze bestaande voorraad was met 5,65% hoger dan het jaar daarvoor.

Woningtoewijzing via Woonkeus

De toewijzing van sociale huurwoningen in onze regio gebeurt via Woonkeus Stedendriehoek. Woningzoekenden kunnen reageren op corporatiewoningen in de gemeenten Apeldoorn, Brummen, Deventer, Voorst en Zutphen. De woningcorporaties in de Stedendriehoek hebben hiervoor een samenwerkingsovereenkomst afgesloten. In samenspraak met de gemeente is er binnen Woonkeus Stedendriehoek een onafhankelijke urgentiecommissie die in bijzondere gevallen huurders een urgentie kan geven. Daarmee kunnen zij met voorrang een woning zoeken. De corporaties stemmen het toewijzingsbeleid onderling af. Daarnaast hebben de corporaties en de gemeenten jaarlijks gezamenlijk overleg in een overleggroep en een bestuurlijk overleg, zo ook in 2023.

Meestal geldt inschrijfduur, maar ook via loting

Het grootste deel van het aanbod wordt toegewezen op basis van inschrijfduur. Hierdoor kunnen bepaalde groepen woningzoekenden niet binnen afzienbare tijd een sociale huurwoning bemachtigen. Om hieraan tegemoet te komen wordt een deel van de woningen toegewezen via loting. De afspraak is dat de corporaties minimaal 10% en maximaal 25% van de vrijgekomen woningen via loting aanbieden. Voor loting is de inschrijfduur niet van belang; iedere woningzoekende maakt evenveel kans.

Rentree heeft 25 woningen via loting aangeboden. Dit is 12% van het totaal door Rentree aangeboden huurwoningen. Naast deze verdeelsystemen worden op basis van afspraken woningen via directe bemiddeling aan bijzondere doelgroepen toegewezen. In 2023 heeft Rentree hiervoor 4 woningen aangeboden en bemiddeld.

Verkoop

Rentree verkoopt woningen die niet passen binnen onze voorraad van betaalbare woningen. Daarmee dragen we bij aan het aanbod van betaalbare koopwoningen. Maar ook helpt de opbrengst ons bij het financieren van de investeringsopgave.

In 2023 zijn 3 woningen verkocht, voor een gemiddelde verkoopprijs van € 241.666,-, in totaal € 733.250,-. Dit is aanzienlijk minder dan begroot, de oorzaak is de lage mutatiegraad, waardoor er weinig woningen vrij kwamen die voor verkoop waren bestemd. Het zorggebouw met zorgwoningen en een gezondheidscentrum aan de MC Escherweg is in verkoop gebracht en er is overeenstemming met een koper. Verwachte levering is in het eerste kwartaal van 2024.

Aankoop

In 2023 zijn er 56 woningen boven ons kantoorpand en ons kantoorpand aangekocht. Hierdoor zijn wij eigenaar van het gehele gebouw. Daarnaast zijn 2 woningen aangekocht aan de Van Zalingenstraat. Wij hebben hier aangrenzend bezit en door deze aankoop kan de VvE vervallen.

Bijzondere doelgroepen

Het landelijk asielbeleid schrijft voor dat gemeenten het huisvesten van vergunninghouders organiseren. Met de corporaties is afgesproken dat zij deze taakstelling op zich nemen en via directe bemiddeling vergunninghouders een woning aanbieden. De taakstelling voor de gemeente Deventer was in 2023 het huisvesten van 223 personen.

Eind 2022 en begin 2023 hebben de corporaties, COA, Vluchtelingenwerk en de gemeente nauw samengewerkt om een tijdelijke voorziening te realiseren op het COA terrein in Schalkhaar. Vanaf 1 mei 2023 zijn hier door Rentree 72 woonunits verhuurd aan de alleenstaande vergunninghouders. Zij kunnen vanaf deze locatie starten met hun inburgering, scholing of werk. Binnen 2 jaar ontvangen zij een passend aanbod van de corporaties uit Deventer, of vinden zij zelf een geschikte woonplek. Zij mogen op de tijdelijke voorziening maximaal 2 jaar verblijven. Onderdeel van deze aanpak was het ontwikkelen van flexwoningen voor de doorstroom en mogelijke nieuwe woonconcepten voor alleenstaande vergunninghouders. In 2023 zijn er 9 vergunninghouders verhuisd naar een andere woning. De urgentie van verhuizing (bijvoorbeeld een gezinshereniging) wordt door Vluchtelingenwerk bepaald.

Mede door deze aanpak is uiteindelijk de taakstelling (223 personen) van 2023 behaald. In totaal zijn er 236 personen gehuisvest. Rentree heeft hiervan 44 personen een thuis kunnen geven. Een aantal onderdelen van de gezamenlijke aanpak zoals de ontwikkeling van het flexwonen en het toewijzen vanuit de tijdelijke voorziening moet in 2024 nog verder gestalte krijgen.

Veranderingen in de vastgoedportefeuille

Het aantal verhuurbare eenheden steeg met 229 naar een totaal aantal van 4047 eenheden:

• in Zandweerd zijn 8 woningen en in Kop Havenkwartier 74 nieuwbouw appartementen opgeleverd
• 2 woningen aan de Van Zalingenstraat zijn aangekocht
• er zijn 3 woningen verkocht
• Van een particuliere belegger zijn 56 woningen, 21 parkeerplaatsen en 20 bergingen aangekocht in verhuurde staat ten behoeve van verhuur aan doelgroepen aangewezen op sociale verhuur
• Daarnaast zijn 72 eenheden in de tussenvoorziening door de gemeente gerealiseerd waar wij de verhuur van verzorgen.

Zie onderstaand overzicht:

Woningen die duurzaam zijn

Woningen verduurzamen staat hoog op onze agenda. Niet alleen voor het milieu, ook voor de bewoners die profiteren van lagere woonlasten en meer comfort. De stijgende energielasten maken het voor onze huurders extra moeilijk en energiearmoede is regelmatig aan de orde van de dag. Het is dus nog belangrijker om woningen te verduurzamen. Onze woningen hebben gemiddeld label B en we blijven hierin verbeteren.

We zijn op zoek naar alternatieve warmtebronnen. In ons duurzaamheidsbeleid staat in grote lijnen welke maatregelen we de komende jaren (en op langere termijn) nemen op weg naar een duurzame woningvoorraad.

Verduurzamen van bestaand bezit

Het energiezuinig maken van onze woningen heeft hoge prioriteit. Het beperken van de energievraag is hierin het basisuitgangspunt. Daarnaast wordt het wooncomfort hiermee enorm verbeterd. Naast het beperken van de energievraag, zoeken we ook naar andere energiebronnen. De nationale prestatieafspraken hebben als doel om eind 2028 geen EFG labels meer te hebben. Wij hebben ons tot doel gesteld om in 2025 geen label EFG meer te hebben. In 2023 zijn we gestart met het aanbrengen van basisisolatie in 170 woningen. Dit project loopt ook in 2024 en 2025 door.

Rentree heeft in de prestatieafspraken met de gemeente de doelstelling om in 2025 een gemiddeld label B te behalen opgenomen. Deze doelstelling is in 2020 gehaald en wordt jaarlijks verbeterd.

Verduurzamen doen we niet alleen. Samen met onze samenwerkingspartijen gaan we op zoek naar koppelkansen. Bij de uitrol van zonnepanelen en in Burgersdijk resulteert dit in het verzwaren van het elektriciteitsnet door Enexis. Hierdoor is het voor alle woningeigenaren en huurders mogelijk om in deze wijk zonnepanelen op het dak te leggen.

Samenwerken aan verduurzaming

Het is een enorme uitdaging om de sociale woningvoorraad in Deventer van het gas af te krijgen. Er wordt samengewerkt in het platform FBW (Fossielvrij en Betaalbaar Wonen Deventer) met een routekaart tot 2050 om met elkaar de bestaande sociale huurwoningen in Deventer fossielvrij te maken en tegelijkertijd betaalbaar te houden.

De jaarlijkse stapeling van de investeringen van de partijen geeft inzicht, waardoor partijen samen investeringen kunnen afstemmen. De grote uitdaging is de netcongestie. Dit betekent de overbelasting van het net en de beperkte mogelijkheden vanuit Enexis om dit probleem op korte termijn op te lossen. Door beperking op het energienet is de uitrol van zonnepanelen, all-electric warmteoplossingen en nieuwbouw onder druk komt. Samen met de partners in FBW wordt gekeken naar logische afwegingscriteria hieromtrent.

Warmtenet Zandweerd

In 2023 is door de gemeente in samenwerking met de corporaties de plannen verder uitgewerkt. De gemeente heeft besloten de rol van warmteleverancier op zich te willen nemen. De warmte voor dit warmtenet komt uit restwarmte van de rioolwaterzuivering. Een duurzame warmte die in de wijk kan zorgen voor een alternatief op het stoken op gas. De provincie en het Rijk hebben aangegeven hieraan bij te dragen. Zowel huurders als particuliere eigenaren worden zoveel mogelijk betrokken en geïnformeerd via buurtbijeenkomsten. Het doel was om de eerste woningen in 2021 op het warmtenet aan te sluiten, dit is niet gelukt en ook niet in 2023. De nieuwbouw in de Tuinen van Zandweerd – onder andere onze tiny houses – zijn wel op het laagtemperatuur warmtenet aangesloten. Doel is nog steeds om onze bestaande woningen in de wijk aan te sluiten. In 2024 is het belangrijk dat er definitieve afspraken komen tussen alle partijen die leiden tot het realiseren van dit net.

Projecten

In Grote Aanpak projecten die we opstarten wordt altijd het wel of niet overstappen op een alternatieve energievoorziening overwogen. In deze overweging nemen we de resultaten van lopende projecten en projecten uit het verleden mee. 

Er is in de Grote Aanpak van Burgersdijk besloten om hybride warmtepompen toe te passen in 80 woningen. Hierdoor neemt het gasverbruik van deze woningen af. Uitvoering vindt plaats in 2024 en 2025.

Zonnepanelen

In 2023 zijn 402 woningen van Rentree voorzien van zonnepanelen op het dak. Daarmee is ruim 1/3 deel van ons bezit voorzien van zonnepanelen. We hebben een samenwerking opgestart met de Zoncorporatie om de uitrol van zonnepanelen uit te voeren. Huurders betalen een vast bedrag per paneel. We willen zo veel mogelijk huurders van een eengezinswoningen met een geschikt dak zonnepanelen aanbieden. Dat gebeurt tussen 2022 en 2024. In de nieuwbouw van Kop Havenkwartier zijn ook zonnepanelen toegevoegd die zijn gekoppeld aan de algemene ruimte, de centrale installatie en de laadpalen. Hierbij is een grote accubatterij toegevoegd voor opslag van energie en het beperken van pieken op het energienet.

Energie-Index (labels)

Eind 2023 komt de gemiddelde energie-index uit op 1,27 (eind 2022 was dat 1,31). Gemiddeld is dit energielabel B (energie-index 1,20 tot 1,40).

Betaalbare huren

Sociale huur, daar zijn wij voor. Daarom heeft 99% van onze woningen een huurprijs waarvoor huurtoeslag kan worden aangevraagd. Van onze vrijgekomen woningen wijzen we volgens de regels van passend toewijzen minimaal 95% toe aan mensen met een inkomen dat past bij de huurprijs van de woning. In 2023 hebben we daar met 97% ruim aan voldaan.

