Jaarverslag 2024

Lees verder

Voorwoord

“Rentree is een woningcorporatie die gewoon goed presteert en zelf goed thuis en verankerd is in Deventer. Zij weet wat de maatschappelijke opgaven zijn waar zij, samen met haar netwerkpartners, voor staat en doet hierin wat nodig is.” Dit schrijft de visitatiecommissie die Rentree in 2023 heeft beoordeeld op haar maatschappelijke prestaties in de afgelopen vier jaar. Een omschrijving waar wij ons in herkennen en waarvan we beseffen dat ‘gewoon goed’ in deze hectische tijd best bijzonder is. 
Ook afgelopen jaar deden we weer ‘gewoon goed’ ons werk. Samen met onze huurders en partners hebben we de schouders er onder gezet. In dit jaarverslag leggen we verantwoording af en geven we transparant weer wat we deden en tegen welke kosten. 

Ook afgelopen jaar was het balanceren. Balanceren tussen verwachtingen van anderen, onze eigen ambities en onze middelen. Deze balanceeroefening hebben we in onze visie op Besturen en Toezichthouden weergegeven in een plaatje. Voor ons een belangrijk plaatje omdat het ons dwingt te zoeken naar evenwicht. Evenwicht om te kunnen doen wat nodig is, zonder onszelf te verliezen of voorbij te lopen. Om tegemoet te komen aan verwachtingen van anderen, maar onze eigen verwachtingen ook vasthouden. En ook: snappen dat niet alles tegelijk kan en keuzes nodig zijn. 

In dit jaarverslag leest u welke keuzes we maakten. Hoeveel woningen onderhoud kregen en werden verduurzaamd. Hoeveel nieuwe woningen we konden bouwen en aankopen om meer huurders een kans op een thuis te bieden. Hoe we investeerden in wijken en buurten en hoe we bewoners soms een klein beetje konden helpen wanneer zij zelf in hun wijk of buurt aan de slag gingen. En uiteraard ook wat dat allemaal heeft gekost. Terugkijkend hebben we veel mogen en kunnen doen en daar zijn we dankbaar voor, want het is niet vanzelfsprekend. De huidige omstandigheden maken onze balansoefening steeds lastiger. 

Want we zitten in Nederland in, wat Jan Rotmans noemt, een perfecte storm. Veel lastige beslissingen zijn in de afgelopen jaren uitgesteld en nu jagen de problemen die daaruit voortkomen elkaar aan. Ook wij ervaren in onze ambities dat zaken op elkaar in werken; stikstofoverschotten, netcongestie, klimaatverandering, blijvend groeiende kloof tussen arm en rijk, stijgende bouwkosten en rente of bijvoorbeeld te weinig goede opvangplekken voor statushouders. Al deze zaken komen bij elkaar in de woningmarkt. En juist daar willen wij het verschil maken. Liefst bieden we iedereen die dat wil in Deventer een thuis. Maar de realiteit is anders. We weten dat veel mensen (te) lang moeten wachten op een eigen plek. En toch zijn we niet somber, maar hoopvol. Want als we uitzoomen dan zien we dat we meer nieuwbouw hebben opgeleverd dan de afgelopen jaren, dat onze woningen binnen 2 jaar allemaal een groen energielabel hebben, dat inmiddels al 1/3 deel van onze woningen zonnepanelen heeft en daarmee deels in haar eigen energiebehoefte voorziet. Dat we bij uitvragen op de markt voor onderhoud of nieuwbouw zien dat circulariteit en natuur-inclusief bouwen echt de aandacht krijgen. En als je zo kijkt dan zie je dat er in korte tijd al veel is veranderd.  

Dat het allemaal niet snel genoeg gaat en veel huishoudens nu niet goed in hun woonbehoefte kunnen voorzien is helemaal waar en daar moeten we geen genoegen mee nemen. Maar er is wel beweging en die beweging gaat wel dergelijk de goede kant op. Ik hoop dat deze boodschap doorklinkt in dit jaarverslag. In ieder geval dragen wij graag ons steentje bij. Of, zoals Jan Rotmans het zegt in zijn boek ‘De Perfecte Storm (2023)’:  

‘Ik heb er oprecht vertrouwen in dat we de perfecte storm kunnen doorstaan en achter ons kunnen laten. Al is het nu wel alle hens aan dek, dus blijf niet aan de kant staan kijken.” 

Jaap Huibers | Directeur-bestuurder 

26 februari 2024 

Woningen met
een goede kwaliteit

Prettig wonen gaat het best in goed onderhouden en gezonde woningen. Daarom is er in 2024 het nodige onderhoud uitgevoerd in samenwerking met onze onderhoudspartners. Ook zijn een groot aantal woningen energiezuiniger geworden door het aanbrengen van basisisolatie en zijn de nodige keukens en badkamers vernieuwd. We zorgen voor comfortabele woningen voor onze huurders en maken onze woningen toekomstbestendig. Onderhoud en verduurzaming gaan hierbij vaak hand in hand.

Naast het geplande onderhoud zijn veel woningen verduurzaamd tijdens onderhoudswerkzaamheden. In de buurt Burgersdijk is Rentree begonnen met een grote verduurzaming. Ook in de binnenstad is een Grote Aanpak gestart. De voorbereidingen voor de Grote Aanpakken in de Hoge Hondstraat, Van Zalingenstraat en Hobbemastraat zijn begonnen. In 2025 starten we met de uitvoering van deze projecten.

In 2024 zijn er 87 nieuwbouwwoningen opgeleverd in de projecten Van der Keeselstraat, Sluiskwartier en Sint Jozeflocatie. Ook is een leegstaand zorgpand getransformeerd tot 12 kamers met gemeenschappelijke keuken en woonkamer. Dit zijn projecten waar we trots op zijn.

Daarnaast zijn er een groot aantal nieuwbouwoningen in aanbouw, zoals in het gebouw Hof van Sluiswijk (voormalige speeltuinlocatie) en in de kop Handelskade. Rentree verkent daarnaast nieuwe locaties om de komende jaren de portefeuille met nieuwbouw verder te uitbreiden.

In tijden van wooncrisis en lange wachttijden voor woningzoekenden zijn deze nieuwbouwprojecten hard nodig. Wij zetten ons hier dan ook maximaal voor in.

Grote Aanpak projecten

Door onze woningen complexmatig te verbeteren, worden ze energiezuiniger en blijft de kwaliteit goed. Hieronder leggen we de projecten en programma’s uit die in 2024 zijn gestart of in uitvoering zijn.

Grote Aanpak bij mutatie

Soms worden woningen energiezuiniger gemaakt na de verhuizing van de vorige huurder. Dit gebeurt vaak bij woningen die eerder niet zijn aangepakt tijdens een Grote Aanpak.

Basisisolatie, verbeteraanpak opstellen voor EFG labels

In 2023 is gestart met het energetisch verbeteren van 170 woningen met EFG-labels . Ons doel is om deze woningen in 2024 en 2025 energetisch te verbeteren. We voeren vier basisisolatiemaatregelen uit, die in een treintjes aanpak langs de woningen, worden uitgevoerd. Dit betreft vloerisolatie, dakisolatie, spouwmuurisolatie en het vervangen van enkel glas voor isolatieglas.

In 2024 hebben we 194 maatregelen uitgevoerd bij verschillende woningen ( in 2023 waren dat er 117). Niet alle woningen zijn hetzelfde, dus niet alle maatregelen overal toepasbaar. Soms waren er ook persoonlijke omstandigheden waardoor we niet alle maatregelen konden uitvoeren.  Op dit moment heeft 70% van de woningen 2 tot 3 van de 4 maatregelen.

Door wetgeving rondom Flora en Fauna zijn we pas in november 2024 begonnen met spouwmuurisolatie. Dit loopt door tot begin 2025. Zodra deze werkzaamheden klaar zijn, kunnen we alle aangepakte woningen laten inspecteren en voorzien van een nieuw energielabel. Dan ronden we deze fase af.

Ondertussen bereiden we fase 2 voor, waarin we woningen met een CD-label gaan aanpakken. Door niet alles tegelijk uit te voeren, hebben we veel bewoners al een aantal verbeteringen kunnen bieden. Deze gefaseerde aanpak helpt onze huurders om de energierekening alvast te verlagen.

Grote Aanpak binnenstad

In de binnenstad zijn we begonnen met een Grote Aanpak voor 46 woningen. De wit gestucte gevel wordt verbeterd, de kozijnen, deuren en ramen worden vernieuwd en er wordt ventilatie aangebracht. In 2024 zijn de eerste 20 woningen verduurzaamd en is er groot onderhoud uitgevoerd. De andere 26 woningen worden in 2025 aangepakt.

Grote Aanpak Burgersdijk

In de wijk Burgersdijk zijn we begonnen met het energiezuiniger maken van 120 woningen. In 2024 zijn 44 woningen klaar, de rest wordt in 2025 afgerond. Het is een combinatie van verduurzaming en planmatig onderhoud.

80 huurwoningen krijgen een hybride warmtepomp, de andere woningen krijgen een nieuwe CV-ketel. Ook wordt de uitstraling van de woningen verbeterd door dakoverstekken toe te voegen.

Samen met de gemeente zijn er plannen gemaakt om de uitstraling van de wijk te verbeteren, vooral gericht op groen en openbare ruimte. In 2024 hebben we veel activiteiten voor bewoners georganiseerd om het gevoel van eigenaarschap te verbeteren en ideeën voor de buurt op te halen.

Grote Aanpak Van Zalingenstraat

In de van Zalingenstraat en omgeving is de voorbereiding gestart voor de Grote Aanpak van 26 woningen met bouwjaar 1979. Hier worden isolerende maatregelen gecombineerd met planmatig onderhoud en interieurvernieuwingen. De uitvoering is gepland in 2025.

Grote Aanpak Hobbemastraat

In de Hobbemastraat zijn we begonnen met de Grote Aanpak van 32 woningen. Deze woningen, gebouwd in 1956, zijn een paar jaar geleden gekocht van EigenBouw. We combineren isolerende maatregelen met planmatig onderhoud en interieurvernieuwingen. De uitvoering is gepland voor 2024 en loopt door in 2025.

Grote Aanpak Hoge Hondstraat

In de Hoge Hondstraat is de voorbereiding gestart voor de Grote Aanpak van 20 woningen. Hier worden isolerende maatregelen gecombineerd met planmatig onderhoud, verwijderen van asbest in het dak, dakvervanging en interieurvernieuwingen. De uitvoering is gepland in 2025.

Verduurzamen VvE’s

In 2024 zijn er 13 huurwoningen van isolatie voorzien die in een VvE zijn gelegen. hier wordt een slimme aanpak voorstaan van het combineren van planmatig onderhoud met isolerende maatregelen met eventuele gezamenlijke financiering. Samen met VvE’s zijn plannen gemaakt die voor alle leden van de VvE worden uitgevoerd. Een mooi resultaat.

Nieuwbouw

Met gemeente Deventer en diverse andere samenwerkingspartijen zijn gesprekken gevoerd en mogelijkheden onderzocht voor de uitbreiding van de portefeuille van Rentree. We kijken waar het mogelijk is om betaalbare huurwoningen te bouwen die passen bij de doelstellingen van Rentree.

Nieuwbouw Van der Keesselstraat

Verouderde woningen aan de Van der Keesselstraat zijn gesloopt en hebben ruimte gemaakt voor 27 nieuwbouwwoningen, 6 eengezinswoningen en 21 appartementen. De oude bewoners hebben allemaal een nieuwe plek gevonden en 5 oudbewoners zijn teruggekeerd in de nieuwbouw. De nieuwbouw is opgeleverd en verhuurd in 2024.

Nieuwbouw Hof van Sluiswijk -Speeltuin locatie – samenwerking Zorggroep Solis

In 2024 is de bouw van Hof van Sluiswijk begonnen, op de plek van de oude speeltuin. Voor deze nieuwbouw in de wijk Voorstad heeft Rentree een samenwerkingsovereenkomst met Zorggroep Solis gesloten. Rentree bouwt hier 21 seniorenappartementen met een gemeenschappelijke ruimte, die ook wordt gebruikt door de 40 zorgappartementen van Zorggroep Solis. De verwachte oplevering is begin 2026.