Omdat we willen dat nieuwe huurders met een laag inkomen bij ons terecht kunnen, zorgen we ervoor dat de streefhuur van minimaal 80% van onze huurwoningen onder de aftoppingsgrenzen ligt. Daarmee blijven we zorgen voor betaalbare sociale huurwoningen in Deventer.

Betaalbaarheid

De kerntaak van Rentree is het bieden van een thuis in Deventer voor mensen die geen woning op de vrije markt kunnen huren of kopen. Rentree beheerde (inclusief tussenvoorziening) eind 2023 ruim 3.800 woningen, met een gemiddelde huur van € 589,-. Door de landelijke huurverlaging voor lage inkomens in 2023, valt de gemiddelde huurprijs ruim € 60,- lager uit dan in 2022.

Ruim 99% van de woningportefeuille heeft een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Dat betekent dat de nettohuur niet hoger is dan € 808,06 per maand (prijspeil 2023). Daarmee kunnen huurders met een laag inkomen dus huurtoeslag aanvragen. Door de huurprijzen binnen de grenzen van de huurtoeslag te houden, levert Rentree een grote bijdrage aan de volkshuisvesting in Deventer.

Inkomensgrens

Rentree moet, net als alle woningcorporaties, voldoende woningen toewijzen aan de doelgroep. In 2022 is de tussencategorie voor mensen met een laag middeninkomen verdwenen. Hierdoor is de doelgroep nu gedefinieerd als:
– eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 44.035; en
– meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 48.625.  
92,5% van de woningen moet aan deze doelgroep toegewezen worden. Of, in het geval van Rentree, 15% wanneer hierover afspraken zijn gemaakt in de prestatieafspraken.

In 2023 heeft Rentree 97% van haar sociale huurwoningen toegewezen aan woningzoekenden binnen deze doelgroep. 3% van onze vrijgekomen woningen ging naar huishoudens met een hoger (midden) inkomen.

Passend toewijzen

Ook in 2023 hebben corporaties woningen passend moeten toewijzen. Dit betekent dat minimaal 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een woning toegewezen krijgen onder de voor hen geldende aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Van de huurtoeslaggerechtigde woningzoekenden heeft uiteindelijk 97% een woning onder de aftoppingsgrens gekregen. Om de woningzoekenden tot de DAEB-inkomensgrens passend te kunnen toewijzen en de slaagkansen niet te verminderen, heeft 80% van onze woningen een streefhuur onder de aftoppingsgrenzen.

Binnen de Stedendriehoek is op basis van slaagkansen uit het verleden afgesproken per gemeente de woningen tussen de aftoppingsgrenzen in een verhouding van 60-20-20 aan te bieden met een speling van +/- 10%. Het totale aanbod van Deventer voldoet aan deze verdeling. Rentree heeft in 2023 met name in de eerste en tweede aftoppingsgrens woningen verhuurd.

Jaarlijkse huuraanpassing

In 2023 was de inflatie opnieuw hoog. Minder hoog dan het voorgaande jaar weliswaar, maar nog steeds hoog. De maximale huurverhoging is daarom niet vastgesteld aan de hand van het inflatiepercentage, maar aan de hand van de gemiddelde CAO-loonstijging, minus 0,5%. De maximale individuele huurverhoging werd daarmee gesteld op 3,1% en huursomstijging op 2,6%. Huurders met een huurprijs op of dichtbij de aftoppingsgrens kregen gemiddeld een lagere huurverhoging dan huurders waarbij de huidige huurprijs zich verder van de aftoppingsgrens bevindt.

Bovendien hebben huurders met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum, een huurverlaging tot € 575,03 ontvangen. Dit betrof circa 42% van onze huurders. Gemiddeld kwam de huursomontwikkeling hierdoor uit op een negatief percentage van  – 2,56%.

Voor Bedrijfsonroerend Goed (BOG), garages en bergingen geldt een jaarlijkse huuraanpassing o.b.v. de CPI (consumentenprijsindex) van maart. In 2023 was de verwachting dat dit opnieuw veel hoger zou uitkomen, ten tijde van de besluitvorming was dit 7,6%. Deze verhoging doorvoeren voelde voor Rentree als sociale verhuurder niet goed. Daarom is besloten om hier opnieuw eenmalig van af te wijken, ten gunste van de betreffende huurders. Voor deze groep huurders is een huurverhoging gelijk aan de vrije sector (inflatie + 1% = 4,1%) doorgevoerd.

In fijne wijken en buurten

Prettig wonen doe je niet alleen in een fijne woning. Ook een fijne buurt is belangrijk. Elke buurt verschilt en vraagt wat anders. Reden voor Rentree om actief te werken aan de leefbaarheid in onze buurten. Voor een leefbare buurt heb je een goede balans nodig tussen draagkracht en draaglast. Het werken aan leefbaarheid doen we natuurlijk niet alleen, maar samen met onze partners. We zorgen dat we aanwezig zijn in onze buurten en gaan regelmatig in gesprek met onze huurders.

Leefbaarheid

Als we in contact zijn met huurders luisteren we, vragen we door, nemen we het probleem niet over maar zorgen we ervoor dat verbindingen tot stand komen. We verwijzen niet alleen door, maar halen waar nodig partijen erbij en leveren maatwerk als dat nodig is. De woonmakelaars en woonconsulenten spelen een essentiële rol hierin.

Oudere huurders

In het contact met oudere huurders is soms iets meer nodig. Andere expertise of andere oplossingen, soms moet er iets verder worden doorgevraagd of meer de tijd worden genomen in het gesprek. Er is een collega opgeleid om dit stukje extra te kunnen bieden en als ouderenadviseur ingezet te kunnen worden.
Onze ouderenadviseur heeft in 2023 met 50 huurders een gesprek gehad. In de gesprekken is er aandacht voor de wensen van de ouderen met betrekking tot het wonen. Er is o.a. informatie over Woonkeus gegeven, meegedacht over verhuizingen, medische urgenties ingediend en gekeken naar mogelijkheden voor aanpassingen in de eigen woning. In totaal zijn er na deze gesprekken 8 huurders verhuisd naar een meer passende woonruimte.

In 2023 zijn er 2 nieuwsbrieven voor alle huurders van 65 jaar en ouder verzonden.

Werken in de wijken en buurten

We vinden het belangrijk dat onze buurten leefbaar blijven en onze huurders zich er thuis voelen. Rentree heeft woonmakelaars die de buurt als hun broekzak kennen, zij zijn het aanspreekpunt voor de huurders. Doordat zij veel in de buurt zijn en de nieuwe verhuringen begeleiden, zien en spreken zij veel bewoners. Daarnaast onderhouden de woonmakelaars actief het professionele netwerk en zetten zij deze in waar dat nodig is. Zij zijn door deze aandacht en focus in staat om voor onze huurders het verschil te maken. 

In 2023 zijn wij volop in de wijken aanwezig geweest. In contact met de huurder, in de buurt en wijk en in contact met het professionele netwerk in de buurt. In Burgersdijk zijn diverse bewonersactiviteiten georganiseerd in samenwerking met gemeente en zorgpartijen. Bewoners hebben elkaar maar wij ook hun kunnen ontmoeten en hun wensen rondom de openbare ruimte kunnen delen. Er is een begin gemaakt met groen initiatieven in burgersdijk om de buurt te verbeteren.

In een appartmentengebouw aan de Boxbergerweg zijn de voorzieningen voor oudere bewoners verbeterd door een scootmobielruimte en een algemene fietsenstalling toe te voegen in een leegstaand bedrijfsgedeelte. De binnentuin is ook verbeterd en vergroend en de fietsen zijn verplaatst naar de nieuwe fietsenstalling. de uitstraling van het gehele pand is verbeterd en de bewoners hebben elkaar ontmoet.

Om de draaglast en draagkracht van de buurt te monitoren is het belangrijk om goed te kijken naar de nieuwe bewoners die in de buurt komen wonen. Vanuit de doelstelling van een inclusieve samenleving in Deventer komen er vaker mensen vanuit beschermd wonen in een corporatiewoning te wonen. Sommigen hebben hier hulp of begeleiding bij nodig of kunnen druk leggen op de naaste omgeving. En dat is dan van invloed op de leefbaarheid. In 2023 zijn er voor de definitieve verhuring 53 gesprekken gevoerd met de nieuwe huurders en indien nodig werden er aanvullende huurvoorwaarden opgesteld. 

In 2023 zijn wij aan de slag gegaan met de wijkplannen en hebben hier buurtinitiatieven op uitgezet en een aantal onderwerpen extra aandacht gegeven in bepaalde buurten en wijken. Thuis in je portiek heeft verder vorm gekregen in de Polstraat. Met bewoners is nagedacht over hoe hun portiek verbeterd kan worden waardoor iedereen zich meer thuis voelt. Met dit project is ook de ontmoeting met bewoners georganiseerd, elkaar leren kennen om zo elkaar makkelijker te kunnen aanspreken. Thuis in je portiek wordt in meer complexen vorm gegeven.

In een aantal complexen is een camerasysteem opgehangen om de leefbaarheid van het complex te verbeteren. Bij afvaldumpingen of ander gedrag wat ten koste gaan van de leefbaarheid in het complex kan de veroorzaker worden aangesproken en wordt er gehandhaafd. Bewoners ervaren dit als positief.

Er zijn nog meer buurtinitiatieven opgepakt. Het street-art project in Sluiswijk blijft een prachtig voorbeeld hoe een idee van een huurder kan uitgroeien tot fantastische muurschilderingen maar ook een gezelligere buurt, trots en elkaar kennen. Er zijn opruimmiddagen georganiseerd en Rentree heeft meegewerkt aan initiatieven voor de Nationale Burendag.

Overlast en sociale problematiek

Rentree heeft een maatschappelijke taak. Daarbij hoort dat we met de partners in de stad betrokken zijn bij onze huurders en de sociale problematiek die zich voordoet. De woonmakelaars van Rentree hebben wekelijks contact met de Sociale Wijkteams over hun buurt en de individuele situaties van de huurders in hun wijk. 

We hebben een gerichte aanpak op woonoverlast. In de meeste gevallen is er ook sprake van sociale problematiek. Door vroegtijdige signalering zijn wij in staat om escalaties te voorkomen. We werken samen met ons netwerk, zoals buurtbemiddeling, wijkagenten, sociale teams, het Bijzondere Zorgteam, hulpverleners en andere betrokkenen.

In 2023 is door Rentree op diverse adressen ingezet op het terugdringen van overlast, sociale problematiek of een combinatie van beide. Bijvoorbeeld door het voeren van gesprekken met betrokkenen, de inzet van het netwerk, een gedragsaanwijzing, laatste kans traject of aanvullende voorwaarden bij het huurcontract.

In 2023 zijn er:

• bij 3 nieuwe huurders aanvullende voorwaarden afgesproken
• 6 laatste kans trajecten gestart bij bestaande huurders
• 1 procedure gevoerd naar aanleiding van overlast en is het huurcontract ontbonden
• 7 aanmeldingen gedaan voor het Bijzondere Zorg Team (BZT)

In 2021 zijn wij gestart met de werkwijze voor extreem vervuilde huishoudens. Dit is een samenwerking tussen de corporaties, gemeente en BZT. In 2023 zijn er 4 adressen aangemeld.

Rentree werkt vanuit een preventieve aanpak en is zorgvuldig bij het toewijzen van woningen aan nieuwe huurders. In totaal hebben wij met 26% een intakegesprek gevoerd bij het toewijzen van een huurwoning.

Bestrijding van woonfraude en hennepteelt

Illegale bewoning is niet eerlijk en roept negatieve gevoelens op bij goedwillende buurtbewoners. In 2023 heeft Rentree 37 mogelijke woonfraude adressen onderzocht. Veel van de situaties worden na een kritisch gesprek tussen een medewerker Rentree en de huurder verbeterd of opgelost. In 2023 zijn 7 woningen terug in het verhuurproces gekomen naar aanleiding van een woonfraude onderzoek. Er zijn 2 juridische procedures gevoerd in 2023. In beide situaties is Rentree in het gelijk gesteld.

Rentree vindt hennepteelt (het telen, bewaren, bewerken of verwerken van hennep) onacceptabel. Bij constatering van hennep wordt direct een procedure tot ontruiming gestart. De politie heeft in 2023 op 2 adressen van Rentree een hennepplantage of restanten aangetroffen. In beide gevallen is na een persoonlijk gesprek de huurovereenkomst door de huurder zelf opgezegd.

We betrekken onze huurders

We vinden het belangrijk dat onze huurders tevreden zijn over onze dienstverlening. We meten dit continu en scoren daar ook goed op – onze huurders geven ons gemiddeld een 8. Daarnaast geven we huurders graag invloed op ons beleid. Bijvoorbeeld door nauw samen te werken met het BAR.

Bewoners Adviesorgaan Rentree (BAR)

Over onze doelen, plannen en prestaties leggen we graag verantwoording af. Maar we halen ook input op bij betrokken partijen. En dat geldt zeker voor huurders. Op beleidsniveau is het Bewoners Adviesorgaan Rentree (het BAR) de gesprekspartner van Rentree.

In 2023 hebben Rentree en het BAR 5 keer overleg gehad. Onderwerpen van gesprek waren onder andere:

• jaarrapportage Woonkeus
• onderzoek geschiktheid bezit voor senioren
• het onderhoudsbeleid
• woonbelevingsonderzoek
• afrekening stookkosten & tegemoetkoming blokverwarming
• de tarieven van de fondsen (adviesaanvraag)
• huurvaanpassing 2023 (adviesaanvraag)
• het jaarverslag 2022 van de Klachtenadviescommissie (KLAC) & Woonkeus Stedendriehoek
• nieuwe werkwijze versturen (digitale) post
• het bod aan de gemeente en de prestatieafspraken voor 2023
• grote aanpak Burgersdijk
• proces landelijke woonruimteverdeling
• aanpak (D-)E-F-G-labels
• tussenvoorziening Azc Schalkhaar
• vierjaarlijkse visitatie Rentree
• begroting 2024 van het BAR

Naast de overlegvergaderingen is het BAR ook actief betrokken geweest bij de totstandkoming van de prestatieafspraken 2024. In de zomer is hiervoor vanuit Rentree een ‘flextour’ georganiseerd, waarin de gemeente, huurdersorganisaties en corporaties verschillende projecten met flexwoningen in de regio bezochten. In november zijn door alle partijen, waaronder het BAR en Rentree handtekeningen gezet onder de definitieve prestatieafspraken.

Huurdersbetrokkenheid

In 2023 hebben we tweemaal een specifieke nieuwsbrief gemaakt voor onze senior huurders. Daarnaast hebben we tweemaal ‘koffie in de wijk’ georganiseerd. Ook zijn we aan de slag geweest met het organiseren van een huurderspanel om ‘deelwoningen’ onder de aandacht te brengen. In een deelwoning woon je samen met een vriend(in). Je deelt dan de huur en woonlasten. We hebben geprobeerd via onze eigen communicatie uitingen (socials, nieuwsbrief) een huurderspanel te organiseren. Hiervoor waren in 2023 (nog) niet voldoende belangstellenden. In 2024 organiseren we een volgend huurderspanel voor belangstellenden.

Prestatieafspraken

De voortgang van de prestatieafspraken is een vast agendapunt tijdens het Bestuurlijk Overleg Wonen. We bespreken de projectenkaart en monitoren daarmee de voortgang. Verantwoording aan de gemeenteraad over de realisatie van de afspraken vindt plaats in het eerste kwartaal van het volgende jaar. Dit jaar is bij het opstellen van de nieuwe prestatieafspraken aandacht besteedt aan flexwonen. Samen met de gemeente en verschillende huurdersbelangenverenigingen in Deventer zijn verschillende projecten met flexwonen in de regio bezocht.

Huurderstevredenheid

Tevreden huurders, daar doen we het voor. Daarom willen wij weten wat de wensen van onze huurders zijn. Maar ook hoe onze dienstverlening wordt beoordeeld. Onze huurderstevredenheid wordt doorlopend gemeten. Elke maand worden huurders die op de één of ander manier met ons te maken kregen, steekproefsgewijs benaderd via de mail of telefoon voor een enquête. Eventuele problemen of klachten worden direct doorgegeven aan de verantwoordelijke medewerker van Rentree en – als het kan – meteen opgelost. Elk tertiaal worden de resultaten geanalyseerd en zowel intern als met de onderhoudspartners besproken. Deze analyses geven ons inzichten waarna verbeteringen worden doorgevoerd

Het onderzoek naar huurderstevredenheid spitst zich toe op belangrijke klantprocessen van Rentree:

Aedes Benchmark

Rentree werkt mee aan de Aedes Benchmark om zo inzicht te krijgen in branche brede prestaties. De Aedes Benchmark geeft inzicht in 5 prestatievelden: huurdersoordeel, bedrijfslasten, onderhoud & verbetering, duurzaamheid en beschikbaarheid & betaalbaarheid. 

In vergelijking met andere corporaties scoort Rentree goed in 2023. Wat voor Rentree vooral belangrijk is, is het oordeel van huurders. Nieuwe huurders beoordelen Rentree met een 8,1. Over reparatie verzoeken zijn de huurders heel positief. Rentree wordt hiervoor beloond met een 8,2. De gemiddelde score van alle wooncorporaties is een 7,7.

Samen werken we continue aan een betere dienstverlening zodat onze huurders prettig wonen en zich thuis voelen in Deventer.

Klachtenafhandeling

Het kan gebeuren dat een klant niet tevreden is over Rentree en een klacht indient. Rentree probeert dit in eerste instantie zelf met de klant op te lossen. Wanneer er na het afronden van de interne klachtenprocedure een verschil van mening blijft bestaan, dan kan de klant zich wenden tot de externe klachtencommissie.

Interne klachtenprocedure

In 2023 zijn er in totaal 11 klachten ingediend bij Rentree tegenover 14 in 2022. Er zijn klachten binnengekomen over onze dienstverlening, het onderhoud, de afrekening stookkosten, de aanpak van de overlast en het beleid. Alle klachten zijn in 2023 volgens de afgesproken klachtenprocedure behandeld en in de meeste gevallen naar tevredenheid opgelost. Voor de huurders met wie we niet tot een oplossing kwamen, is er de mogelijkheid een klacht in te dienen bij de regionale klachtencommissie, de KLAC.

Klachtencommissie Woningcorporaties Stedendriehoek

In 2023 zijn er 2 klachten binnengekomen bij de KLAC. Bij één klacht is er niets meer vernomen van klager, voor de andere klacht is er een hoorzitting gepland in 2024.

En we zijn er ook als het niet lukt

Door de hoge inflatie en stijgende energieprijzen wordt het voor meer huishoudens moeilijker om rond te komen. Door vroeg het gesprek aan te gaan en mee te denken, proberen we te voorkomen dat de problemen groter worden. Door onze persoonlijke benadering houden we de drempel laag en weten de huurders Rentree goed te vinden. Daardoor kunnen we het aantal huurders met een betalingsachterstand zo laag mogelijk houden.

Wij doen altijd ons best om een ontruiming te voorkomen, want iedere ontruiming is er één te veel. Mocht het toch tot een ontruimingsvonnis komen dan bieden we in veel gevallen een ‘laatste kans contract’. Een contract met aanvullende voorwaarden en tussentijdse evaluatiegesprekken, bijvoorbeeld na een flinke huurachterstand, vervuilde woning of extreme overlast.

Huurachterstand en schuldenproblematiek

In 2023 zijn we ons blijven inzetten op het preventief en proactief benaderen van huurders met een beginnende huurachterstand. We nemen direct persoonlijk contact met iemand op als we zien dat deze huurder moeite heeft met het betalen van de huur. Omdat we inmiddels weten dat een huurschuld vaak niet het enige probleem is, luisteren we naar het verhaal achter de huurachterstand. Juist in deze tijd van hoge inflatie en energiekosten is maatwerk bieden extra belangrijk. Ook schakelen we het externe netwerk in als dat nodig is. Dankzij onze inspanningen, extra toeslagen en energietoeslag zien we in 2023 geen stijging van de huurachterstanden en betalingsregelingen.

Om te voorkomen dat een achterstand wordt overgedragen aan de deurwaarder, doen we er alles aan om de huurder persoonlijk te spreken en samen naar oplossingen te zoeken. Een deurwaarder levert immers alleen maar extra kosten op voor de huurder die het oplossen van de betalingsproblemen moeilijker maken.  

Ontwikkeling huurachterstand

De huurachterstand was eind 2023 0,49%. Eind 2022 was dit 0,56%. Het percentage huurachterstand onder zittende huurders, was eind 2023 0,38%. De huurachterstand onder vertrokken huurders was eind 2023 0,11%.

Met 163 huurders is er in 2023 een betalingsregeling afgesproken, 13 huurders hebben zich aangemeld bij het Budget Adviesbureau Deventer (BAD). De betalingsregelingen zijn getroffen voor huurachterstanden, nota’s voor doorbelasten onderhoud en afrekeningen van service- en stookkosten.

Samenwerking met de schuldhulpverlening

De woningcorporaties in Deventer werken met het convenant ‘Blijven Wonen’ in samenwerking met het BAD. Een huurder met een achterstand die hij/zij niet meer zelf kan oplossen, kan zich melden bij het BAD. Dit voorkomt dat het dossier wordt overgedragen aan de deurwaarder. Voor de huurder heeft dit grote voordelen. Bij aanmelding vindt er direct een eerste gesprek plaats, de huurachterstand wordt even geparkeerd en het BAD neemt de lopende huurbetalingen over. Eind december 2023 maakten 56 huurders gebruik van deze regeling, in 2022 waren dit nog 59 huurders. In 2023 heeft Rentree ook andere hulpverlenende instanties ingeschakeld, zoals bijvoorbeeld Geldfit en Carinova thuisadministratie.

Vanaf 1 januari 2021 is bij de gemeente het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening van kracht en vroeg signalering is daar een belangrijk onderdeel van. Afspraken rondom deze vroeg signalering zijn in 2021 opgenomen in het convenant ‘Blijven Wonen’. Hierdoor neemt het inzicht van het preventieteam van de gemeente in de totale schuldenproblematiek (ook van andere vaste lasten) van de huurders toe. In 2022 hebben de woningcorporaties aangeboden om voor een periode van 1 jaar, eventueel te verlengen naar 2 jaar, extra capaciteit van 1 fte te willen mee financieren zodat de effectieve vroegsignaleringsaanpak in stand kan blijven ook bij extra hulpvragen als gevolg van de stijgende energiekosten en de stijgende kosten van het dagelijkse levensonderhoud. In 2023 is de extra capaciteit van 1 FTE ingezet door het BAD. In samenwerking met het preventieteam van de gemeente Deventer en het Bijzonder Zorgteam wordt ook in 2024 een passend hulpaanbod geboden om het oplopen van de totale schulden te voorkomen.  