Nieuwbouw Kop Havenkwartier

In het Havenkwartier zijn 74 nieuwbouwappartementen opgeleverd. In 2024 worden nog 1 appartement en 1 bedrijfsruimte opgeleverd aan Rentree. De locatie is prachtig, aan de rand van de binnenstad, op 10 minuten lopen van het station en 5 minuten lopen naar de stad. Dit is een aanwinst voor onze portefeuille.

De doelgroep bestaat uit veel jongvolwassenen en ondernemers in de woon-werkwoningen. In 2024 zijn de woningen verhuurd aan een mooie mix van doelgroepen.

Nieuwbouw Kop Handelskade

Aan de rand van de binnenstad, naast het station, zijn Nijhuis en Explorius begonnen met de bouw van 75 nieuwbouwappartementen voor Rentree. De woningen liggen in een complex met studentenwoningen van DUWO, koopappartementen en kantoren van Nijhuis.

We richten ons vooral op young professionals, die gebruik kunnen maken van de voorzieningen in de studentenflat. Het is een mooie samenwerking op een geweldige, centraal gelegen locatie met veel voorzieningen. De verwachte oplevering is eind 2026.

Nieuwbouw St Jozef locatie

In 2023 is Nijhuis Bouw gestart met de bouw van 42 appartementen in de St Jozef locatie, die in 2024 zijn opgeleverd. Voor de verhuur van de appartementen is een samenwerkingsovereenkomst getekend met 2 zorgpartijen ’s Heerenloo en RIBW, die hier – in een gezamenlijk concept – zorg bieden aan hun cliënten in een scheiden Wonen – Zorg concept.

Nieuwbouw Sluiskwartier

In de nieuwbouwontwikkeling van de gemeente in Sluiskwartier, een wijk direct gelegen aan de stadsrand met uitzicht op de IJssel, heeft Rentree 18 nieuwbouwappartementen opgeleverd gekregen door Nijhuis in 2024.

Flexwonen Oxerdwarssteeg (voormalig Suze Groenewegstraat)

In 2024 is er door de gemeente een locatie aangewezen om flexwoningen te ontwikkelen aan de Suze Groenewegstraat. Samen met de gemeente hebben wij een plan ontwikkelt voor die geschikt is voor de ontwikkeling van 55 flexwoningen. De vergunning is eind 2024 aangevraagd. De verwachting is dat begin 2026 de woningen opgeleverd worden.

Flexwonen (nieuwe locatie)

In 2024 heeft de gemeente Deventer gekeken of er nog andere locaties geschikt zijn voor het realiseren van flexwoningen. Er bestaat een mogelijkheid dat er nog een locatie wordt gevonden. Rentree onderzoekt of ook hier flexwoningen gerealiseerd kunnen worden.

Flexwonen voormalig zorgpand Charles Rochussenstraat

Voor het leegstaande zorgpand is een plan gemaakt om in het pand 16 flexwoningen te realiseren door een kleine interne verbouwing. Het plan is aan de buurt gepresenteerd en de gemeenteraad is hierover geïnformeerd. De gemeente heeft actief meegedacht in dit transformatieplan. De vergunning is eind 2024 aangevraagd. Verwachte oplevering is in 2025.

Transformatie zorgpand naar kamers Hendrik Werkmanweg 5-7

Voor het leegstaande zorgpand aan de Hendrik Werkmanweg 5 – 7 is een plan gemaakt om de leegstaande kamers regulier te gaan verhuren. Er zijn 2 wooneenheden waarin in beide wooneenheden 6 kamers met eigen badkamer zijn gelegen met een gezamenlijke woonkeuken en woonkamer. De kamers zijn allemaal verhuurd.

Ontwikkellocaties voor uitbreiding van de portefeuille

Gemeente Deventer heeft de ambitie om de stad te laten groeien met 11.000 nieuwbouw woningen. Dit vraagt om een opschaling van de huidige aantallen nieuwbouwwoningen die momenteel in beeld zijn. Wij willen minimaal naar rato de nieuwbouwopgave voor de stad oppakken. Dit betekent dat we onze voorraad in de periode tot 2035 met minimaal 500 woningen willen uitbreiden tot minimaal 4.120 woningen. Dit doen we in afstemming met gemeente en collega-corporaties. Hierin is de extra opgave voor huisvesting van spoedzoekers (100 flexwoningen) niet meegenomen.

In 2024 is de grondlocatie van Rentree in Schalkhaar opgenomen in een verkenning of er mogelijkheid is om nieuwbouw te realiseren op deze plek, in de Baarlerhoek. Een coalitie van partijen met grondeigendom, waar Rentree een van de partners is, hebben in gezamenlijkheid een panorama opgesteld om de potentie van het gebied in beeld te brengen voor nieuwbouw. Dit panorama is gepresenteerd aan de buurt en de gemeenteraad. In 2025 gaat de gemeente nader onderzoek doen naar de wenselijkheid van nieuwbouw op deze locatie.

Daarnaast worden wij actief betrokken bij verschillende ontwikkelingen en verwachten dat hier in de toekomst weer nieuwe huurwoningen gerealiseerd kunnen worden.

Onderhoud

Rentree zorgt met beheer en onderhoud dat onze woningen technisch in orde zijn en voldoen aan onze basiskwaliteit. Er vinden structureel controles, inspecties en metingen plaats om te zorgen dat we onze kwaliteitseisen ook waarborgen.

Voor het beheer en onderhoud van onze complexen maken we meerjarenplannen. In deze plannen staan de werkzaamheden die de komende jaren uitgevoerd worden. 

In 2024 is door Rentree veel geïnvesteerd in het verbeteren van de woningvoorraad. Er is ook veel inzicht gekregen in de onderhoudscyclus en natuurlijke vervangingsmomenten die weer dienen als input voor slimme meerjaren onderhoudsplannen.

Beheer en onderhoud

Rentree werkt voor het Resultaatgericht Onderhoud (RGO) samen met vaste partners: Salverda en Instain voor dagelijks onderhoud en Wolters TVO voor planmatig onderhoud. Dankzij meerjarenafspraken met deze partners is al het nodige en geplande werk uitgevoerd, ondanks de schaarste aan vaklieden.

RGO houdt in dat onderhoud en resultaat in een meerjarenafspraak worden vastgelegd en in jaarafspraken worden vertaald. We maken hierbij maximaal gebruik van elkaars expertise. Het doel van RGO is hoge klanttevredenheid, optimale kwaliteit en lage kosten. Door de lange duur van de overeenkomst, het aantal wooneenheden en het slim combineren van werkzaamheden, kunnen de partners het onderhoud tegen een scherpe prijs uitvoeren. Ook gebruiken we elkaars kennis en ervaring slim.

Salverda, Instain en Wolters TVO voeren de werkzaamheden naar eigen inzicht uit, binnen de kaders van de overeenkomst en het jaarplan. Rentree controleert de uitvoering steekproefsgewijs en in 2024 is deze als goed beoordeeld. De klanttevredenheid over het onderhoud en de partners is uitstekend, met een gemiddelde score van 8.

Planmatig onderhoud

Voor het planmatig onderhoud aan de buitenzijde van de woningen hebben we een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Dit plan wordt jaarlijks bijgesteld. In totaal is bij 388 woningen planmatig onderhoud uitgevoerd aan de buitenkant van de woning.

De belangrijkste werkzaamheden die zijn uitgevoerd:

• Schilderwerk in 388 woningen in 15 complexen en 20153 m1 aan schilderwerk uitgevoerd
• Gevelwerk, 430 m2 voegwerk is vervangen
• Dakbedekkingswerkzaamheden 2462 m2 dakbedekking vervangen

Asbest risico-inventarisatie

We laten een asbestinventarisatie doen bij werkzaamheden in woningen van vóór 1995, of als er asbestverdachte materialen aangetroffen worden. In 2024 zijn er aanzienlijk minder saneringen nodig geweest doordat er steeds minder asbest in ons bezit aanwezig is doordat er afgelopen jaren veel is gesaneerd.

Contractonderhoud

In 2024 heeft Rentree al het geplande contractonderhoud uitgevoerd, inclusief de wettelijke legionellabeheer-verplichtingen voor zorgcomplexen. Rentree heeft het afgelopen jaar het noodzakelijke onderhoud aan de installaties in de woningen, CV- ketels, mechanische ventilatie, veiligheidskeuringen, liftonderhoud, schoonmaak, groen- en dak-inspecties uitgevoerd. 

Vernieuwing keuken, badkamer, toilet

In 2024 zijn 203 badkamers, keukens of toiletten vernieuwd. De uitvoering hiervan was op verzoek van de huurder of als er een nieuwe huurder komt. De woonmakelaar toetst de aanvraag op basis van de criteria schoon, heel, veilig en functioneel.  Het aantal ligt iets hoger dan was ingeschat in de begroting.

Dagelijks onderhoud

In 2024 zijn er in totaal 3.076 reparatieverzoeken uitgevoerd, dit ligt in lijn met 2023 met 3.054 reparatieverzoeken. Daarnaast is er 1842 keer een beroep gedaan op onderhoud vanuit het servicefonds, in 2023 was dit 1.837 keer. De realisatie ligt qua aantallen en kosten binnen de begroting.

Onderhoud bij leegkomen woning

Het aantal verhuizingen was in 2024 lager dan begroot, de kosten per mutatie liggen aanzienlijk hoger dan de gemiddelde kosten dan was gebudgetteerd. In totaal is er meer mutatieonderhoud uitgevoerd dan begroot. De kosten per mutatie waren hoger dan begroot, doordat er gemiddeld genomen meer stucwerk en andere werkzaamheden noodzakelijk waren, ook zijn hier de installatiekosten toegenomen. Daarnaast is de kwaliteit waarin de vertrekkende bewoner de woning achterlaat flink achteruit gegaan door bijvoorbeeld mutatie na overlijden en geen erven of het verwerpen van de erfenis. De gemiddelde kosten aan onderhoud bij een verhuizing liggen daardoor iets hoger dan de begrote kosten in het jaarplan. De totale kosten zijn daardoor ook iets hoger uitgevallen.

Voldoende woningen die passen bij de vraag

Wij zijn thuis in Deventer en gunnen het anderen ook om een thuis van Deventer te maken. Daarom zetten we ons in voor voldoende sociale huurwoningen in verschillende buurten en wijken. 346 huishoudens – van jong tot oud, alleenstaand of met een gezin – ontvingen van ons in 2024 de sleutel van hun nieuwe ‘thuis’.

Om vrijgekomen woningen eerlijk te verdelen, bieden de woningcorporaties in de Stedendriehoek sociale huurwoningen aan via Woonkeus Stedendriehoek. De meeste woningen worden toegewezen aan de woningzoekende die het langst staat ingeschreven. Om woningzoekenden met niet genoeg inschrijftijd ook een kans te bieden, werd 11% van de geadverteerde woningen aangeboden via loting.

Met de gemeente zijn afspraken gemaakt om vergunninghouders (vluchtelingen met een verblijfstatus) aan een woning te helpen. In 2024 zijn we er niet in geslaagd om die afspraken waar te maken, ondanks de voorspoedige start in het jaar.

Er zijn 87 nieuwbouwwoningen opgeleverd en verhuurd en de 75 appartementen aan de kop Havenkwartier die in 2023 klaar waren zijn in 2024 verhuurd. Verder werden er 5 woningen verkocht omdat deze niet pasten binnen onze betaalbare woningvoorraad en is de verkoop van een gezondheidscentrum met hierboven gelegen zorgwoningen aan de MC Escherweg gerealiseerd.

Passend bij de vraag

De woonbehoefte verandert. In 2023 zagen we geen toename meer van het aantal één- en tweepersoonshuishoudens, maar een stabilisatie. In totaal is circa 80% van de woningzoekenden alleen of samen. Binnen de verschillende leeftijdscategorieën is absoluut gezien de leeftijdscategorie 18 t/m 29 jaar oververtegenwoordigd als woningzoekende. De prijzen op de koopmarkt zorgden ook in 2023 voor een verschuiving van starters naar de huursector. We passen onze nieuwbouwplannen aan op deze vraag. We hebben in 2023 nieuwbouwwoningen toegevoegd in Zandweerd en in het Havenkwartier.

Toewijzing

In 2024 werden 364 nieuwe huurcontracten afgesloten, dit is inclusief 99 nieuwbouwwoningen en 12 onzelfstandige woonruimten aan de Hendrik Werkmanweg. De totale mutatiegraad (vertrekkende huurders) in onze bestaande voorraad was met 4,8% lager dan het jaar daarvoor.

Woningtoewijzing via Woonkeus

De toewijzing van sociale huurwoningen in onze regio gebeurt via Woonkeus Stedendriehoek. Woningzoekenden kunnen reageren op corporatiewoningen in de gemeenten Apeldoorn, Brummen, Deventer, Voorst en Zutphen. De woningcorporaties in de Stedendriehoek hebben hiervoor een samenwerkingsovereenkomst afgesloten. In samenspraak met de gemeente is er binnen Woonkeus Stedendriehoek een onafhankelijke urgentiecommissie die in bijzondere gevallen huurders een urgentie kan geven. Daarmee kunnen zij met voorrang een woning zoeken. De corporaties stemmen het toewijzingsbeleid onderling af. Daarnaast hebben de corporaties en de gemeenten jaarlijks gezamenlijk overleg in een overleggroep en een bestuurlijk overleg, zo ook in 2024.

Meestal geldt inschrijfduur, maar ook via loting

Het grootste deel van het aanbod wordt toegewezen op basis van inschrijfduur. Hierdoor kunnen bepaalde groepen woningzoekenden niet binnen afzienbare tijd een sociale huurwoning bemachtigen. Om hieraan tegemoet te komen wordt een deel van de woningen toegewezen via loting. De afspraak is dat de corporaties minimaal 10% en maximaal 25% van de vrijgekomen woningen via loting aanbieden. Voor loting is de inschrijfduur niet van belang; iedere woningzoekende maakt evenveel kans.

Rentree heeft 11% van het totaal door Rentree aangeboden huurwoningen via loting verhuurd. Naast deze verdeelsystemen worden op basis van afspraken woningen via directe bemiddeling aan bijzondere doelgroepen toegewezen. In 2024 heeft Rentree hiervoor 7 woningen aangeboden en bemiddeld.

Verkoop

Rentree verkoopt woningen die niet passen binnen onze voorraad van betaalbare woningen. Daarmee dragen we bij aan het aanbod van betaalbare koopwoningen. Maar ook helpt de opbrengst ons bij het financieren van de investeringsopgave.

In 2024 zijn 5 woningen verkocht, voor een gemiddelde verkoopprijs van € 250.000,- en is het pand aan de Mc Escherweg met zorgappartementen en BOG waarin in gezondheidscentrum was gevestigd, verkocht middels een taakoverdracht en is daarnaast een leegstaand zorgpand aan de Polstraat verkocht.

Aankoop

in 2024 zijn er geen aankopen geweest.

Bijzondere doelgroepen

Het landelijk asielbeleid schrijft voor dat gemeenten het huisvesten van vergunninghouders organiseren. Met de corporaties is afgesproken dat zij deze taakstelling op zich nemen en via directe bemiddeling vergunninghouders een woning aanbieden. De taakstelling voor de gemeente Deventer was in 2024 het huisvesten van 206 personen.

Eind 2022 en begin 2023 hebben de corporaties, COA, Vluchtelingenwerk en de gemeente nauw samengewerkt om een tijdelijke voorziening te realiseren op het COA terrein in Schalkhaar. Vanaf 1 mei 2023 zijn hier door Rentree 72 woonunits verhuurd aan de alleenstaande vergunninghouders. Zij kunnen vanaf deze locatie starten met hun inburgering, scholing of werk. Binnen 2 jaar ontvangen zij een passend aanbod van de corporaties uit Deventer, of vinden zij zelf een geschikte woonplek. Zij mogen op de tijdelijke voorziening maximaal 2 jaar, tot uiterlijk 30 april 2025, verblijven. Onderdeel van deze aanpak was het ontwikkelen van flexwoningen voor de doorstroom en mogelijke nieuwe woonconcepten voor alleenstaande vergunninghouders.

Mede door de uitstroom uit deze tijdelijke tussenvoorziening is het in 2024 niet gelukt om de taakstelling te behalen. Bij het niet behalen van de taakstelling speelt ook mee dat het aandeel alleenstaanden op de wachtlijst steeds groter wordt, tot 84% in 2024. Dit vraagt om meer woningen om hetzelfde aantal statushouders te huisvesten dan bij een wachtlijst met voornamelijk gezinnen. 2024 is afgesloten met een achterstand van 119 statushouders op de wachtlijst.

Veranderingen in de vastgoedportefeuille

Het aantal verhuurbare eenheden steeg met 74 naar een totaal aantal van 4121 eenheden:

• Aan de van der Keesselstraat zijn 27 woningen, in het Sluiskwartier zijn 18 woningen, op de Sint Jozeflocatie zijn 42 woningen en op de Kop Havenkwartier is 1 woning opgeleverd
• In het Havenkwartier zijn 43 parkeervoorzieningen en 1 bedrijfspand opgeleverd
• Aan de Hendrik Werkmanweg is een zorglocatie (maatschappelijk onroerend goed) getransformeerd tot 12 onzelfstandige eenheden
• er zijn 4 woningen en 3 bedrijfspanden verkocht
• Een wooncomplex met 61 woningen voor intramurale zorg met in de plint eerstelijns gezondheidszorg is verkocht aan een Toegelaten Instelling die daarin is gespecialiseerd.

Zie onderstaand overzicht:

Woningen die duurzaam zijn

Woningen verduurzamen staat hoog op onze agenda. Niet alleen voor het milieu, ook voor de bewoners die profiteren van lagere woonlasten en meer comfort. De stijgende energielasten maken het voor onze huurders extra moeilijk en energiearmoede is regelmatig aan de orde van de dag. Het is dus nog belangrijker om woningen te verduurzamen. Onze woningen hebben gemiddeld label B en we blijven hierin verbeteren.

We zijn op zoek naar alternatieve warmtebronnen. In ons duurzaamheidsbeleid staat in grote lijnen welke maatregelen we de komende jaren (en op langere termijn) nemen op weg naar een duurzame woningvoorraad.

Verduurzamen van bestaand bezit

Het energiezuinig maken van onze woningen heeft hoge prioriteit. Het beperken van de energievraag is hierin het basisuitgangspunt. Daarnaast wordt het wooncomfort hiermee enorm verbeterd. Naast het beperken van de energievraag, zoeken we ook naar andere energiebronnen. De nationale prestatieafspraken hebben als doel om eind 2028 geen EFG labels meer te hebben. Wij hebben ons tot doel gesteld om in 2025 geen label EFG meer te hebben. In 2023 zijn we gestart met het aanbrengen van basisisolatie in 170 woningen. Dit project loopt ook in 2024 en 2025 door.

Rentree heeft in de prestatieafspraken met de gemeente de doelstelling om in 2025 een gemiddeld label B te behalen opgenomen. Deze doelstelling is in 2020 gehaald en wordt jaarlijks verbeterd.

Verduurzamen doen we niet alleen. Samen met onze samenwerkingspartijen gaan we op zoek naar koppelkansen. Bij de uitrol van zonnepanelen en in Burgersdijk resulteert dit in het verzwaren van het elektriciteitsnet door Enexis. Hierdoor is het voor alle woningeigenaren en huurders mogelijk om in deze wijk zonnepanelen op het dak te leggen.

Samenwerken aan verduurzaming

Het is een enorme uitdaging om de sociale woningvoorraad in Deventer van het gas af te krijgen. Er wordt samengewerkt in het platform FBW (Fossielvrij en Betaalbaar Wonen Deventer) met een routekaart tot 2050 om met elkaar de bestaande sociale huurwoningen in Deventer fossielvrij te maken en tegelijkertijd betaalbaar te houden.

De jaarlijkse stapeling van de investeringen van de partijen geeft inzicht, waardoor partijen samen investeringen kunnen afstemmen. De grote uitdaging is de netcongestie. Dit betekent de overbelasting van het net en de beperkte mogelijkheden vanuit Enexis om dit probleem op korte termijn op te lossen. Door beperking op het energienet is de uitrol van zonnepanelen, all-electric warmteoplossingen en nieuwbouw onder druk komt. Samen met de partners in FBW wordt gekeken naar logische afwegingscriteria hieromtrent.

Warmtenet Zandweerd

De warmte voor het Slim Warmtenet Zandweerd komt uit de restwarmte van de rioolwaterzuivering. Deze duurzame warmte kan in de wijk zorgdragen voor een alternatief voor het stoken op gas. In 2024 zijn de plannen verder uitgewerkt. De gemeente Deventer werkt aan het oprichten van een warmtebedrijf. Gemeente en corporaties hebben de wijze van samenwerking vastgelegd in een Samenwerkingsovereenkomst die op 5 december 2024 door alle partijen is ondertekend. Ons doel is om de bestaande woningen in de wijk Zandweerd aan te sluiten op het warmtenet. De hiervoor benodigde aansluitovereenkomsten zijn in 2024 in concept opgesteld. Naar verwachting zullen deze in Q1 2025 worden ondertekend.

Projecten

In Grote Aanpak projecten die we opstarten wordt altijd het wel of niet overstappen op een alternatieve energievoorziening overwogen. In deze overweging nemen we de resultaten van lopende projecten en projecten uit het verleden mee. 

Er is in de Grote Aanpak van Burgersdijk besloten om hybride warmtepompen toe te passen in 80 woningen. Hierdoor neemt het gasverbruik van deze woningen af. Uitvoering vindt plaats in 2024 en 2025.

Zonnepanelen

In 2023 zijn 402 woningen van Rentree voorzien van zonnepanelen op het dak. Daarmee is ruim 1/3 deel van ons bezit voorzien van zonnepanelen. We hebben een samenwerking opgestart met de Zoncorporatie om de uitrol van zonnepanelen uit te voeren. Huurders betalen een vast bedrag per paneel. We willen zo veel mogelijk huurders van een eengezinswoningen met een geschikt dak zonnepanelen aanbieden. Dat gebeurt tussen 2022 en 2024. In de nieuwbouw van Kop Havenkwartier zijn ook zonnepanelen toegevoegd die zijn gekoppeld aan de algemene ruimte, de centrale installatie en de laadpalen. Hierbij is een grote accubatterij toegevoegd voor opslag van energie en het beperken van pieken op het energienet.

Energieprestatie (labels)

Vanaf 2023 worden energie labels bepaald aan de hand van de energieprestatie (EP2) van de woningen. Tot 2023 was dit op basis van de energie-index. De gemiddelde energieprestatie komt eind 2024 uit op 160,5 (eind 2023 was dat 181,8). Gemiddeld is dit nog net een energielabel B (EP2 tussen 160,1 tot 190). In onderstaande grafiek is de ontwikkeling van de energie labels van de afgelopen jaren weergegeven. De blauwe lijn is de ontwikkeling van de energie-index (oud) en de oranje lijn geeft de ontwikkeling van de energieprestatie (nieuw) weer.

Betaalbare huren

Sociale huur, daar zijn wij voor. Daarom heeft 99% van onze woningen een huurprijs waarvoor huurtoeslag kan worden aangevraagd. Van onze vrijgekomen woningen wijzen we volgens de regels van passend toewijzen minimaal 95% toe aan mensen met een inkomen dat past bij de huurprijs van de woning. In 2024 hebben we daar met 95% aan voldaan.

Omdat we willen dat nieuwe huurders met een laag inkomen bij ons terecht kunnen, zorgen we ervoor dat de streefhuur van minimaal 80% van onze huurwoningen onder de aftoppingsgrenzen ligt. Daarmee blijven we zorgen voor betaalbare sociale huurwoningen in Deventer.

Betaalbaarheid

De kerntaak van Rentree is het bieden van een thuis in Deventer voor mensen die geen woning op de vrije markt kunnen huren of kopen. Rentree beheerde (inclusief tussenvoorziening) eind 2023 ruim 3.800 woningen, met een gemiddelde huur van € 589,-. Door de landelijke huurverlaging voor lage inkomens in 2023, valt de gemiddelde huurprijs ruim € 60,- lager uit dan in 2022.