Overdracht dossier deurwaarder

Als we er, samen met de gezamenlijke partners, alles aan hebben gedaan en er geen andere oplossing meer is, dan wordt het dossier overgedragen aan de deurwaarder. Rentree maakt per dossier duidelijke afspraken met de deurwaarder over de aanpak en welke kosten worden doorbelast.

In 2023 zijn 25 huurders met een betalingsachterstand ter incasso overdragen aan de deurwaarder. In 2022 waren dit er ook 25.

Preventieve woonbegeleiding

Rentree ondersteunt huurders met een beginnende huurachterstand en sociale problemen door de inzet van preventieve woonbegeleiding door Iriszorg. In 2023 liepen 3 trajecten door uit 2022. In 2023 waren er 5 nieuwe aanmeldingen en werden 7 trajecten positief afgesloten. Er loopt nog 1 traject door in 2024. Het doel is om huurders binnen een jaar weer zelfstandig te laten functioneren en terugval te voorkomen. 

Laatste kans traject

Deze contracten worden zowel bij langdurige zorgelijke huurachterstand als bij (extreme) woonoverlast ingezet. Er vinden gedurende het jaar meerdere evaluatiegesprekken plaats, waarbij huurder(s) en betrokken partijen in gesprek zijn over de voortgang.

In 2023 liepen er nog 6 contracten uit 2022 en werden er 6 nieuwe laatste kanscontracten opgestart. In 2023 zijn er 7 trajecten positief afgesloten. In totaal lopen er nog 5 laatste kanscontracten door in 2024.

Ontruimingen

Elke ontruiming is er één teveel. Rentree zet dan ook sterk in op het voorkomen van ontruimingen. Wanneer een ontruiming dreigt, dan wordt dit besproken in het 6 wekelijks ontruimingsoverleg. Dit is een overleg tussen de corporaties in Deventer, het Bijzonder Zorg Team van de gemeente en het BAD waarin de casussen worden besproken zodat consequenties voor de huurder of het gezin in beeld zijn.

Als er toch een ontruiming moet worden aangezegd, dan zoeken we opnieuw de samenwerking met het Bijzondere Zorgteam en hulpverlenende instanties. Tijdens een multi-disciplinair overleg met de huurder wordt dan gekeken of en hoe een ontruiming voorkomen kan worden.

Al deze inspanningen hebben in 2023 gezorgd voor een klein aantal ontruimingen op huurachterstand. In 2 gevallen werd een ontruiming voor huurachterstand aangekondigd. Daarvan zijn 1 ontruiming ook daadwerkelijk uitgevoerd en heeft 1 huurder de sleutels ingeleverd.

In 2023 werden er 4 huurovereenkomsten beëindigd door het veroorzaken van langdurig overlast, en 1 naar aanleiding van hennep. In 4 situaties is er door de huurder zelf het huurcontract ontbonden. In 1 situatie heeft er op basis van het vonnis een ontruiming plaats gevonden.

Samenwerkingen

Rentree hecht veel waarde aan de samenwerking met onze partners in de stad. Alleen samen kunnen we de leefbaarheid in onze buurten verbeteren. Alleen samen kunnen we zorgen voor de toevoeging van woningen. We kijken over de grenzen van onze organisatie heen en maken afspraken over de te leveren prestatie.

Samenwerkingen

Om mensen vooruit te helpen werkt Rentree samen met veel verschillende maatschappelijke organisaties. Deze hebben, elk op hun eigen werkterrein, als doel om inwoners van Deventer goede leefomstandigheden en ontwikkelingskansen te bieden. Bij de samenwerking met anderen kijken we over de organisatiegrenzen heen. De traditionele rol van opdrachtgever/opdrachtnemer maakt plaats voor prestatiegerichte afspraken.

Verhuur aan zorgpartijen

Er zijn in verschillende vormen (zorg)instellingen betrokken bij de verhuur van woningen. Dit wanneer het voor een huurder (nog) niet mogelijk is om volledig zelfstandig en zonder begeleiding een woning te huren. Een aantal instellingen huurt woningen van Rentree om huurders te huisvesten. Rentree stelt woningen beschikbaar aan instellingen voor diverse vormen van begeleid groepswonen. De instellingen stellen dan de woning of kamers beschikbaar aan hun cliënten op basis van een zorgovereenkomst.

Met de gemeente Deventer zijn afspraken gemaakt over het huisvesten van specifieke doelgroepen via bijzondere bemiddeling. Bijvoorbeeld voor alleenstaanden die uit een instelling, penitentiarie inrichting of maatschappelijke opvang komen en die na een periode van begeleid wonen, (opnieuw) zelfstandig kunnen gaan wonen. Het eerste jaar wordt de woning nog aan de betreffende instelling verhuurd. Elke zorginstelling kan een kandidaat aanmelden voor bijzondere bemiddeling via het Bijzonder Zorg Team Deventer. Deze partij is verantwoordelijk voor de intake, evaluatie en geeft advies over het al dan niet kunnen ‘omklappen’ van de woning op naam van de kandidaat. Er mogen per jaar maximaal 48 woningen op deze manier voor de bijzondere verhuur aangevraagd worden in Deventer.

In 2023 hebben de corporaties samen voor 10 kandidaten een geschikte woning gevonden, daarvan waren 4 woningen van Rentree. De woningen die via bijzondere bemiddeling worden verhuurd, worden na een positieve evaluatie uiteindelijk ‘omgeklapt’. Dat betekent dat de kandidaat het huurcontract op zijn naam krijgt.

Eind 2023 waren in totaal 114 woningen verhuurd aan de verschillende (zorg)instellingen.

Gemeente Deventer

Op ambtelijk en bestuurlijk niveau is er veelvuldig overleg tussen Rentree en de gemeente Deventer. Zowel de volkshuisvestelijke taken als de gezamenlijke maatschappelijke inzet in de stad worden besproken. Ongeveer 6 keer per jaar is er een Bestuurlijk Overleg Wonen. De belangrijkste onderwerpen die in 2023 in het Bestuurlijk Overleg Wonen werden besproken:

• krapte op de woningmarkt met aandacht voor de bemiddeling van:
  – vergunninghouders
  – bijzondere doelgroepen
  – spoedzoekers
  – daklozen
• mogelijke woonoplossingen waaronder flexwonen
• verantwoording van de prestatieafspraken 2022
• vergroten inzet van bemensing van het Budget Adviesbureau Deventer
• het bod van de corporaties aan de gemeente t.b.v. de nieuwe prestatieafspraken voor 2024
• de woningbouwopgave en de ambities van de gemeente Deventer:
  – eerste verkenning voor actualisatie van de Woonvisie
  – de woonzorgvisie
• de projectenkaart als continue monitor van de prestatieafspraken.
  

Foto: prestatieafspraken november 2023

Samenwerkingsverbanden

Op stedelijk en regionaal niveau neemt Rentree deel aan een groot aantal samenwerkingsverbanden, waaronder:

• Stichting Woonkeus: samenwerking tussen corporaties in de gemeenten Apeldoorn, Brummen, Deventer, Voorst en Zutphen
• Bijzondere Zorg Team: samenwerking tussen Rentree, Dimence, GGD, Woonbedrijf ieder1, De Marken, gemeente Deventer, Carinova, Iriszorg, Tactus, MEE IJsseloevers en Pactum-De Kij 
• Hennepconvenant: convenant tussen gemeenten en corporaties in Deventer, Dalfsen, Hardenberg, Kampen, Olst-Wijhe, Ommen, Raalte, Staphorst, Steenwijkerland, Zwolle en Zwartewaterland, Politie IJsselland, Arrondissementsparket Zwolle/ Lelystad, UWV, Enexis en Vitens
• Preventieve woonbegeleiding: samenwerking tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, gemeente Deventer en uitvoerende organisatie Iriszorg
• Buurtbemiddeling: samenwerking tussen Rentree, gemeente Deventer, Woonbedrijf ieder1, Politie IJsselland, Vluchtelingenwerk en Raster
• Convenant sluitende aanpak woonoverlast Deventer: samenwerking tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, de gemeente Deventer en de politieregio IJsselland
• Convenant Ketenarrangement Zorgmijders onder dak: afspraken tussen Carinova, Dimence, Iriszorg, Tactus, GGD, Politie, MEE, Regizorg, GGNet, Pactum-De Kij, Coach, De Marken, Woonbedrijf ieder1, Rentree, CJG, Salland verzekeringen, huisartsenvereniging, gemeente Deventer
• Convenant Energiebesparing Woningcorporaties Overijssel (energiefonds Overijssel): afspraken tussen de Provincie Overijssel en de corporaties in Overijssel 
• Convenant WMO Woningaanpassingen: afspraken tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, De Marken, Stichting Eigen Bouw, gemeente Deventer
• Schuldhulpverlening: convenant Blijven Wonen tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, De Marken en de gemeente Deventer (BAD)
• Regeling Bijzondere Bemiddeling: afspraken tussen de Deventer corporaties, de gemeente Deventer en meldpunt bijzondere zorg
• Fossielvrij en betaalbaar wonen (FBW): samenwerking tussen de Deventer corporaties, de gemeente Deventer en de provincie Overijssel om de bestaande sociale huurwoningen in Deventer voor 2050 fossielvrij te maken en tegelijkertijd betaalbaar te houden
• Samenwerk@corporatie, hierin werken verschillende regionale corporaties samen als het gaat om ontwikkeling van medewerkers en het delen van kennis. Zo zijn er bijvoorbeeld verschillende netwerken vanuit samenwerk@corporatie.
• Stichting Present Deventer. Rentree is partner van stichting Present Deventer waarbij Rentree de ondersteuning vanuit Present voor huurders actief stimuleert en faciliteert.

Verbindingen

In hoofdstuk ‘Financieel gezond’ worden de verbindingen van Rentree verder toegelicht.

Inzet van talent

Rentree is een wendbare en aantrekkelijke organisatie, die gemakkelijk in kan spelen op veranderingen in de toekomst. Een organisatie die de talenten van mensen optimaal benut, waar de verantwoordelijkheden laag liggen en waar mensen gewend zijn resultaatgericht te werken en de verbinding te zoeken met klanten. 

Daarnaast hebben we oog voor maatschappelijke en digitale ontwikkelingen. Om deze resultaten te behalen stimuleert Rentree eigenaarschap bij mensen en zijn deze altijd op zoek naar verbetering en ontwikkeling. Zij leren door te doen en kennis en ervaring met elkaar te delen. Wij beschouwen de inzet van onze mensen als het belangrijkste middel om onze doelen te realiseren.

Samen werken aan een wendbare organisatie

Medewerker tevredenheid onderzoek
Dankbaar voor… een response van maar liefst 89%. Mensen zijn er trots op om bij Rentree te werken. Ze voelen zich uitstekend thuis in de organisatie en zijn nauw betrokken bij Rentree. Omgekeerd ervaren ze dat Rentree om haar mensen geeft. Mensen waarderen hun collega’s en het team en de steun en het vertrouwen van leidinggevenden. De samenwerking met interne en externe partners is prettig en constructief.

Wat kan beter …. aandacht voor de hoeveelheid werk en het werktempo. Rentree is een kleine organisatie met grote ambities en vraagt veel van haar medewerkers. Zo nu en dan een adempauze inlassen is belangrijk voor een goede balans. Ander aandachtspunt is het inwerken van nieuwe collega’s. Dit vraagt om meer structuur en begeleiding.