Ruim 99% van de woningportefeuille heeft een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Dat betekent dat de nettohuur niet hoger is dan € 879,66 per maand (prijspeil 2024). Daarmee kunnen huurders met een laag inkomen dus huurtoeslag aanvragen. Door de huurprijzen binnen de grenzen van de huurtoeslag te houden, levert Rentree een grote bijdrage aan de volkshuisvesting in Deventer.

Inkomensgrens

Rentree moet, net als alle woningcorporaties, voldoende woningen toewijzen aan de doelgroep. De doelgroep is gedefinieerd als:
– eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 47.699; en
– meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 52.671.  
92,5% van de woningen moet aan deze doelgroep toegewezen worden. Of, in het geval van Rentree, 15% wanneer hierover afspraken zijn gemaakt in de prestatieafspraken.

In 2024 heeft Rentree 99% van haar sociale huurwoningen toegewezen aan woningzoekenden binnen deze doelgroep. 1% van onze vrijgekomen woningen ging naar huishoudens met een hoger (midden) inkomen.

Passend toewijzen

Ook in 2024 hebben corporaties woningen passend moeten toewijzen. Dit betekent dat minimaal 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een woning toegewezen krijgen onder de voor hen geldende aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Van de huurtoeslaggerechtigde woningzoekenden heeft uiteindelijk 95% een woning onder de aftoppingsgrens gekregen. Om de woningzoekenden tot de DAEB-inkomensgrens passend te kunnen toewijzen en de slaagkansen niet te verminderen, heeft 80% van onze woningen een streefhuur onder de aftoppingsgrenzen.

Binnen de Stedendriehoek is op basis van slaagkansen uit het verleden afgesproken per gemeente de woningen tussen de aftoppingsgrenzen in een verhouding van 60-20-20 aan te bieden met een speling van +/- 10%. Het totale aanbod van Deventer voldoet aan deze verdeling. Rentree heeft in 2024 met name in de eerste en tweede aftoppingsgrens woningen verhuurd.

Jaarlijkse huuraanpassing

In 2024 was de inflatie opnieuw hoog. Minder hoog dan het voorgaande jaar weliswaar, maar nog steeds hoog. De maximale huurverhoging is daarom niet vastgesteld aan de hand van het inflatiepercentage, maar aan de hand van de gemiddelde CAO-loonstijging, minus 0,5%. De maximale individuele huurverhoging werd daarmee gesteld op 5,8% en huursomstijging op 5,3%. Huurders met een huurprijs op of dichtbij de aftoppingsgrens kregen gemiddeld een lagere huurverhoging dan huurders waarbij de huidige huurprijs zich verder van de aftoppingsgrens bevindt.

Gemiddeld kwam de huursomontwikkeling uit op een percentage van  5,16%.

Voor Bedrijfsonroerendgoed (BOG), garages en bergingen geldt een jaarlijkse huuraanpassing o.b.v. de CPI (consumentenprijsindex) van maart. Voor deze groep huurders is een huurverhoging van 3,1 % doorgevoerd.

In fijne wijken en buurten

Prettig wonen doe je niet alleen in een fijne woning. Ook een fijne buurt is belangrijk. Elke buurt verschilt en vraagt wat anders. Reden voor Rentree om actief te werken aan de leefbaarheid in onze buurten. Voor een leefbare buurt heb je een goede balans nodig tussen draagkracht en draaglast. Het werken aan leefbaarheid doen we natuurlijk niet alleen, maar samen met onze partners. We zorgen dat we aanwezig zijn in onze buurten en gaan regelmatig in gesprek met onze huurders.

Leefbaarheid

Als we in contact zijn met huurders luisteren we, vragen we door, nemen we het probleem niet over maar zorgen we ervoor dat verbindingen tot stand komen. We verwijzen niet alleen door, maar halen waar nodig partijen erbij en leveren maatwerk als dat nodig is. De woonmakelaars en woonconsulenten spelen een essentiële rol hierin.

Werken in de wijken en buurten

We vinden het belangrijk dat onze buurten leefbaar blijven en dat onze huurders zich er thuis voelen. Rentree heeft woonmakelaars die de buurt goed kennen en het aanspreekpunt zijn voor de huurders.

Omdat zij veel in de buurt zijn en de nieuwe verhuringen begeleiden, zien en spreken zij veel bewoners. Daarnaast onderhouden de woonmakelaars actief hun professionele netwerk en zetten dit in waar nodig. Door deze aandacht en focus kunnen zij het verschil maken voor onze huurders.

In 2024 zijn wij volop in de wijken aanwezig geweest. In contact met de huurder, in de buurten en wijken en in contact met het professionele netwerk in de buurt.

Er zijn diverse leefbaarheidsacties uitgezet door de woonmakelaars, vaak in samenspraak met bewoners. In Burgersdijk is o.a. een inventarisatie gemaakt met de Straatboer. De Straatboer vergroend samen met bewoners versteende voortuinen. Het plan is om in 2025, 20 voortuinen aan te pakken.

In een appartementengebouw aan de Zaanstraat en de Roerstraat is aandacht besteed aan ”ontmoeten”. Er is een koffiemiddag georganiseerd. Hier konden bewoners onder het genot van een kopje koffie met elkaar kennismaken en elkaar ontmoeten.

Om de draaglast en draagkracht van de buurt te monitoren is het belangrijk om goed te kijken naar de nieuwe bewoners die in de buurt komen wonen. Vanuit de doelstelling van een inclusieve samenleving in Deventer komen er vaker mensen vanuit beschermd wonen in een corporatiewoning te wonen. Sommigen hebben hier hulp of begeleiding bij nodig of kunnen druk leggen op de naaste omgeving. En dat is dan van invloed op de leefbaarheid. In 2024 zijn er voor de definitieve verhuring 41 gesprekken gevoerd met de nieuwe huurders en indien nodig werden er aanvullende huurvoorwaarden opgesteld. 

Eind 2024 zijn wij aan de slag gegaan met de nieuwe wijkplannen. Hier worden buurtinitiatieven op uitgezet en een aantal onderwerpen extra aandacht gegeven in bepaalde buurten en wijken.

In een aantal complexen is een camerasysteem opgehangen om de leefbaarheid van het complex te verbeteren. Bij afvaldumpingen of ander gedrag dat ten koste gaat van de leefbaarheid in het complex kan de veroorzaker worden aangesproken en wordt er gehandhaafd. Bewoners ervaren dit als positief.

Er zijn diverse nieuwe buurtinitiatieven gestart. Zo zijn er opruimmiddagen georganiseerd en heeft Rentree bijgedragen aan activiteiten voor de Nationale Burendag. Om deze dag extra in de schijnwerpers te zetten, konden bewoners een cadeaubon aanvragen als ze een activiteit met hun buren organseerden. We hebben op die manier 22 Burendag-initiatieven ondersteund.

Oudere huurders

Het contact met oudere huurders vraagt soms om extra aandacht. Soms is andere expertise nodig of moeten er andere oplossingen worden gevonden. Soms moet er iets verder worden doorgevraagd of meer de tijd worden genomen voor een gesprek. Daarom is een collega opgeleid als ouderenadviseur.
Onze ouderenadviseur heeft in 2024 met 38 huurders gesproken. In deze gesprekken is er aandacht voor de wensen van de ouderen met betrekking tot het wonen. Er is o.a. informatie over Woonkeus gegeven, meegedacht over verhuizingen, medische urgenties ingediend en gekeken naar mogelijkheden voor aanpassingen in de eigen woning. In totaal zijn er na deze gesprekken 7 huurders verhuisd naar een meer passende woonruimte.

In 2024 zijn er 2 digitale nieuwsbrieven verstuurd naar alle huurders van 65 jaar en ouder.

Overlast en sociale problematiek

Rentree heeft een maatschappelijke taak. Daarbij hoort dat we met de partners in de stad betrokken zijn bij onze huurders en de sociale problematiek die zich voordoet. De woonmakelaars van Rentree hebben wekelijks contact met de Sociale Wijkteams over hun buurt en de individuele situaties van de huurders in hun wijk. 

We hebben een gerichte aanpak op woonoverlast. In de meeste gevallen is er ook sprake van sociale problematiek. Door vroegtijdige signalering zijn wij in staat om escalaties te voorkomen. We werken samen met ons netwerk, zoals buurtbemiddeling, wijkagenten, sociale teams, het Bijzondere Zorgteam, hulpverleners en andere betrokkenen.

In 2024 is door Rentree op diverse adressen ingezet op het terugdringen van overlast, sociale problematiek of een combinatie van beide. Bijvoorbeeld door het voeren van gesprekken met betrokkenen, de inzet van het netwerk, een gedragsaanwijzing, laatste kans traject of aanvullende voorwaarden bij het huurcontract.

In 2024 zijn er:

• bij 14 nieuwe huurders aanvullende voorwaarden afgesproken
• 11 laatste kans trajecten gestart bij bestaande huurders
• 1 procedure gevoerd naar aanleiding van overlast en is het huurcontract ontbonden
• 15 aanmeldingen gedaan voor het Bijzondere Zorg Team (BZT)

In 2021 zijn wij gestart met de werkwijze voor extreem vervuilde huishoudens. Dit is een samenwerking tussen de corporaties, gemeente en BZT. In 2024 zijn er 8 adressen aangemeld door Rentree.

Rentree werkt vanuit een preventieve aanpak en is zorgvuldig bij het toewijzen van woningen aan nieuwe huurders. In totaal hebben wij met 23% een intakegesprek gevoerd bij het toewijzen van een huurwoning.

Bestrijding van woonfraude en hennepteelt

Illegale bewoning is niet eerlijk en roept negatieve gevoelens op bij goedwillende buurtbewoners. In 2024 heeft Rentree 15 mogelijke woonfraude adressen onderzocht. Veel van de situaties worden na een kritisch gesprek tussen een medewerker Rentree en de huurder verbeterd of opgelost. In 2024 zijn 3 woningen terug in het verhuurproces gekomen naar aanleiding van een woonfraude onderzoek. Er zijn 2 juridische procedures gevoerd in 2024. In beide situaties is Rentree in het gelijk gesteld.

Rentree vindt hennepteelt (het telen, bewaren, bewerken of verwerken van hennep) onacceptabel. Bij constatering van hennep wordt direct een procedure tot ontruiming gestart. De politie heeft in 2024 op 2 adressen van Rentree een hennepplantage of restanten aangetroffen. In beide gevallen is na een persoonlijk gesprek de huurovereenkomst door de huurder zelf opgezegd.

We betrekken onze huurders

We vinden het belangrijk dat onze huurders tevreden zijn over onze dienstverlening. We meten dit continu en scoren daar ook goed op – onze huurders geven ons gemiddeld een 8. Daarnaast geven we huurders graag invloed op ons beleid. Bijvoorbeeld door nauw samen te werken met het BAR.

Bewoners Adviesorgaan Rentree (BAR)

Over onze doelen, plannen en prestaties leggen we graag verantwoording af. Maar we halen ook input op bij betrokken partijen. En dat geldt zeker voor huurders. Op beleidsniveau is het Bewoners Adviesorgaan Rentree (het BAR) de gesprekspartner van Rentree.

In 2024 hebben Rentree en het BAR 6 keer overleg gehad. Onderwerpen van gesprek waren onder andere:

• jaarrapportage Woonkeus
• visitatierapport Rentree
• actualisatie woonvisie gemeente Deventer
• het duurzaamheidsbeleid (adviesaanvraag)
• cameraprotocol Rentree
• ouderenadvies Rentree
• slim warmtenet Zandweerd
• de tarieven van de fondsen (adviesaanvraag)
• de betaalbaarheid van de huurverhoging
• huuraanpassing 2024 (adviesaanvraag)
• het jaarverslag 2023 van de Klachtenadviescommissie (KLAC)
• actualisatie huurbeleid Rentree
• het bod aan de gemeente en de prestatieafspraken voor 2025
• werkwijze bewonersparticipatie grote aanpak en nieuwbouw
• werving nieuwe huurderscommissaris RvC
• het jaarplan en begroting 2025 van Rentree
• het jaarplan en begroting 2025 van het BAR

Naast de overlegvergaderingen is het BAR ook actief betrokken geweest bij de totstandkoming van de prestatieafspraken 2025. In de zomer is hiervoor vanuit Woonbedrijf ieder1 en Woonzorg Nederland een themamiddag georganiseerd, waarin de gemeente, huurdersorganisaties en corporaties stilstonden bij het thema ‘senioren op de woonmarkt’. In november zijn door alle partijen, waaronder het BAR en Rentree handtekeningen gezet onder de definitieve prestatieafspraken.

Huurdersbetrokkenheid

In 2024 hebben we tweemaal een specifieke nieuwsbrief gemaakt voor onze senior huurders. Daarnaast hebben we tweemaal ‘koffie in de wijk’ georganiseerd, in de wijken Zandweerd en de Burgermeestersbuurt. Tijdens deze koffiemomenten willen we laagdrempelig aanwezig zijn in de wijk en gaan we in gesprek met de bewoners. Voor woningzoekenden hebben we begin 2024 een huurderspanel georganiseerd over ‘deelwoningen’. In een deelwoning woon je samen met een vriend(in). Je deelt dan de huur en woonlasten. In 2025 zal de eerste woning van Rentree op die manier verhuurd worden.

Prestatieafspraken

De voortgang van de prestatieafspraken is een vast agendapunt tijdens het Bestuurlijk Overleg Wonen. We bespreken de projectenkaart en monitoren daarmee de voortgang. Verantwoording aan de gemeenteraad over de realisatie van de afspraken vindt plaats in het eerste kwartaal van het volgende jaar. Dit jaar is bij het opstellen van de nieuwe prestatieafspraken aandacht besteedt aan seniorenhuisvesting.

Huurderstevredenheid

Tevreden huurders, daar doen we het voor. Daarom willen wij weten wat de wensen van onze huurders zijn. Maar ook hoe onze dienstverlening wordt beoordeeld. Onze huurderstevredenheid wordt doorlopend gemeten. Elke maand worden huurders die op de één of ander manier met ons te maken kregen, steekproefsgewijs benaderd via de mail of telefoon voor een enquête. Eventuele problemen of klachten worden direct doorgegeven aan de verantwoordelijke medewerker van Rentree en – als het kan – meteen opgelost. Elk tertiaal worden de resultaten geanalyseerd en zowel intern als met de onderhoudspartners besproken. Deze analyses geven ons inzichten waarna verbeteringen worden doorgevoerd

Het onderzoek naar huurderstevredenheid spitst zich toe op belangrijke klantprocessen van Rentree:

Aedes Benchmark

Rentree werkt mee aan de Aedes Benchmark om zo inzicht te krijgen in branche brede prestaties. De Aedes Benchmark geeft inzicht in 5 prestatievelden: huurdersoordeel, bedrijfslasten, onderhoud & verbetering, duurzaamheid en beschikbaarheid & betaalbaarheid. 

In vergelijking met andere corporaties scoort Rentree goed in 2024. Wat voor Rentree vooral belangrijk is, is het oordeel van huurders. Nieuwe huurders beoordelen Rentree met een 8,4. Vetrokken huurders geven Rentree een 7,5. Over reparatieverzoeken zijn de huurders heel positief. Rentree wordt hiervoor beloond met een 8,5. De gemiddelde score van alle wooncorporaties is een 7,9.

Samen werken we continue aan een betere dienstverlening zodat onze huurders prettig wonen en zich thuis voelen in Deventer.

Klachtenafhandeling

Het kan gebeuren dat een klant niet tevreden is over Rentree en een klacht indient. Rentree probeert dit in eerste instantie zelf met de klant op te lossen. Wanneer er na het afronden van de interne klachtenprocedure een verschil van mening blijft bestaan, dan kan de klant zich wenden tot de externe klachtencommissie.

Interne klachtenprocedure

In 2024 zijn er in totaal 17 klachten ingediend bij Rentree tegenover 11 in 2023. Er zijn klachten binnengekomen over onze dienstverlening, het onderhoud, de afrekening stookkosten, de aanpak van de overlast en het beleid. Wij zien dit jaar een toename in de klachten rondom overlast en techniek. Alle klachten zijn in 2024 volgens de afgesproken klachtenprocedure behandeld en in de meeste gevallen naar tevredenheid opgelost. Voor de huurders met wie we niet tot een oplossing kwamen, is er de mogelijkheid een klacht in te dienen bij de regionale klachtencommissie, de KLAC.

Klachtencommissie Woningcorporaties Stedendriehoek

In 2024 zijn er 2 klachten binnengekomen bij de KLAC.

En we zijn er ook als het niet lukt

Door de hoge inflatie en stijgende energieprijzen wordt het voor meer huishoudens moeilijker om rond te komen. Door vroeg het gesprek aan te gaan en mee te denken, proberen we te voorkomen dat de problemen groter worden. Door onze persoonlijke benadering houden we de drempel laag en weten de huurders Rentree goed te vinden. Daardoor kunnen we het aantal huurders met een betalingsachterstand zo laag mogelijk houden.

Wij doen altijd ons best om een ontruiming te voorkomen, want iedere ontruiming is er één te veel. Mocht het toch tot een ontruimingsvonnis komen dan bieden we in veel gevallen een ‘laatste kans contract’. Een contract met aanvullende voorwaarden en tussentijdse evaluatiegesprekken, bijvoorbeeld na een flinke huurachterstand, vervuilde woning of extreme overlast.

Huurachterstand en schuldenproblematiek

In 2024 zijn we ons blijven inzetten op het preventief en proactief benaderen van huurders met een beginnende huurachterstand. We nemen direct persoonlijk contact met iemand op als we zien dat deze huurder moeite heeft met het betalen van de huur. Omdat we inmiddels weten dat een huurschuld vaak niet het enige probleem is, luisteren we naar het verhaal achter de huurachterstand. Juist in deze tijd van hoge inflatie en energiekosten is maatwerk bieden extra belangrijk. Ook schakelen we het externe netwerk in als dat nodig is. 

Om te voorkomen dat een achterstand wordt overgedragen aan de deurwaarder, doen we er alles aan om de huurder persoonlijk te spreken en samen naar oplossingen te zoeken. Een deurwaarder levert immers alleen maar extra kosten op voor de huurder die het oplossen van de betalingsproblemen moeilijker maken.  

Ontwikkeling huurachterstand

De huurachterstand was eind 2024 0,44%. Eind 2023 was dit 0,49%. Het percentage huurachterstand onder zittende huurders, was eind 2024 0,40%. De huurachterstand onder vertrokken huurders was eind 2024 0,04%.

Met 104 huurders is er in 2024 een betalingsregeling afgesproken, 57 huurders hebben zich aangemeld bij het Budget Adviesbureau Deventer (BAD). De betalingsregelingen zijn getroffen voor huurachterstanden, nota’s voor doorbelasten onderhoud en afrekeningen van service- en stookkosten.

Samenwerking met de schuldhulpverlening

De woningcorporaties in Deventer werken met het convenant ‘Blijven Wonen’ in samenwerking met het BAD. Een huurder met een achterstand die hij/zij niet meer zelf kan oplossen, kan zich melden bij het BAD. Dit voorkomt dat het dossier wordt overgedragen aan de deurwaarder. Voor de huurder heeft dit grote voordelen. Bij aanmelding vindt er direct een eerste gesprek plaats, de huurachterstand wordt even geparkeerd en het BAD neemt de lopende huurbetalingen over. Eind december 2024 maakten 52 huurders gebruik van deze regeling, in 2023 waren dit nog 56 huurders. In 2023 heeft Rentree ook andere hulpverlenende instanties ingeschakeld, zoals bijvoorbeeld Geldfit en Carinova thuisadministratie.

Vanaf 1 januari 2021 is bij de gemeente het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening van kracht en vroeg signalering is daar een belangrijk onderdeel van. Afspraken rondom deze vroeg signalering zijn in 2021 opgenomen in het convenant ‘Blijven Wonen’. Hierdoor neemt het inzicht van het preventieteam van de gemeente in de totale schuldenproblematiek (ook van andere vaste lasten) van de huurders toe. In 2022 hebben de woningcorporaties aangeboden om voor een periode van 1 jaar, eventueel te verlengen naar 2 jaar, extra capaciteit van 1 fte te willen mee financieren zodat de effectieve vroegsignaleringsaanpak in stand kan blijven ook bij extra hulpvragen als gevolg van de stijgende energiekosten en de stijgende kosten van het dagelijkse levensonderhoud. In 2023/2024 is de extra capaciteit van 1 FTE ingezet door het BAD. In samenwerking met het preventieteam van de gemeente Deventer en het Bijzonder Zorgteam is in 2024 een passend hulpaanbod geboden om het oplopen van de totale schulden te voorkomen.  

Overdracht dossier deurwaarder

Als we er, samen met de gezamenlijke partners, alles aan hebben gedaan en er geen andere oplossing meer is, dan wordt het dossier overgedragen aan de deurwaarder. Rentree maakt per dossier duidelijke afspraken met de deurwaarder over de aanpak en welke kosten worden doorbelast.

In 2024 zijn 23 huurders met een betalingsachterstand ter incasso overdragen aan de deurwaarder.

Preventieve woonbegeleiding

Rentree ondersteunt huurders met een beginnende huurachterstand en sociale problemen door de inzet van preventieve woonbegeleiding door Iriszorg. In 2024 liepen er geen trajecten door vanuit 2023. In 2024 waren er 11 nieuwe aanmeldingen en werden 6 trajecten (tussentijds) positief afgesloten. Er loopt nog 1 traject door in 2024. Het doel is om huurders binnen een jaar weer zelfstandig te laten functioneren en terugval te voorkomen. 

Laatste kans traject

Deze contracten worden zowel bij langdurige zorgelijke huurachterstand als bij (extreme) woonoverlast ingezet. Er vinden gedurende het jaar meerdere evaluatiegesprekken plaats, waarbij huurder(s) en betrokken partijen in gesprek zijn over de voortgang.

In 2024 liepen er nog 4 contracten uit 2023 en werden er 13 nieuwe laatste kanscontracten opgestart. In 2024 zijn er 4 trajecten positief afgesloten. In totaal lopen er nog 10 laatste kanscontracten door in 2025.

Ontruimingen

Elke ontruiming is er één teveel. Rentree zet dan ook sterk in op het voorkomen van ontruimingen. Wanneer een ontruiming dreigt, dan wordt dit besproken in het 6 wekelijks ontruimingsoverleg. Dit is een overleg tussen de corporaties in Deventer, het Bijzonder Zorg Team van de gemeente en het BAD waarin de casussen worden besproken zodat consequenties voor de huurder of het gezin in beeld zijn.

Als er toch een ontruiming moet worden aangezegd, dan zoeken we opnieuw de samenwerking met het Bijzondere Zorgteam en hulpverlenende instanties. Tijdens een multi-disciplinair overleg met de huurder wordt dan gekeken of en hoe een ontruiming voorkomen kan worden.

Al deze inspanningen hebben in 2024 gezorgd voor een klein aantal ontruimingen op huurachterstand. In 3 gevallen werd een ontruiming voor huurachterstand aangekondigd. Daarvan is 1 ontruiming ook daadwerkelijk uitgevoerd en heeft 1 huurder de sleutels ingeleverd.

In 2024 werden er geen huurovereenkomsten beëindigd door het veroorzaken van langdurig overlast. Er is 1 huurovereenkomst naar aanleiding van hennep beëindigd. In 2 situaties is er door de huurder zelf het huurcontract ontbonden. Er heeft geen ontruiming plaatsgevonden op basis van een vonnis.

Samenwerkingen

Rentree hecht veel waarde aan de samenwerking met onze partners in de stad. Alleen samen kunnen we de leefbaarheid in onze buurten verbeteren. Alleen samen kunnen we zorgen voor de toevoeging van woningen. We kijken over de grenzen van onze organisatie heen en maken afspraken over de te leveren prestatie.