Onze cultuur “Thuis bij Rentree“
Kortom … mensen ervaren Rentree als een fijne organisatie om in te werken. We hoeven onze cultuur niet te veranderen, maar dat betekent niet dat we er geen aandacht aan te hoeven besteden. We doen dat met een amplitieve bril op. Dat wil zeggen dat we kijken naar datgene wat positief is, wat goed werkt. Dát gaan we versterken en expliciet maken. Zodat mensen zich thuis blijven voelen bij Rentree.

In november zijn we met de hele organisatie een dag op pad geweest naar Burgers Bush in Arnhem. In deze inspirerende omgeving hebben we gewerkt aan verbinding met elkaar en de organisatie. En tegelijkertijd inspiratie opgedaan voor een activiteitenprogramma “Thuis bij Rentree” voor 2024.

Hoe werken we samen

Binnen Rentree werken we op een bijzondere manier samen. Dit hebben we in onderstaande tekening visueel gemaakt. De basis van deze manier van samenwerken is dat we werken vanuit eigenaarschap. Dit betekent dat medewerkers betrokken zijn en zich eigenaar van het resultaat voelen. Ze zijn in grote mate zelfsturend en hebben veel ruimte en eigen verantwoordelijkheid. Medewerkers weten dat ze het verschil kunnen maken met hun gedrag en handelen. Naast eigenaarschap werken medewerkers ook vanuit hun talenten. Dit vinden we belangrijk, want van werken met je talenten krijg je meer energie en daar zitten de meeste groeimogelijkheden. Het zorgt voor meer werkgeluk, gezondheid en betere prestaties, hierdoor groeit de organisatie. Dit draagt bij aan duurzaam inzetbare medewerkers en aan een toekomstbestendige organisatie. 

Talenten van de toekomst

Vanuit de strategische personeelsplanning hebben we de benodigde talenten voor de toekomst benoemd. Deze talenten zijn belangrijk bij de ontwikkeling van onze medewerkers en bij de aanname van nieuwe medewerkers. Dit zijn ze:

Mijn talent

Voor onze ontwikkelingsgesprekken werken we met ‘Mijn talent’. Deze werkwijze is gebaseerd op de ontwikkeling van talenten. Medewerkers bepalen zelf wat ze willen bereiken in resultaten en ontwikkeling, houden zelf de voortgang bij en reflecteren op processen en resultaten. Dit bespreken ze met hun leidinggevende en vragen hier feedback op. Hierdoor zijn medewerkers eigenaar van hun eigen ontwikkeling, de organisatie stimuleert ze daarbij en creëert de mogelijkheden. Zo geven we medewerkers de kans om naast hun reguliere werkzaamheden ook taken op te pakken op basis van hun talent of eigen ontwikkelwensen. 

Ontwikkeling & opleiding

Afgelopen jaar hebben 13 collega’s aan hun ontwikkeling gewerkt door het volgen van een individuele training, coaching of een cursus. Daarnaast hebben we ‘in company’ een agressie- en een schrijftraining aangeboden.

Samenwerk@corporatie

Rentree neemt actief deel aan het samenwerkingsverband Samenwerk@corporatie. Hierbij zijn 21 corporaties uit de regio aangesloten. Het samenwerkingsverband heeft als doel de ontwikkeling, duurzame inzetbaarheid en mobiliteit van medewerkers te vergroten. Medewerkers kunnen gebruikmaken van het aanbod aan loopbaangesprekken, netwerken, workshops en de stage 10-daagse. De deelnemende corporaties delen onderling vacatures, expertise en kennis.

Personele ontwikkelingen

Kengetallen over 2023:

Mutaties:

• aantal medewerkers in dienst: 7
• aantal medewerkers uit dienst: 5
• stagiaires/afstudeerders/werkervaringsplek: 1

Verzuim

OR

In 2023 heeft de Ondernemingsraad (OR) zeven keer met de directeur-bestuurder overleg gehad.
Ook is met de directeur-bestuurder en de RVC een overleg geweest

Tijdens deze vergadering zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken:

• Jaarverslag/jaarrekening 2022
• Jaarplan 2023
• Tertiaalverslagen 1,2,3
• Werkdruk
• Visietraject ICT
• Selectie nieuwe OR-leden
• CAO-ontwikkelingen
• Agressietraining
• Eenmalige uitkering i.v.m. energiekosten medewerkers
• Vertrek aantal collega’s
• Groene arbeidsvoorwaarden + Lease fiets
• RI&E
• Cultuurversterking
• Collectieve vrije dagen
• Visitatie
• Tevredenheidsonderzoek medewerkers.

Adviesaanvragen:

• Instemming inrichting ICT

Samenstelling OR:

• Martin Wolters, voorzitter
• Eveline Schaffers, lid
• Daniël de Boer, lid

Met eenvoud en aandacht

Eenvoudig als het kan en maatwerk waar nodig. Door slim te werken en processen eenvoudig te houden, werken we efficiënt. Dat geeft ruimte om aandacht te besteden daar waar het nodig is.

Communicatie

Wij geloven dat wonen verder gaat dan alleen stenen. Wonen gaat om thuiskomen, thuis zijn en thuis voelen. Wonen is een eerste levensbehoefte voor iedereen, dus ook voor mensen met een beperkt budget. Dat motiveert ons. In Deventer streven wij elke dag met z’n allen naar tevreden huurders. Onze focus vanuit communicatie lag op het verder verbeteren van onze (online) dienstverlening en zichtbaarheid in de wijken.

Wij zijn helder en duidelijk. Informatie voor veel huurders is digitaal te vinden en te begrijpen. Onze goed ingerichte processen maken dat we duidelijk kunnen zijn en uitleggen wat we wel en niet kunnen bieden. Het vertrekpunt van alle communicatie is dat Rentree haar huurders centraal stelt en helpt met begrijpelijke, eenduidige, eenvoudige en heldere communicatie.  

Nieuwsbrieven en social media
In 2023 zijn we maandelijkse digitale nieuwsbrieven voor onze huurders gaan maken. Zodat onze huurders regelmatig voorzien zijn actuele informatie en tips. Ook kozen we voor interviews met huurders in de nieuwsbrief om zo het leesplezier voor huurders te vergroten.

In combinatie met de nieuwsbrief kozen we er ook voor onze huurders actief te benaderen via onze social media kanalen. We hebben actief ingezet op tweewekelijks posten op LinkedIn en Facebook.

Schrijftraining
Alle collega’s kregen dit jaar de mogelijkheid een in company schrijftraining te volgen. In de schrijftraining leerden we actief, persoonlijk, klantgericht en B1 te schrijven. Ook kregen we tips en trucs.

Koffie en thee in de wijk
Om ook de huurders te leren kennen die we nooit spreken zijn we in 2023 met koffie en thee de wijk ingegaan. Hiermee zijn we zichtbaar en laagdrempelig in de wijken aanwezig. Huurders konden ons vragen stellen, suggesties doen of gewoon gezellig een drankje met ons komen drinken. In 2023 bezochten we de wijken De Worp en Burgersdijk. We geven hier in 2024 een vervolg aan.

Huurders Kennis Festival
In 2023 werd het Huurders Kennis Festival in Ede georganiseerd. De Woonbond, het Landelijk Huurders Platform en Aedes organiseerden dit evenement in Ede. Huurders en woningzoekenden uit de regio konden deelnemen aan een mooi programma met workshops, optredens en interessante sprekers. Aan de vooravond van de Tweede Kamerverkiezingen, konden zij hun geluid laten horen. Rentree regelde een bus, samen met de regionale woningcorporaties, om huurders en woningzoekenden in de gelegenheid te stellen gratis dit evenement te bezoeken.

Digitalisering
Huurders konden in 2023 kiezen om informatie (zoals huurverhoging) digitaal te ontvangen door de inzet van Postex. Postex is een platform waarmee we digitaal kunnen communiceren. Ook maakten we een aantal klusvideo’s, video’s over de uitleg van zonnepanelen en een wervingsvideo om in te zetten bij vacatures. Niet al onze uitingen doen we digitaal. Waar het kan doen we het digitaal en op papier of persoonlijk waar het nodig is.

Onze ICT

Goede informatievoorziening is onmisbaar voor onze organisatie. Niet alleen voor nu, maar ook voor toekomstige jaren. Om dit te waarborgen zijn er in 2023 enkele belangrijke stappen gezet.

Nieuwe visie

Vanuit de organisatie ontstond de vraag welke visie Rentree heeft op ICT, welke doelstellingen hierbij horen en wat daarbij de best werkende structuur is. Voor het beantwoorden van deze vragen is Rentree een onderzoek gestart. De visie die uiteindelijk is ontstaan is als volgt geformuleerd:

Rentree wil een slimme volger zijn in de sector. Zij benut de mogelijkheden die digitale toepassingen haar biedt om organisatiedoelstellingen te realiseren. Daarbij gaat zij altijd uit van de meerwaarde voor de huurder en houdt zij rekening met kaders en ambities die daar vanuit haar eigen organisatie en haar directe omgeving aan zijn gekoppeld.

Organisatiestructuur

Om de werking van het huidige ICT-landschap te borgen en te verbeteren is een werkende structuur cruciaal. In 2023 is de nieuwe structuur geimplementeerd. Dit heeft o.a. resulteert in:

• Het inrichten, testen en implementatie van een ticketsysteem.
• Het introduceren van kerngebruikers.
• Er is een capaciteitsplanning ICT opgesteld.
• Uitbreiding van de ICT formatie ter ondersteuning van de functioneel beheerder.

Security Awareness

In 2022 is zichtbaar geworden hoe kwetsbaar woningcorporaties kunnen zijn bij cyberaanvallen nadat enkele corporaties zijn gehackt. Woningcorporaties maken veel gebruik van data en privacygevoelige informatie, vandaar dat wij erg aantrekkelijk zijn voor hackers. Dit merken we onder andere door de toename van het aantal phishingsmails dat we ontvangen. Rentree heeft al verschillende stappen genomen om de beveiliging verder te optimaliseren, maar het grootste risico is het gedrag van onze medewerkers. Om dit risico te beperken is er in 2022 een training gegeven over dit onderwerp en is er tevens gestart met een e-learning traject welke in 2023 is voltooid. Dit allemaal om te komen tot bewustwording en tevens gedragsverandering op dit gebied.

Digitale postverwerking

Rentree besteedt veel aandacht aan het automatiseren en het digitaal ondersteunen van onze processen, met als doel onze processen te vereenvoudigen. In deze gedachte is het verder digitaliseren van onze postverwerking ingezet. Een wens is tevens om IDEAL-betaalverzoeken en digitale SEPA-machtigingen te versturen naar onze huurders. Om dit te realiseren is in 2022 een platform aangeschaft waarvan de implementatie in 2023 is voltooid.

AVG

In 2023 is door een extern bureau getoetst of Rentree voldoet aan de wettelijke vereisten van de AVG. De conclusie is dat Rentree de zaken goed op orde heeft en dat er weinig tot geen aanpassingen nodig zijn. In 2024 zal de focus komen te liggen op onze informatiebeveiliging.

Bestuur en verslag van de Raad van Commissarissen

Bij ons interne toezicht gaat het erom elkaar scherp te houden in het belang van onze maatschappelijke rol. De leden van de RvC houden toezicht op het doen en laten van Rentree. Zij hebben ieder hun eigen expertise en vullen elkaar goed aan.

De RvC treedt op als sparringpartner en werkgever van Jaap Huibers, die sinds 2019 de directeur-bestuurder is van Rentree.

De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat de directeur-bestuurder terzijde. Met inachtneming van de volledige lijst van verantwoordelijkheden die in de governancecode zijn opgenomen, is de RvC in hoofdzaak gericht op:

1. Realisatie van de doelstellingen van Rentree en de volkshuisvestelijke opgaven van Rentree in Deventer.
2. Strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van Rentree.
3. Formeel toezicht houden op naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.
4. Formeel toezicht houden op uitvoering van het goedgekeurde meerjarenplan en de begroting.
5. Het terzijde staan van het bestuur bij ontwerp en uitvoering van beleid.
6. Werkgever zijn van de directeur-bestuurder.

Taak en werkwijze

De RvC is dit jaar vier keer in vergadering bij elkaar gekomen. Buiten deze reguliere vergaderingen om waren er de volgende contactmomenten:

• In 2023 organiseerden de RvC en de organisatie van Rentree gezamenlijk twee visiedagen waarop zij op meer informele wijze informatie konden uitwisselen. Op de eerste visiedag is het thema Betaalbaarheid behandeld en is de RvC bijgepraat over de huidige stand van zaken van het strategisch vastgoedbeleid van Rentree. Op deze manier behoudt de RvC samen met de organisatie zicht op de gehele portefeuille-ontwikkeling en is de besluitvorming over afzonderlijke projecten steeds ingebed in de gehele portefeuillestrategie. Op de tweede visiedag is het thema Klimaatverandering behandeld. Hierbij waren ook collega-corporaties en hun RvC, de gemeente Deventer en de onderhoudspartners uitgenodigd. Onder leiding van Gerrit Hiemstra zijn de effecten van klimaatverandering besproken en is er nagedacht over de mogelijkheden van alternatieve bouwstromen.
• De RvC sprak in 2023 één keer als volledige raad met de OR.
• De RvC sprak in 2023 één keer als volledige raad met het BAR.
• In november heeft de RvC een zelfevaluatie uitgevoerd. Van de zelfevaluatie is een verslag gemaakt.

De RvC kent twee commissies, de auditcommissie en de remuneratiecommissie.

• De auditcommissie is in 2023 vier keer bij elkaar gekomen. De auditcommissie werkt met een “ijzeren agenda” die borgt dat alle relevante thema’s eens per jaar aan bod komen, ook als daar geen directe aanleiding voor is. De vergaderingen in maart en november zijn voor een deel bijgewoond door de accountant van Rentree voor de bespreking van de jaarstukken, opdrachtverstrekking controlejaar 2023 en de Interim Management Letter. Ook bespreekt de auditcommissie eens per jaar apart met de accountant en apart met de onafhankelijke controller, beide in afwezigheid van de bestuurder om zo de onafhankelijke lijn open te houden. De auditcommissie evalueert jaarlijks haar functioneren.
• De remuneratiecommissie is in 2023 twee keer bij elkaar gekomen. In december heeft een voortgangsgesprek plaats gevonden met de directeur-bestuurder en zijn er werkafspraken gemaakt voor 2024. Voorafgaand aan de jaarlijkse beoordeling heeft de remuneratiecommissie hiervoor input opgehaald bij de overige leden van de RvC.

Via uitgebreide tertiaalrapportages is de RvC op de hoogte gehouden van de voortgang van de uitvoering van het jaarplan en de daarbij behorende begroting. Daarnaast zijn verschillende onderwerpen nader besproken. Deze zijn onder te verdelen in vier thema’s die afzonderlijk worden toegelicht:

1. Volkshuisvesting: de prestatieafspraken
2. Vastgoed
3. Governance
4. Organisatie

1. Prestatieafspraken

De RvC heeft ingestemd met het bod van de corporatie aan huurders en gemeente. De prestatieafspraken voor 2024 zijn in het jaarplan verwerkt.

2. Vastgoed

De RvC stelt zich via de tertiaalrapportage op de hoogte van de voortgang van de vastgoedprojecten. Ook is kennisgenomen van de evaluatie van de samenwerking met de onderhoudspartners.

De RvC heeft haar goedkeuring gegeven aan de door de bestuurder genomen besluiten ten aanzien van de grote aanpak in Burgersdijk en de basisisolatie van EFG-labels. Tevens gaf de RvC haar goedkeuring aan de aankoop van de Pikeursbaan en de activa/passiva transactie van locatie Spikvoorde.

3. Governance

De RvC heeft Rentree opdracht gegeven voor het uitvoeren van de 4-jaarlijkse visitatie. Deze is inmiddels afgerond en is te lezen op de website van Rentree.

De RvC gaf verder haar goedkeuring aan het verbindingenstatuut, het addendum treasurystatuut en het fiscaal statuut. Ook stemde de RvC in met de herbenoeming van de onafhankelijke concerncontroller.

Met de verwijzing naar de commissarissenpool van de VTW voldoet de RvC aan de naleving van de belet- en ontsteltenis regeling in de statuten (Art. 15.3).

4. Organisatie

In 2023 heeft de RvC de volgende documenten goedgekeurd: Jaarverslag en jaarrekening 2022, Jaarplan 2024 en meerjarenbegroting, het treasuryjaarplan, het risicojaarplan, het jaarverslag van Stichting Woonwagenbeheer Deventer en de begroting van Stichting Woonwagenbeheer Deventer.

Stakeholders

Jaarlijks zijn er verschillende momenten dat Rentree, buiten reguliere vergaderingen en overleggen om, contact heeft met haar stakeholders. Zo waren er in 2023 twee kennis- en leersessies over de thema’s leefbaarheid en betaalbaarheid en was er een RvC visiedag. Naast stakeholders, die met deze thema’s te maken hebben, waren hierbij ook RvC-leden aanwezig.

Daarnaast vond dit jaar visitatie plaats bij Rentree. Hierbij zijn de belangrijkste stakeholders van Rentree intensief betrokken en om input gevraagd. Dit is terug te lezen in het visitatierapport.

Om te bewaken dat we het complete overzicht behouden is de stakeholderslijst, zoals ieder jaar, waar nodig aangepast en doorgenomen met de RvC. De RvC heeft er op deze manier op toegezien dat door de bestuurder de betrekkingen met de belangrijkste stakeholders van Rentree – de Rijksoverheid en zijn organen, de gemeentelijke overheid, de bewoners en het personeel – goed zijn gebleven.

Vastgoedbezit

In de RvC-vergadering van 9 oktober 2023 is het gesprek gevoerd over vastgoed in eigendom van bestuurder en commissarissen (anders dan de eigen woning). Dit na aanleiding van het door NOS-Nieuwsuur uitgevoerde onderzoek naar het vastgoedbezit van bestuurders en commissarissen van woningcorporaties. Ook binnen Rentree zijn bestuurder en RvC-leden alert op het voorkomen van (de schijn van) belangenverstrengeling. Het gesprek leverde voor Rentree geen nieuwe informatie op. Dat wil zeggen: één RvC-lid beschikt over een tweede woning, aangekocht voor zijn studerende kinderen. Deze woning wordt nu onder goed verhuurderschap verhuurd en ligt buiten de woningmarktregio waar Rentree actief is. De overige RvC-leden en de bestuurder bezitten alleen een eigen woning.

Samenstelling van de RvC

De RvC bestaat uit vijf leden die voor een periode van vier jaar worden benoemd en die eenmaal voor een volgende zittingstermijn van vier jaar kunnen worden herbenoemd. De selectie van de leden van de RvC is gebaseerd op de in het reglement van de RvC omschreven profielschets. De heer R. Stevelmans treedt op als voorzitter. De samenstelling van de RvC is in 2023 ongewijzigd.

Schema met termijnen en functies per 31 december 2023

De RvC ontvangt €0,21 per kilometer op declaratiebasis.

Het bestuur

Jaap Huibers

De kosten voor de beloning (conform WNT) van de directeur bestuurder van Rentree zijn in 2023 opgebouwd uit de volgende elementen:

Financieel gezond

Om onze volkshuisvestelijke taken nu en in de toekomst uit te kunnen voeren, is het belangrijk om financieel gezond te blijven. Het resultaat van de exploitatie van de vastgoedportefeuille was positief en de beoordeling van de Autoriteit Woningcorporaties (AW) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) goed.

Het risicojaarplan voor 2023 bevatte de meest relevante risico’s voor Rentree als geheel, maar ook die zaken die het bereiken van onze doelstellingen voor 2023 in de weg zouden kunnen staan. Bij deze risico’s zijn beheersmaatregelen geformuleerd, die we regelmatig bespraken.

Financieel beleid

Het financiële beleid van Rentree is erop gericht de financiële continuïteit op lange termijn veilig te stellen, zodat we onze volkshuisvestelijke taken ook in de toekomst kunnen blijven uitvoeren. Wij streven naar een optimale financieringsstructuur met zo laag mogelijke kosten waarbij toegang tot de kapitaalmarkt gewaarborgd is. Onze resultaten verantwoorden we op een transparante wijze aan onze huurders, toezichthouders en andere stakeholders.

Om dit duurzaam te blijven doen houden we de vermogens- en kasstroomontwikkeling goed in de gaten en sturen we voor de korte termijn strak op onze kasstromen. Daar zien we een toenemende spanning waar een aantal oorzaken aan ten grondslag ligt.

De inkomsten uit verhuur zijn sterk gereguleerd zoals afgesproken in het Sociaal huurakkoord. Aan de kostenkant zien we dat de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD) en belastingen de operationele kasstroom uithollen. Daarnaast staan de kosten van nieuwbouw, renovatie, duurzaamheid en onderhoud door de bouwkostenstijging enorm onder druk. De investeringen in duurzaamheid zijn fors, zeker gezien het feit dat er bijna geen waardevermeerdering van het vastgoed tegenover staat. Tevens is de rente de afgelopen jaren sterk gestegen.

Voor de komende jaren is onze operationele kasstroom voldoende om onze continuïteit te borgen en we beheren ons vermogen op een goede manier. Dat blijkt uit het positieve resultaat van de exploitatie van de vastgoedportefeuille over 2023 en uit de beoordelingen van de AW en het WSW. Tevens blijven de financiële ratio’s in de Meerjarenbegroting de toekomstige jaren positief. Maar het is voor ons heel belangrijk om de focus op een duurzaam businessmodel te houden.

Toelichting jaarresultaat en vermogensbeheer

Huuropbrengsten

De huuropbrengsten inclusief leegstand en derving oninbaarheid bedroeg in 2023 € 27,4 miljoen. In 2022 waren de verhuuropbrengsten € 26,9 miljoen wat betekent dat onze huuropbrengsten gestegen zijn met € 0,5 miljoen. Dit is grotendeels te verklaren door de opgeleverde nieuwbouw. De afwijking ten opzichte van de begroting is te verklaren door de huurverlaging die in 2023 hoger uitviel dan verwacht.

Opbrengsten verkopen

In 2023 zijn 3 woningen verkocht. De verwachting voor 2023 was de verkoop van 14 woningen. Het verschil is te verklaren doordat er over 2022 minder woningen zijn vrijgekomen die zijn aangewezen voor de verkoop. Tevens is de verkoop van een Bedrijfsonroerend Goed/Zorgonroerend Goed complex doorgeschoven naar 2024.

Bedrijfslasten

De bedrijfslasten zijn in 2023 gestegen met € 0,8 miljoen. De belangrijkste oorzaak van de stijging zijn onze lonen en salarissen. Door toename van het aantal FTE en de inhuur van externe krachten is deze post met € 0,4 miljoen gestegen. Verder zien we een sterke stijging van de OZB-belasting door toename van de WOZ en door toename van ons bezit.