Samenwerkingen

Om mensen vooruit te helpen werkt Rentree samen met veel verschillende maatschappelijke organisaties. Deze hebben, elk op hun eigen werkterrein, als doel om inwoners van Deventer goede leefomstandigheden en ontwikkelingskansen te bieden. Bij de samenwerking met anderen kijken we over de organisatiegrenzen heen. De traditionele rol van opdrachtgever/opdrachtnemer maakt plaats voor prestatiegerichte afspraken.

Verhuur aan zorgpartijen

Er zijn in verschillende vormen (zorg)instellingen betrokken bij de verhuur van woningen. Dit is nodig wanneer het voor een huurder (nog) niet mogelijk is om volledig zelfstandig en zonder begeleiding een woning te huren. Een aantal instellingen huurt woningen van Rentree om huurders te huisvesten. Rentree stelt woningen beschikbaar aan instellingen voor diverse vormen van begeleid groepswonen. De instellingen stellen dan de woning of kamers beschikbaar aan hun cliënten op basis van een zorgovereenkomst.

Met de gemeente Deventer zijn afspraken gemaakt over het huisvesten van specifieke doelgroepen via bijzondere bemiddeling. Bijvoorbeeld voor alleenstaanden die uit een instelling, penitentiarie inrichting of maatschappelijke opvang komen en die na een periode van begeleid wonen, (opnieuw) zelfstandig kunnen gaan wonen. Het eerste jaar wordt de woning nog aan de betreffende instelling verhuurd. Elke zorginstelling kan een kandidaat aanmelden voor bijzondere bemiddeling via het Bijzonder Zorg Team Deventer. Deze partij is verantwoordelijk voor de intake, evaluatie en geeft advies over het al dan niet kunnen ‘omklappen’ van de woning op naam van de kandidaat. Er mogen per jaar maximaal 48 woningen op deze manier voor de bijzondere verhuur aangevraagd worden in Deventer.

In 2024 hebben de corporaties samen voor 18 kandidaten een geschikte woning gevonden, daarvan waren 4 woningen van Rentree. De woningen die via bijzondere bemiddeling worden verhuurd, worden na een positieve evaluatie uiteindelijk ‘omgeklapt’. Dat betekent dat de kandidaat het huurcontract op zijn naam krijgt.

In 2024 is op twee verschillende locaties vorm gegeven aan het concept scheiden Wonen – Zorg. Rentree verhuurt hierbij direct aan de cliënt van de zorgpartij, in plaats van aan de zorgpartij. De huurcontracten zijn gekoppeld aan een zorgovereenkomst, wat betekent dat als de zorg eindigt, de huurovereenkomst ook wordt beëindigd. Op de St Jozef locatie zijn 42 nieuwbouw-appartementen op die manier verhuurd, op de Vijfhoef 6 (bestaande) onzelfstandige eenheden met tijdelijke huurcontracten.

Eind 2023 waren in totaal 114 woningen verhuurd aan de verschillende (zorg)instellingen.

Gemeente Deventer

Op ambtelijk en bestuurlijk niveau is er veelvuldig overleg tussen Rentree en de gemeente Deventer. Zowel de volkshuisvestelijke taken als de gezamenlijke maatschappelijke inzet in de stad worden besproken. Ongeveer 6 keer per jaar is er een Bestuurlijk Overleg Wonen. De belangrijkste onderwerpen die in 2024 in het Bestuurlijk Overleg Wonen werden besproken:

• krapte op de woningmarkt met aandacht voor de bemiddeling van:
  – vergunninghouders
  – bijzondere doelgroepen
  – spoedzoekers
  – daklozen; en
  – voldoende aanbod voor de regulier woningzoekende.
• mogelijke woonoplossingen waaronder flexwonen en woningdelen
• verantwoording van de prestatieafspraken 2023
• actualisatie Woonvisie
• het bod van de corporaties aan de gemeente t.b.v. de nieuwe prestatieafspraken voor 2025
• ontwikkelingen in regionale samenwerkingen
• de woonbegroting als continue monitor van de prestatieafspraken.
  

Samenwerkingsverbanden

Op stedelijk en regionaal niveau neemt Rentree deel aan een groot aantal samenwerkingsverbanden, waaronder:

• Stichting Woonkeus: samenwerking tussen corporaties in de gemeenten Apeldoorn, Brummen, Deventer, Voorst en Zutphen
• Bijzondere Zorg Team: samenwerking tussen Rentree, Dimence, GGD, Woonbedrijf ieder1, De Marken, gemeente Deventer, Carinova, Iriszorg, Tactus, MEE IJsseloevers en Pactum-De Kij 
• Hennepconvenant: convenant tussen gemeenten en corporaties in Deventer, Dalfsen, Hardenberg, Kampen, Olst-Wijhe, Ommen, Raalte, Staphorst, Steenwijkerland, Zwolle en Zwartewaterland, Politie IJsselland, Arrondissementsparket Zwolle/ Lelystad, UWV, Enexis en Vitens
• Preventieve woonbegeleiding: samenwerking tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, gemeente Deventer en uitvoerende organisatie Iriszorg
• Buurtbemiddeling: samenwerking tussen Rentree, gemeente Deventer, Woonbedrijf ieder1, Politie IJsselland, Vluchtelingenwerk en Raster
• Convenant sluitende aanpak woonoverlast Deventer: samenwerking tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, de gemeente Deventer en de politieregio IJsselland
• Convenant Ketenarrangement Zorgmijders onder dak: afspraken tussen Carinova, Dimence, Iriszorg, Tactus, GGD, Politie, MEE, Regizorg, GGNet, Pactum-De Kij, Coach, De Marken, Woonbedrijf ieder1, Rentree, CJG, Salland verzekeringen, huisartsenvereniging, gemeente Deventer
• Convenant Energiebesparing Woningcorporaties Overijssel (energiefonds Overijssel): afspraken tussen de Provincie Overijssel en de corporaties in Overijssel 
• Convenant WMO Woningaanpassingen: afspraken tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, De Marken, Stichting Eigen Bouw, gemeente Deventer
• Schuldhulpverlening: convenant Blijven Wonen tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, De Marken en de gemeente Deventer (BAD)
• Regeling Bijzondere Bemiddeling: afspraken tussen de Deventer corporaties, de gemeente Deventer en meldpunt bijzondere zorg
• Fossielvrij en betaalbaar wonen (FBW): samenwerking tussen de Deventer corporaties, de gemeente Deventer en de provincie Overijssel om de bestaande sociale huurwoningen in Deventer voor 2050 fossielvrij te maken en tegelijkertijd betaalbaar te houden
• Samenwerk@corporatie, hierin werken verschillende regionale corporaties samen als het gaat om ontwikkeling van medewerkers en het delen van kennis. Zo zijn er bijvoorbeeld verschillende netwerken vanuit samenwerk@corporatie.
• Stichting Present Deventer. Rentree is partner van stichting Present Deventer waarbij Rentree de ondersteuning vanuit Present voor huurders actief stimuleert en faciliteert.

Verbindingen

In hoofdstuk ‘Financieel gezond’ worden de verbindingen van Rentree verder toegelicht.

Inzet van talent

Rentree is een wendbare en aantrekkelijke organisatie, die gemakkelijk in kan spelen op veranderingen in de toekomst. Een organisatie die de talenten van mensen optimaal benut, waar de verantwoordelijkheden laag liggen en waar mensen gewend zijn resultaatgericht te werken en de verbinding te zoeken met klanten. 

Daarnaast hebben we oog voor maatschappelijke en digitale ontwikkelingen. Om deze resultaten te behalen stimuleert Rentree eigenaarschap bij mensen en zijn deze altijd op zoek naar verbetering en ontwikkeling. Zij leren door te doen en kennis en ervaring met elkaar te delen. Wij beschouwen de inzet van onze mensen als het belangrijkste middel om onze doelen te realiseren.

Samen werken aan een wendbare organisatie

Onze cultuur “Thuis bij Rentree“
Kortom … mensen ervaren Rentree als een fijne organisatie om in te werken. We hoeven onze cultuur niet te veranderen, maar dat betekent niet dat we er geen aandacht aan te hoeven besteden. We doen dat met een amplitieve bril op. Dat wil zeggen dat we kijken naar datgene wat positief is, wat goed werkt. Dát gaan we versterken en expliciet maken. Zodat mensen zich thuis blijven voelen bij Rentree.

Begin 2024 hebben we een A(mplitief)-team samengesteld met enthousiaste medewerkers uit vrijwel alle teams. Zij hebben samen een activiteitenprogramma voor 2024 ontwikkeld, met als doel het versterken van de verbinding en samenwerking. Hieronder een greep uit de activiteiten:

Inrichten van onze (t)huiskamer … een gezellige en informele plek om even met elkaar bij te praten of ideeën uit te wisselen.

Een cultuurboek … een inspirerend magazine met alle relevante informatie voor onze medewerkers. Het beschrijft onze cultuur en waar we in geloven. Deze interne rode draad wordt begin 2025 met trots gepresenteerd.

Een zomerbingo … een leuke en interactieve bingokaart vol met opdrachten zoals het uitwisselen van recepten, vitaliteitstips en het stimuleren van ontmoetingen tussen collega’s.

Workshop schapendrijven … een boeiende teambuildingsactiviteit tijdens onze zomerborrel, waarbij we door middel van het gedrag van de schapen en de Border Collies waardevolle metaforen leggen naar onze samenwerking. Het was een uitdagende en leerzame ervaring om de schapen onder controle te krijgen, zeker met een temperatuur van 30+°C😅.

“De kunst van het vragen stellen”… een inspirerende en prikkelende talk van Thijs Ringelberg van de Denksmederij over het stellen van betere vragen. Dit bood ons de mogelijkheid om even uit de waan van de dag te stappen en tijd te nemen voor reflectie en bezinning.

Hoe werken we samen

Binnen Rentree werken we op een bijzondere manier samen. Dit hebben we in onderstaande tekening visueel gemaakt. De basis van deze manier van samenwerken is dat we werken vanuit eigenaarschap. Dit betekent dat medewerkers betrokken zijn en zich eigenaar van het resultaat voelen. Ze zijn in grote mate zelfsturend en hebben veel ruimte en eigen verantwoordelijkheid. Medewerkers weten dat ze het verschil kunnen maken met hun gedrag en handelen. Naast eigenaarschap werken medewerkers ook vanuit hun talenten. Dit vinden we belangrijk, want van werken met je talenten krijg je meer energie en daar zitten de meeste groeimogelijkheden. Het zorgt voor meer werkgeluk, gezondheid en betere prestaties, hierdoor groeit de organisatie. Dit draagt bij aan duurzaam inzetbare medewerkers en aan een toekomstbestendige organisatie. 

Talenten van de toekomst

Vanuit de strategische personeelsplanning hebben we de benodigde talenten voor de toekomst benoemd. Deze talenten zijn belangrijk bij de ontwikkeling van onze medewerkers en bij de aanname van nieuwe medewerkers. Dit zijn ze:

Mijn talent

“Wanneer je aan je sterke punten werkt word je sterker. Wanneer je aan zwakke punten werkt word je minder zwak. Dat is niet hetzelfde als sterk.” – Marcus Buckingham

Werken vanuit talenten betekent dat je iets doet waar je je goed bij voelt, blij van wordt en energie van krijgt. Rentree wil haar medewerkers ondersteunen bij het ontdekken, benutten, en ontwikkelen van hun talenten, wat zorgt voor meer werkplezier en een sterke organisatie.

In 2024 hebben we dat een nieuwe impuls gegeven door al onze medewerkers een Talent Motivatie Analyse (TMA) aan te bieden. Ieder team heeft vervolgens de talenten met elkaar gedeeld. Dit heeft niet alleen verrassende inzichten opgeleverd, maar ook meer begrip en waardering voor elkaar. Daarnaast heeft elk team een actieplan opgesteld om nog meer gebruik te maken van ieders talent. Een geweldig voorbeeld hiervan is dat het team van het klantcontactcentrum de taken heeft herverdeeld op basis van hun talenten, wat nieuwe energie gaf.

Ontwikkeling & opleiding

Afgelopen jaar hebben 12 collega’s hun individuele loopbaanbudget ingezet om aan hun ontwikkeling te werken. Daarnaast is ook goed gebruik gemaakt van het algemene opleidingsbudget. Veel collega’s hebben een individuele training, coaching of een cursus gevolgd. Daarnaast hebben we ‘in company’ een training buurtbemiddeling aangeboden. Het team woonmakelaars is gestart met een training van Harry Vlaar specifiek gericht op het plannen en organiseren van het werk in de wijk.