Onderhoudskosten

Vergeleken met 2022 hadden we in 2023 € 1,2 miljoen hogere onderhoudslasten. Het grootste verschil van € 0,8 miljoen zit in het planmatig onderhoud waarbij de cyclus van onderhoud een belangrijke rol speelt.

Ten opzichte van de begroting vallen de onderhoudslasten € 1,2 miljoen lager uit. De belangrijkste reden hiervan is het projectmatig onderhoud waarbij er werkzaamheden zijn doorgeschoven naar 2024.

Financiële lasten

De rentelasten zijn licht gestegen ten opzichte van 2022. De lening portefeuille nam toe van € 164,9 miljoen naar € 181,3 miljoen. Het gemiddelde rentepercentage is 1,77% in 2023 ten opzichte van 1,67% in 2022.

Ten opzichte van de begroting zijn de rentelasten € 0,7 miljoen lager. De oorzaak is de lagere rente die in 2023 is gerealiseerd en de lagere realisatie in de investeringen. Hierdoor hebben we minder financiering aangetrokken dan verwacht.

Investeringen

In 2023 is er € 29,9 miljoen minder geinvesteerd dan begroot. Hiervan is € 31,2 miljoen minder uitgegeven aan nieuwbouw. Hiervan is € 15,0 miljoen te verklaren door de Flexwoningen. Dit project is niet doorgegaan doordat er geen geschikte locatie bleek te zijn vanuit de gemeente. Verder schuiven de projecten Shita, St. Jozef, Sluiskwartier en Handelskade door naar 2024 en 2025. Voor investeringen in woningverbetering zien we ook € 8,0 miljoen lagere uitgaven. Dit is grotendeels te verklaren doordat de projecten ‘Grote aanpak Burgersdijk, ‘Grote aanpak binnenstad complex 144’ en het project ‘Basisisolatie’ grotendeels doorschuiven naar 2024.

Tegenover de lagere investeringen in nieuwbouw en woningverbetering staat een hoger investeringsbedrag met betrekking tot aankoop van € 7,5 miljoen. Dit komt door de aankoop van ons kantoorpand wat niet was opgenomen in de begroting.

Vermogen en continuïteit

Om toekomstbestendig te zijn is het van belang dat we ons vermogen bewaken zodat we voldoende reserves hebben om te blijven bestaan. Hiervoor bewaken we onze solvabiliteit (het weerstandsvermogen) onze loan to value (LTV – in welke mate we ons vastgoed gefinancierd hebben met leningen-) en onze ICR (de verhouding tussen onze operationele kasstroom en onze rentekosten)

Solvabiliteit

De solvabiliteit op basis van beleidswaarde is in 2023 gedaald van 49,2% naar 36,1%. We voldoen hiermee ruim aan de norm die de AW en het WSW stellen aan de solvabiliteit (>15%). Het is voor ons belangrijk om de solvabiliteit te blijven bewaken zodat we zorgen dat we ons vermogen in stand houden.

Loan to Value

De LTV op basis van de beleidswaarde is in 2023 gestegen ten opzichte van 2022, van 46% naar 55%. Ook hier voldoen we ruim aan de gestelde norm van de AW en het WSW (<85%). Dit betekent dat de waarde van ons vastgoed in de juiste verhouding staat ten opzichte van onze leningportefeuille.

ICR

De ICR is gedaald in 2023 van 5,8 naar 4,3. Dit betekent dat onze kasstroom uit de operationele bedrijfsvoering (de “normale bedrijfsactiviteiten”) voldoende is om onze rentelasten te betalen, de norm is namelijk ≥ 1,4.

Beschouwing en doorkijk naar de toekomst

De Meerjarenbegroting voor 2024 en verder is opgesteld in een zeer onvoorspelbare tijd, ook op financieel gebied. Zo heeft ook Rentree te maken met een hoge inflatie en blijft de rente-ontwikkelingen lastig te voorspellen. Rentree volgt alle ontwikkelingen op de voet en berekend vroegtijdig diverse scenario’s door om een goed beeld te krijgen van de impact. Tevens benoemen we deze risico’s in ons risicojaarplan zodat de beheersing van risico’s continu wordt bewaakt.

De financiële ratio’s zien er nog goed uit voor de komende jaren. We scoren binnen de normen van het WSW en de AW en onze interne normen. De jaarrekening is daarom ook opgesteld op basis van de continuiteitsveronderstelling. Echter zien we wel dat de ratio’s in de toekomst meer gaan knellen. Met name de ICR laat een sterke daling zien, voornamelijk door de stijgende rente. Door middel van scenario-berekeningen weet Rentree waar haar grenzen liggen zodat er maximaal geïnvesteerd kan worden zonder dat de normen worden overschreden. Daarnaast heeft Rentree ook de bijstuurmogelijkheden in beeld zodat er qua investeringen eventueel tijdig afgeremd kan worden.

Verder is een aandachtspunt voor 2024 dat de beleidswaarde bepaald moet gaan worden volgens een nieuwe methodiek. De marktwaarde zal ook volgens een nieuwe, eenduidige, maar nog onbekende methode worden bepaald.

Beleidswaarde en marktwaarde

Marktwaarde

Rentree waardeert haar vastgoed tegen marktwaarde verhuurde staat. Hiervoor gebruiken we het handboek Modelmatig Waarderen.

De totale marktwaarde van Rentree is over 2023 met € 37,7 miljoen gestegen. Met name de gestegen WOZ-waarden en de opgeleverde nieuwbouw hebben hier een grote invloed op gehad. Daar tegenover staat dat de disconteringsvoet van de woningen conform het handboek in 2023 met 0,58% is gestegen, wat een beklemmend effect heeft op de marktwaarde.

Beleidswaarde

We lichten in onze jaarrekening ook de beleidswaarde toe. Dat is een variant van de marktwaarde verhuurde staat, maar dan op basis van eigen beleidskeuzes. Dat leidt tot een aantal afslagen van de marktwaarde.

Uitgangspunt 0: Marktwaarde in verhuurde staat

Het startpunt voor het bepalen van de beleidswaarde is de marktwaarde in verhuurde staat.

Afslag 1: Beschikbaarheid (doorexploiteren)

Voor de gehele portefeuille wordt het doorexploiteerscenario uit de marktwaardeberekening afgedwongen. Het verschil van de uitkomst van deze stap met de marktwaarde in stap 0 is de afslag voor beschikbaarheid.

Afslag 2: Betaalbaarheid (huren)

Met de uitkomst van stap 1 als uitgangspunt wordt in deze stap in het doorexploiteerscenario de markthuur vervangen door streefhuur (ook wel beleidshuur). De streefhuur wordt net als de markthuur op vhe-niveau vastgelegd in de objectgegevens. De streefhuur is de huur die bij mutatie van huurder wordt vastgesteld conform beleid van de corporatie en rekening houdend met wet- en regelgeving. Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 1 is de afslag voor betaalbaarheid.

Afslag 3: Kwaliteit (onderhoud)

Het eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In deze stap worden de componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud uit de Discounted Cash Flow (DCF)- berekening vervangen door een nominale (gecorrigeerd voor inflatie) eigen onderhoudsnorm. De norm is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding. Voor de beleidswaarde wordt in de eindwaarde het minimum van 2 maal de marktconforme onderhoudsnorm of 2 maal de beleidsonderhoudsnorm verondersteld.
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 2 is de afslag voor kwaliteit.

Afslag 4: Beheer

Het exploiteren van de sociale woningvoorraad zorgt naast de reguliere beheerkosten mogelijk voor extra uitgaven ten behoeve van exploitatie en (vastgoed gerelateerde) leefbaarheid. Beheer kan afwijken van de bij de marktwaarde gehanteerde marktnormen. Deze stap vervangt de volgende componenten uit de DCF-berekening met een beheernorm die aansluit met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer en leefbaarheid in de 15-jaars DCF periode:
• Beheerkosten;
• Belastingen;
• Verzekeringen;
• Overige zakelijke lasten.
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 3 is de afslag voor beheer. De uitkomst van deze stap is de beleidswaarde.

In onderstaande tabel worden de afslagen op de marktwaarde en de aldus berekende beleidswaarde per ultimo 2023 weergegeven.

Beleidsmatige onderbouwing over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van de onroerende zaken in exploitatie

De positieve marktwaardeontwikkeling komt vooral door stijging van de WOZ-waarden, de oplevering van woningen en aanpassingen in het handboek.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt enerzijds beïnvloed door gewijzigde beleidskeuzes welke door Rentree zijn gemaakt en invloed hebben op relevante parameters zoals de (streef) huur en de normen voor onderhoud en beheer en anderzijds door gewijzigde parameters in de marktwaarde in verhuurde staat.

Voor de beleidswaarde geldt dat we de belangrijkste effecten zien bij de afslag beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. De afslag beschikbaarheid wordt veroorzaakt door het verschil tussen het hoogste van het uitpond- of doorexploiteerscenario in de marktwaarde en het doorexploiteerscenario in de beleidswaarde. De afslag betaalbaarheid wordt veroorzaakt door het verschil tussen de ingerekende markthuur bij mutatie in de marktwaarde (gemiddeld € 923,81) en de ingerekende streefhuur bij mutatie in de beleidswaarde (gemiddeld € 687,74). De afslag kwaliteit wordt veroorzaakt door het verschil tussen de ingerekende onderhoudsnorm conform het handboek in de marktwaarde ( gemiddeld € 1.018) en de ingerekende onderhoudsnorm van Rentree in de beleidswaarde (€ 2.794). Zowel de afslag kwaliteit als de onderhoudsnorm is gestegen t.o.v. 2022. De stijging van de onderhoudsnorm is grotendeels te verklaren door indexatie van de kosten over het afgelopen jaar.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorporaties’). In RJ 645 wordt aangegeven dat een beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde dient te worden opgenomen in het bestuursverslag.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van de Aw en WSW.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en inschattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

Overeenkomstig de regelgeving dienen de vergelijkende cijfers ook voor de beleidswaarde te worden toegelicht. Daarbij dient ook stil te worden gestaan bij de ontwikkeling in de beleidswaarde. Op basis van ervaringen uit voorgaand boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te geven aan het begrip beleidswaarde. Zo is voor de beleidswaarde in 2019 aansluiting gezocht bij de vernieuwde definities voor onderhoud en verbetering. Voor boekjaar 2021 is het niet meer toegestaan om de clustermogelijkheid van onderhoudsuitgaven binnen projectuitgaven mee te nemen in de bepaling van de onderhoudsnorm.

In het boekjaar is de beleidswaarde afgenomen van € 350 miljoen naar € 321 miljoen.

Deze daling is grotendeels te verklaren door wijzigingen in de waarderingsparameters van de marktwaarde. Tevens is de impact van beleidswijzigingen zichtbaar die zien op het streefhuurbeleid en de onderhoudskosten. Zo is de gemiddelde beleidshuur van woningen gestegen van € 666 naar € 678, de gemiddelde onderhoudsnorm gestegen van € 2.382 naar € 2.794 en is de gemiddelde beheernorm gestegen van € 873 naar € 899.

Full-variant corporaties

Zoals eerder uiteengezet is de beleidswaarde afgeleid van de marktwaarde, door middel van het doorvoeren van een aantal beleidswaarde specifieke correcties als afslag op de marktwaarde. De disconteringsvoet is gebaseerd op de disconteringsvoet behorend bij het doorexploiteerscenario van de marktwaarde. Een toegesneden disconteringsvoet voor de beleidswaarde kan theoretisch mogelijk lager zijn als gevolg van een lager risicoprofiel (samenhangend met lagere huren en hogere kwaliteit onderhoud) en daarmee een positief effect hebben op de beleidswaarde. Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken.

Basis-variant corporaties

Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, welke ultimo 2023 in de beleidswaardebepaling gelijk is aan de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2023 opgenomen disconteringsvoet voor het type vastgoedbezit en regio waarin Rentree actief is. In theorie kan een lager risicoprofiel worden verondersteld in de beleidswaarde door inrekenen van een lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud). Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Het bestuur van Rentree heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit – en het niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 259 miljoen. Dit impliceert dat circa 68% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

Financieel resultaat

In 2023 laten we een positief resultaat van € 9,7 miljoen tegenover een negatief resultaat van € 14,6 miljoen in 2022. Het grootste verschil zit in de waardeverandering van het vastgoed. We zien daar een verschil van € 28,2 miljoen. Belangrijkste oorzaak is dat de autonome waardemutatie van ons bezit sterk is gestegen door wijzigingen in het handboek. Verder zien we een sterke stijging van onze belastingen. Dit komt voornamelijk doordat Rentree in 2023 niet meer over voldoende compensabele verliezen beschikt om het positieve fiscale resultaat volledig te verrekenen.

Treasury

Algemeen

De treasury commissie is in 2023 twee keer op locatie bij elkaar gekomen. Belangrijkste bespreekpunten tijdens deze vergaderingen waren het borgingsplafond, het bepalen van de financieringsbehoefte en de marktomstandigheden.

Renteconversie 2023

We kregen in 2023 te maken met één renteconversie. De lening werd in dit geval overgesloten.

Nieuwe leningen

We hebben in totaal € 25 miljoen aangetrokken aan nieuwe leningen. Een fixe lening van € 5,0 miljoen tegen 2,650% rente, twee fixe leningen van € 7,0 miljoen tegen 3,167% en 3,458% rente, en een fixe lening van € 6,0 miljoen tegen 2,900% rente.

Aflossingen

In 2023 zijn de onderstaande leningen afgelost.

Borgingsplafond

Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat een corporatie per einde van het betreffende kalenderjaar mag hebben. WSW stelt het borgingsplafond vast op basis van de DAEB financieringsbehoefte, opgebouwd uit de geprognosticeerde DAEB-investeringen en herfinancieringen van geborgde leningen voor de jaren 2023 tot en met 2025. We hebben van het WSW de geprognosticeerde financiering geborgd gekregen.

Beoordeling Autoriteit Woningcorporaties (AW) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Autoriteit Woningcorporaties

Op 29 november 2023 hebben wij van de AW de beoordeling rechtmatigheid verslagjaar 2022 ontvangen. In deze brief geeft de AW aan dat wij op alle onderwerpen van beoordeling aan de gestelde eisen voldoen.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Op 3 juli 2023 ontvingen wij van het WSW de brief over de borgbaarheid en het borgingsplafond. In deze brief is onze borgbaarheid als positief beoordeeld en hebben we ons borgingsplafond voor 2023 tot en met 2025 toegewezen gekregen.

Op 11 september 2022 ontvingen wij van het WSW de beoordeling van ons risicoprofiel. De conclusie is dat Rentree overall een relatief laag risicoprofiel behoudt.

Fiscale positie

Rentree is vanaf 1 januari 2008 integraal Vpb plichtig. In verband hiermee heeft Rentree met de Belastingdienst een vaststellingsovereenkomst, VSO 2, ondertekend welke op 1 januari 2023 door de belastingdienst is opgezegd. De gevolgen hiervan zijn minimaal voor Rentree. Tezamen met de geldende fiscale wet- en regelgeving, als mede jurisprudentie vormt dit de basis voor de uitwerking van de fiscale positie.

Op basis van de jaarrekening 2023 is een inschatting gemaakt van het fiscaal resultaat 2023. Ultimo 2023 bedraagt het saldo compensabele verliezen naar verwachting afgerond € 10,5 miljoen. Dit wordt verder toegelicht in paragraaf 9.11 van de jaarrekening.

Risicomanagement

Risicomanagement is een belangrijk onderdeel van onze bedrijfsvoering. We willen onze risico’s goed in beeld hebben en inzichtelijk maken hoe deze risico’s de realisatie van onze doelstellingen in de weg kan staan. Met dit inzicht zetten we in op monitoring en beheersing van de risico’s. 

We maken in ons risicojaarplan onderscheid tussen strategische, tactische en operationele risico’s. Als onderlegger voor de strategische risico’s maakten we gebruik van het rapport ‘Balanceren tussen ambities en middelen’- strategische risico’s corporatiesector 2021 en de business-risks die worden geformuleerd door het WSW. 

Met de strategische risico’s als uitgangspunt is in een werksessie met de organisatie bepaald hoe die risico’s van toepassing zijn op Rentree en in welke mate we deze risico’s beheersen en wat de impact is op onze brede maatschappelijke doelstellingen, zoals vastgelegd in de Rode Draad. Van de organisatie wordt vervolgens gevraagd om de doorvertaling te maken naar risico’s op operationeel niveau in relatie tot voorgenomen doelen zoals vastgelegd in het Jaarplan. Gedurende het jaar zijn verschillende audits uitgevoerd binnen de organisatie om ook te toetsen of de beheermaatregelen de gewenste impact hebben. 

Frauderisico’s

Binnen de Rode Draad van Rentree hebben we bepaald hoe de (financiële) middelen van Rentree besteed worden. Fraude definiëren we als een opzettelijke handeling door een of meer leden van het management, met governance belaste personen, werknemers of derden, waarbij gebruik wordt gemaakt van misleiding teneinde om een onrechtmatig of onwettig voordeel te verkrijgen. Ook een huurder kan fraude plegen; dit noemen we woonfraude en wordt behandeld in het hoofdstuk ‘In fijne wijken en buurten’. Frauduleuze handelingen kunnen ten koste gaan van onze maatschappelijke opgave. 
 

De belangrijkste frauderisicogebieden binnen Rentree zijn: 

• Toewijzingen van woningen; 
• Sturing van aannemersselectie of kopers in vastgoedprojecten; 
• Waardering van de onderhanden projecten / voorziening ORT; 
• Aan en verkoop van panden. 

De beheersmaatregelen die zijn getroffen op het gebied van frauderisico zijn opgenomen in o.a.: 

• Integriteitscode en klokkenluidersregeling; 
• Beleidsstukken (bv. inkoopbeleid); 
• Inrichting (procuratie en mandateringsregeling); 
• Processen (functiescheiding). 

Er zijn in 2023 geen interne fraudegevallen gesignaleerd. 

Korte terugblik op de risico’s van 2023

In het kader van risicomanagement hebben we 2023 gebruikt om het proces te verbeteren en dialoog over risico’s verder vorm te laten krijgen en, zoals voorgenomen, de implementatie van de verbeterde software ‘Naris Next’ af te ronden.  

Al in 2022 hebben we in het kader van onze compliance en governance het overzicht met alle statuten, reglementen en beleidsdocumenten geactualiseerd. Deze actualisatieslag heeft ook in 2023 nog geleid tot het updaten van een aantal documenten. Het vernieuwde overzicht staat periodiek op de agenda van het BO, zodat we het ‘levend’ houden en zicht houden op de noodzakelijke voortgang en tijdig kunnen anticiperen op de noodzakelijke aanpassingen. 

De aanbevelingen vanuit de managementletter zijn gedeeltelijk opgepakt, hierin hebben we bewuste keuzes gemaakt. De uitvoering van enkele interne controles pakken we op in overleg met de accountant. De afgelopen jaren hebben we laten zien dat de processen op orde zijn rondom bijvoorbeeld het passend toewijzen of de woningverkopen. De interne controles leverden geen opvallende bevindingen (meer) op. In overleg met de accountant hebben we daarom voorgesteld in de eindejaarscontrole een aantal interne controles uit te voeren o.b.v. selecties/steekproeven gemaakt door de accountant met bijzondere aandacht voor prestatielevering bij het niet-planmatig onderhoud. Het doel is dat de accountant zo (nog meer) gebruik kan maken van (of misschien zelfs kunnen steunen op) de door ons uitgevoerde werkzaamheden. 

Een blik naar de toekomst

Het risicojaarplan 2024 bevat opnieuw minder tekst en is in verbinding met de andere producten in de organisatie, de Rode Draad en de visie op Besturen en Toezichthouden. In het begin van 2024 hebben we vooral aandacht voor de informatievoorziening rondom risico’s en audits in de organisatie en richting onze Raad van Commissarissen. Ook gaan we aan de slag met de resterende aanbevelingen van de accountant, zoals opgenomen in de laatste managementletter. We verwachten al deze punten in 2024 te kunnen afronden. We proberen het risicomanagement continu te professionaliseren, waarbij we aansluiten bij onze kernwaarden: eenvoud en aandacht. 

Een groot en actueel risico blijft de politieke en economische onvoorspelbaarheid. In de Nationale Prestatieafspraken zijn diverse plannen en maatregelen opgenomen die impact zullen hebben op de werkzaamheden van corporaties. Samen met de huidige macro-economische omstandigheden, waarin we te maken hebben met sterk stijgende prijzen, beperkte beschikbaarheid van mensen en middelen en een oplopende rente maakt dit dat we alert moeten zijn op de gevolgen voor Rentree.  

Verbindingen

Om haar werkzaamheden uit te kunnen voeren maken we gebruik van verbindingen als dat nodig is. In 2023 kent Rentree 1 verbinding, te weten Stichting Woonwagenbeheer Deventer. Daarnaast heeft Rentree een samenwerkingsverband met de woningcorporaties uit de woningmarktregio, Stichting Woonkeus en een samenwerkingsverband op gebied van personeel Samenwerk@Corporatie.nl.

Het belang van Rentree in Stichting Woonwagenbeheer Deventer is 50%. Rentree vormt het bestuur samen met Woonbedrijf Ieder1, de directievoering is uitbesteed aan Nijbod. De Raad van Commissarissen van Rentree en Woonbedrijf Ieder1 zijn ook de Raad van Commissarissen van Stichting Woonwagenbeheer. Stichting Woonwagenbeheer Deventer houdt zich bezig met de exploitatie van woonwagens in Deventer.

Volkshuisvesting

We hebben gehandeld in het belang van de volkshuisvesting.

Verklaring uitsluitend werkzaam in belang volkshuisvesting

De huidige bestuurder heeft in 2023 geen uitgaven geconstateerd die niet zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting overeenkomstig artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector.

Administratie

De administratie, het samenstellen van het jaarverslag en de jaarrekening 2023 zijn uitgevoerd door medewerkers van Rentree. De controle van het jaarverslag en de jaarrekening 2023 is verricht door Baker Tilly, die de controleverklaring heeft afgegeven.

Deventer,

Het bestuur van Woningstichting Rentree

Kengetallen

1. Eigen vermogen / Totaal vermogen ↩︎
2. Exclusief inkomensafhankelijke huurverhoging ↩︎
3. Huurachterstand op peildatum als percentage van de huursom van het betreffende boekjaar ↩︎
4. Operationele kasstroom exclusief rente-uitgaven / rente-uitgaven ↩︎
5. Deze getallen zijn gebaseerd op de categorale winst- en verliesrekening ↩︎

Jaarrekening

Op de vorige pagina’s heeft u over onze belangrijkste activiteiten in 2023 kunnen lezen. Voor 2023 in cijfers verwijzen we u graag naar onze Jaarrekening.

Jaarrekening 2023 en overige gegevens.