Samenwerk@corporatie

Rentree neemt actief deel aan het samenwerkingsverband Samenwerk@corporatie. Hierbij zijn 21 corporaties uit de regio aangesloten. Het samenwerkingsverband heeft als doel de ontwikkeling, duurzame inzetbaarheid en mobiliteit van medewerkers te vergroten. Medewerkers kunnen gebruikmaken van het aanbod aan loopbaangesprekken, netwerken, workshops en de stage 10-daagse. De deelnemende corporaties delen onderling vacatures, expertise en kennis.

Personele ontwikkelingen

Kengetallen over 2024:

Mutaties:

• aantal medewerkers in dienst: 3
• aantal medewerkers uit dienst: 3
• stagiaires/afstudeerders/werkervaringsplek: 1

Verzuim

OR

In 2023 heeft de Ondernemingsraad (OR) zeven keer met de directeur-bestuurder overleg gehad.
Ook is met de directeur-bestuurder en de RVC een overleg geweest

Tijdens deze vergadering zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken:

• Jaarverslag/jaarrekening 2022
• Jaarplan 2023
• Tertiaalverslagen 1,2,3
• Werkdruk
• Visietraject ICT
• Selectie nieuwe OR-leden
• CAO-ontwikkelingen
• Agressietraining
• Eenmalige uitkering i.v.m. energiekosten medewerkers
• Vertrek aantal collega’s
• Groene arbeidsvoorwaarden + Lease fiets
• RI&E
• Cultuurversterking
• Collectieve vrije dagen
• Visitatie
• Tevredenheidsonderzoek medewerkers.

Adviesaanvragen:

• Instemming inrichting ICT

Samenstelling OR:

• Martin Wolters, voorzitter
• Eveline Schaffers, lid
• Daniël de Boer, lid

Met eenvoud en aandacht

We houden het simpel waar mogelijk en bieden maatwerk waar nodig. Door efficiënt te werken en onze processen eenvoudig te houden, creëren we ruimte om aandacht te besteden aan de zaken die echt belangrijk zijn.

Communicatie

Bij Rentree geloven we dat wonen meer is dan alleen een huis. Het gaat om je thuis voelen. Wonen is een basisbehoefte voor iedereen, ook voor mensen met een klein budget. Dat motiveert ons. In Deventer werken we elke dag omdat we het belangrijk vinden dat onze huurders fijn wonen. Onze communicatie richt zich op het verbeteren van onze (online) dienstverlening en onze zichtbaarheid in de wijken.

Wij zijn duidelijk en begrijpelijk. Veel informatie voor huurders is online te vinden en makkelijk te begrijpen. Onze goed georganiseerde processen zorgen ervoor dat we helder kunnen uitleggen wat we wel en niet kunnen doen. Bij alle communicatie staat de huurder centraal. We helpen met duidelijke, eenvoudige en begrijpelijke informatie.

TV in de woonwinkel
In 2024 hebben we een bedrijfspresentatie ontwikkeld voor de TV in onze woonwinkel. Wanneer huurders en relaties plaatsnemen in onze woonwinkel, kunnen ze op een TV-scherm actuele informatie bekijken. Dit omvat onder andere onze lopende projecten, instructies voor het inschrijven voor een huurwoning, informatie over wie onze huurdersvertegenwoordiging is etc. Dit systeem helpt om op een effectieve manier belangrijke informatie te delen met onze bezoekers.

Thuis bij Rentree-pagina
Eind 2024 hebben we met trots de interne Thuis bij Rentree-pagina gelanceerd. Dit is een digitale plek waar collega’s alles kunnen vinden wat ze nodig hebben om op de hoogte te blijven van het laatste nieuws en bedrijfsinformatie.

Op deze pagina kunnen collega’s het laatste nieuws lezen, interessante blogs ontdekken en handige links vinden. Ook worden hier verjaardagen van collega’s vermeld, zodat we geen enkele verjaardag missen. Daarnaast is er een speciaal gedeelte voor OR-nieuws, zodat iedereen op de hoogte blijft van de laatste ontwikkelingen binnen de ondernemingsraad.

De Thuis bij Rentree-pagina is niet alleen informatief, maar ook een leuke manier om verbonden te blijven met elkaar als organisatie. We hopen dat deze pagina een waardevolle toevoeging is voor al onze collega’s en dat iedereen er met plezier gebruik van maakt!

Actualisatie sjablonen brieven aan huurders en relaties
In 2023 hebben alle collega’s een schrijftraining gehad. In vervolg daarop hebben we in 2024 de sjablonen die we als organisatie gebruiken voor verschillende brieven geactualiseerd en aangepast op de B1-schrijfstijl. Enkele kenmerken hiervan zijn; korte zinnen, eenvoudige woorden en een actieve schrijfstijl.

Voorbereiding nieuwe website
In 2024 hebben we met een interne projectgroep gewerkt aan het actualiseren van de teksten op onze website. Dit was een belangrijke stap in de voorbereiding op de lancering van onze gloednieuwe website in 2025.

We hebben ervoor gezorgd dat alle informatie up-to-date is en dat de teksten duidelijk en toegankelijk zijn voor al onze bezoekers. Het doel was om de website gebruiksvriendelijker te maken en ervoor te zorgen dat iedereen gemakkelijk de informatie kan vinden die ze nodig hebben.

Opleveringen nieuwbouwprojecten en start bouw
In 2024 vierden we verschillende opleveringen van nieuwbouwprojecten. We vierden samen met de nieuwe bewoners de oplevering van de prachtige projecten aan de Van der Keesselstraat, de St. Jozef locatie (Hofrijk Wonen) en het Sluiskwartier. Het was geweldig om te zien hoe blij en enthousiast iedereen was met hun nieuwe woning. Er werden verhalen gedeeld, buren leerden elkaar kennen en er werd volop genoten van de feestelijke sfeer.

Maar dat was nog niet alles! We vierden ook de start van de bouw van Hof van Sluiswijk. Dit bijzondere project, gelegen op de voormalige speeltuinlocatie, markeert een nieuwe mijlpaal voor Rentree. Samen met Zorggroep Solis bouwen we hier aan een mooie toekomst voor senioren en zorgbehoevenden.

Tijdens de feestelijke bijeenkomsten was er lekker eten en drinken, en volop gelegenheid om met elkaar in gesprek te gaan. Het was een mooie gelegenheid om de gemeenschap te versterken en de betrokkenheid van onze bewoners te vergroten.

We kijken met veel plezier terug op deze bijzondere momenten en zijn trots op wat we samen hebben bereikt.

Nieuwsbrieven
In 2024 hebben we 12 maandelijkse digitale nieuwsbrieven voor onze huurders gemaakt. Zodat onze huurders regelmatig voorzien zijn van actuele informatie en tips. Daarnaast maakten we 2 senioren nieuwsbrieven. In de senioren nieuwsbrieven informeren we senioren bijvoorbeeld over mogelijkheden voor woningaanpassingen en langer zelfstandig wonen. Dit helpt senioren om beter geïnformeerd te zijn over hun woonsituatie en de mogelijkheden die er zijn als mensen ouder worden. De nieuwsbrief is digitaal gestuurd naar 4715 emailadressen en de senioren nieuwsbrief gaat naar 822 emailadressen.

Koffie en thee in de wijken: Zandweerd en Burgermeestersbuurt
Om in contact te komen met huurders die we normaal gesproken niet spreken, zijn we in 2023 begonnen met het organiseren van koffiemomenten in de wijk. Dit initiatief hebben we in 2024 voortgezet. We bezochten in 2024 de wijken Zandweerd en Burgermeestersbuurt, waar we op een laagdrempelige manier zichtbaar aanwezig waren. Huurders kregen de gelegenheid om vragen te stellen, suggesties te doen of gewoon gezellig een kopje koffie of thee met ons te drinken. En natuurlijk konden buren elkaar ook ontmoeten.

Onze ICT

Goede informatievoorziening is onmisbaar voor onze organisatie. Niet alleen voor nu, maar ook voor toekomstige jaren. Om dit te waarborgen zijn er in 2024 enkele belangrijke stappen gezet.

AVG

In 2024 is door een extern bureau getoetst of Rentree voldoet aan de wettelijke vereisten van de AVG en of de beleidsdocumenten aansluiten bij de huidige manier van werken. De conclusie is dat Rentree de zaken goed op orde heeft en dat er weinig tot geen aanpassingen nodig zijn. De documenten die opnieuw zijn vastgesteld zijn het Protocol datalekken, ons Privacybeleid, ons Privacystatement, de Procedure vernietigen persoonsgegevens en het Proces rechten van betrokkene.

Data-eigenaren

In 2024 is er gekeken naar hoe we de regie houden op het optimaal houden van onze cartotheek. Vanuit veel processen wordt de cartotheek bewerkt wat het lastig maakt om hier structuur in te krijgen. Vandaar dat Rentree data-eigenaren heeft benoemt. Een data-eigenaar is eindverantwoordelijk voor het borgen van de data voor die data cluster(s) waarvan deze expertise heeft. De clusters betreffen vastgoed techniek, asset, huurprijs en financiën.

Huurincasso-software

In 2024 is besloten om gebruik te gaan maken van huurincasso-software. Door gebruik te gaan maken van dit pakket zal een groter deel van het huurincasso-proces geautomatiseerd worden waardoor het proces minder kwetsbaar wordt. Ook kan via dit pakket het werk beter verdeeld worden onder de collega’s en zullen ook de bijbehorende managementrapportages sneller beschikbaar komen. De implementatie staat gepland voor 2025.

Bestuur en verslag van de Raad van Commissarissen

Bij ons interne toezicht gaat het erom elkaar scherp te houden in het belang van onze maatschappelijke rol. De leden van de RvC houden toezicht op het doen en laten van Rentree. Zij hebben ieder hun eigen expertise en vullen elkaar goed aan.

De RvC treedt op als sparringpartner en werkgever van Jaap Huibers, die sinds 2019 de directeur-bestuurder is van Rentree.

De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat de directeur-bestuurder terzijde. Met inachtneming van de volledige lijst van verantwoordelijkheden die in de governancecode zijn opgenomen, is de RvC in hoofdzaak gericht op:

• Realisatie van de doelstellingen van Rentree en de volkshuisvestelijke opgaven van Rentree in Deventer
• Strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van Rentree
• Formeel toezicht houden op naleving van toepasselijke wet- en regelgeving
• Formeel toezicht houden op de uitvoering van het goedgekeurde meerjarenplan en de begroting.
• Het terzijde staan van het bestuur bij ontwerp en uitvoering van beleid
• Werkgever zijn van de bestuurder

Taak en werkwijze

De RvC is dit jaar vier keer in vergadering bij elkaar gekomen. Buiten de reguliere vergaderingen om waren er de volgende contactmomenten:

• In 2024 organiseerden de RvC en de organisatie van Rentree gezamenlijk twee visiedagen waarop zij op meer informele wijze informatie konden uitwisselen. Op de eerste visiedag heeft Victor Burger van Finance Ideas een masterclass gegeven waarbij het duurzaam verdienmodel is behandeld en heeft de RvC, samen met de gehele werkorganisatie van Rentree, onder leiding van de Denksmederij een sessie gevolgd waarbij de kunst van het vragen stellen centraal stond. Op de tweede visiedag heeft Rodney Wetering van Fraey de RvC meegenomen in het thema “Governance in samenwerken en netwerken”.
• De RvC kwam samen met de RvC van Woonbedrijf Ieder1 bij elkaar voor een visiedag voor Stichting Woonwagenbeheer Deventer. De RvC houdt toezicht op deze verbinding waarvan Rentree  50% eigenaar is.
• De RvC sprak in 2024 één keer als volledige raad met de OR (Ondernemingsraad).
• De RvC sprak in 2024 één keer als volledige raad met het BAR (Bewoners Advies Raad).
• In november heeft de RvC een zelfevaluatie uitgevoerd onder externe begeleiding van Rodney Weterings van bureau Fraey. Van de zelfevaluatie is een verslag gemaakt.

De RvC kent twee commissies, de auditcommissie en de remuneratiecommissie.

• De auditcommissie is in 2024 vier keer bij elkaar gekomen. De auditcommissie werkt met een “ijzeren agenda” die borgt dat alle relevante thema’s eens per jaar aan bod komen, ook als daar geen directe aanleiding voor is. De vergaderingen in maart en november zijn voor een deel bijgewoond door de accountant van Rentree voor de bespreking van de jaarstukken, opdrachtverstrekking controlejaar 2024 en de Interim Management Letter. Ook bespreekt de auditcommissie eens per jaar apart met de accountant en apart met de onafhankelijke controller, beide in afwezigheid van de bestuurder om zo de onafhankelijke lijn open te houden. De auditcommissie evalueert jaarlijks haar functioneren.
• De remuneratiecommissie is in 2024 twee keer bij elkaar gekomen. In december heeft een voortgangsgesprek plaats gevonden met de directeur-bestuurder en zijn er werkafspraken gemaakt voor 2025. Voorafgaand aan de jaarlijkse beoordeling heeft de remuneratiecommissie hiervoor input opgehaald bij de overige leden van de RvC.

Via uitgebreide tertiaalrapportages is de RvC op de hoogte gehouden van de voortgang van de uitvoering van het jaarplan en de daarbij behorende begroting. Daarnaast zijn verschillende onderwerpen nader besproken. Deze zijn onder te verdelen in vier thema’s die afzonderlijk worden toegelicht:

1. Volkshuisvesting: de prestatieafspraken
2. Vastgoed
3. Governance
4. Organisatie

1. Prestatieafspraken

De RvC heeft ingestemd met het bod van de corporatie aan huurders en gemeente. De prestatieafspraken voor 2025 zijn in het jaarplan verwerkt.

2. Vastgoed

De RvC stelt zich via de tertiaalrapportage op de hoogte van de voortgang van de vastgoedprojecten.

De RvC heeft haar goedkeuring gegeven aan de door de bestuurder genomen besluiten ten aanzien van het planmatig onderhoud in de binnenstad (complex 144) en het flexwonen. Tevens gaf de RvC haar goedkeuring aan de Raamovereenkomst Slim Warmtenet Zandweerd. Ook gaf de RvC haar goedkeuring aan de kaders voor een mogelijke aankoop in 2025.

3. Governance

De RvC gaf haar goedkeuring aan het duurzaamheidsbeleid, het huurbeleid, het beleid bij dreigende financiële discontinuïteit en het geactualiseerde investeringsstatuut. Ook stemde de RvC in met de benoeming van de nieuwe onafhankelijke concerncontroller.

Met de verwijzing naar de commissarissenpool van de VTW voldoet de RvC aan de naleving van de belet- en ontsteltenis regeling in de statuten (Art. 15.3).

4. Organisatie

In 2024 heeft de RvC de volgende documenten goedgekeurd: Jaarverslag en jaarrekening 2023, Jaarplan 2025 en meerjarenbegroting, het treasuryjaarplan, het risicojaarplan, het jaarverslag 2023 van Stichting Woonwagenbeheer Deventer en de begroting van Stichting Woonwagenbeheer Deventer.

Stakeholders

Jaarlijks zijn er verschillende momenten dat Rentree, buiten reguliere vergaderingen en overleggen om, contact heeft met haar stakeholders. Zo waren er in 2024 twee kennis- en leersessies over de thema’s AI en community building in de wijk. Hierbij zijn ook stakeholders, die met deze thema’s te maken hebben, betrokken. Ook een afvaardiging van de RvC was bij deze sessies aanwezig.

Om te bewaken dat we het complete overzicht behouden is de stakeholderslijst, zoals ieder jaar, waar nodig aangepast en doorgenomen met de RvC. De RvC heeft er op deze manier op toegezien dat door de bestuurder de betrekkingen met de belangrijkste stakeholders van Rentree – de Rijksoverheid en zijn organen, de gemeentelijke overheid, de bewoners en het personeel – goed zijn gebleven.

De RvC zelf heeft afgelopen jaar een keer vergaderd met het BAR en met de leden van de OR.

Samenstelling van de RvC

De RvC bestaat uit vijf leden die voor een periode van vier jaar worden benoemd en die eenmaal voor een volgende zittingstermijn van vier jaar kunnen worden herbenoemd. De selectie van de leden van de RvC is gebaseerd op de in het reglement van de RvC omschreven profielschets. De heer R. Stevelmans treedt op als voorzitter. De samenstelling van de RvC is in 2024 ongewijzigd. De heer E.A. Dijkstra en mevrouw S.J.M. Capello-Lindner zijn in 2024 herbenoemd voor een tweede termijn.

Schema met termijnen en functies per 31 december 2024

De RvC ontvangt €0,23 per kilometer op declaratiebasis.

Het bestuur

Jaap Huibers

De kosten voor de beloning (conform WNT) van de directeur bestuurder van Rentree zijn in 2024 opgebouwd uit de volgende elementen:

Financieel gezond

Om onze volkshuisvestelijke taken nu en in de toekomst uit te kunnen voeren, is het belangrijk om financieel gezond te blijven. Het resultaat van de exploitatie van de vastgoedportefeuille was positief en de beoordeling van de Autoriteit Woningcorporaties (AW) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) goed.

Het risicojaarplan voor 2023 bevatte de meest relevante risico’s voor Rentree als geheel, maar ook die zaken die het bereiken van onze doelstellingen voor 2023 in de weg zouden kunnen staan. Bij deze risico’s zijn beheersmaatregelen geformuleerd, die we regelmatig bespraken.

Financieel beleid

Het financiële beleid van Rentree is erop gericht de financiële continuïteit op lange termijn veilig te stellen, zodat we onze volkshuisvestelijke taken ook in de toekomst kunnen blijven uitvoeren. Wij streven naar een optimale financieringsstructuur met zo laag mogelijke kosten waarbij toegang tot de kapitaalmarkt gewaarborgd is. Onze resultaten verantwoorden we op een transparante wijze aan onze huurders, toezichthouders en andere stakeholders.

Om dit duurzaam te blijven doen houden we de vermogens- en kasstroomontwikkeling goed in de gaten en sturen we voor de korte termijn strak op onze kasstromen. Daar zien we een toenemende spanning waar een aantal oorzaken aan ten grondslag ligt.

De inkomsten uit verhuur zijn sterk gereguleerd zoals afgesproken in het Sociaal huurakkoord. Aan de kostenkant zien we dat de Anti Tax Avoidance Directive (ATAD) en belastingen de operationele kasstroom uithollen. Daarnaast staan de kosten van nieuwbouw, renovatie, duurzaamheid en onderhoud door de bouwkostenstijging enorm onder druk. De investeringen in duurzaamheid zijn fors, zeker gezien het feit dat er bijna geen waardevermeerdering van het vastgoed tegenover staat. Tevens is de rente de afgelopen jaren sterk gestegen.

Voor de komende jaren is onze operationele kasstroom voldoende om onze continuïteit te borgen en we beheren ons vermogen op een goede manier. Dat blijkt uit het positieve resultaat van de exploitatie van de vastgoedportefeuille over 2023 en uit de beoordelingen van de AW en het WSW. Tevens blijven de financiële ratio’s in de Meerjarenbegroting de toekomstige jaren positief. Maar het is voor ons heel belangrijk om de focus op een duurzaam businessmodel te houden.

Toelichting jaarresultaat en vermogensbeheer

Huuropbrengsten

De huuropbrengsten inclusief leegstand en derving oninbaarheid bedroeg in 2023 € 27,4 miljoen. In 2022 waren de verhuuropbrengsten € 26,9 miljoen wat betekent dat onze huuropbrengsten gestegen zijn met € 0,5 miljoen. Dit is grotendeels te verklaren door de opgeleverde nieuwbouw. De afwijking ten opzichte van de begroting is te verklaren door de huurverlaging die in 2023 hoger uitviel dan verwacht.

Opbrengsten verkopen

In 2023 zijn 3 woningen verkocht. De verwachting voor 2023 was de verkoop van 14 woningen. Het verschil is te verklaren doordat er over 2022 minder woningen zijn vrijgekomen die zijn aangewezen voor de verkoop. Tevens is de verkoop van een Bedrijfsonroerend Goed/Zorgonroerend Goed complex doorgeschoven naar 2024.

Bedrijfslasten

De bedrijfslasten zijn in 2023 gestegen met € 0,8 miljoen. De belangrijkste oorzaak van de stijging zijn onze lonen en salarissen. Door toename van het aantal FTE en de inhuur van externe krachten is deze post met € 0,4 miljoen gestegen. Verder zien we een sterke stijging van de OZB-belasting door toename van de WOZ en door toename van ons bezit.

Onderhoudskosten

Vergeleken met 2022 hadden we in 2023 € 1,2 miljoen hogere onderhoudslasten. Het grootste verschil van € 0,8 miljoen zit in het planmatig onderhoud waarbij de cyclus van onderhoud een belangrijke rol speelt.

Ten opzichte van de begroting vallen de onderhoudslasten € 1,2 miljoen lager uit. De belangrijkste reden hiervan is het projectmatig onderhoud waarbij er werkzaamheden zijn doorgeschoven naar 2024.

Financiële lasten

De rentelasten zijn licht gestegen ten opzichte van 2022. De lening portefeuille nam toe van € 164,9 miljoen naar € 181,3 miljoen. Het gemiddelde rentepercentage is 1,77% in 2023 ten opzichte van 1,67% in 2022.

Ten opzichte van de begroting zijn de rentelasten € 0,7 miljoen lager. De oorzaak is de lagere rente die in 2023 is gerealiseerd en de lagere realisatie in de investeringen. Hierdoor hebben we minder financiering aangetrokken dan verwacht.

Investeringen

In 2023 is er € 29,9 miljoen minder geinvesteerd dan begroot. Hiervan is € 31,2 miljoen minder uitgegeven aan nieuwbouw. Hiervan is € 15,0 miljoen te verklaren door de Flexwoningen. Dit project is niet doorgegaan doordat er geen geschikte locatie bleek te zijn vanuit de gemeente. Verder schuiven de projecten Shita, St. Jozef, Sluiskwartier en Handelskade door naar 2024 en 2025. Voor investeringen in woningverbetering zien we ook € 8,0 miljoen lagere uitgaven. Dit is grotendeels te verklaren doordat de projecten ‘Grote aanpak Burgersdijk, ‘Grote aanpak binnenstad complex 144’ en het project ‘Basisisolatie’ grotendeels doorschuiven naar 2024.

Tegenover de lagere investeringen in nieuwbouw en woningverbetering staat een hoger investeringsbedrag met betrekking tot aankoop van € 7,5 miljoen. Dit komt door de aankoop van ons kantoorpand wat niet was opgenomen in de begroting.

Vermogen en continuïteit

Om toekomstbestendig te zijn is het van belang dat we ons vermogen bewaken zodat we voldoende reserves hebben om te blijven bestaan. Hiervoor bewaken we onze solvabiliteit (het weerstandsvermogen) onze loan to value (LTV – in welke mate we ons vastgoed gefinancierd hebben met leningen-) en onze ICR (de verhouding tussen onze operationele kasstroom en onze rentekosten)

Solvabiliteit

De solvabiliteit op basis van beleidswaarde is in 2023 gedaald van 49,2% naar 36,1%. We voldoen hiermee ruim aan de norm die de AW en het WSW stellen aan de solvabiliteit (>15%). Het is voor ons belangrijk om de solvabiliteit te blijven bewaken zodat we zorgen dat we ons vermogen in stand houden.

Loan to Value

De LTV op basis van de beleidswaarde is in 2023 gestegen ten opzichte van 2022, van 46% naar 55%. Ook hier voldoen we ruim aan de gestelde norm van de AW en het WSW (<85%). Dit betekent dat de waarde van ons vastgoed in de juiste verhouding staat ten opzichte van onze leningportefeuille.

ICR

De ICR is gedaald in 2023 van 5,8 naar 4,3. Dit betekent dat onze kasstroom uit de operationele bedrijfsvoering (de “normale bedrijfsactiviteiten”) voldoende is om onze rentelasten te betalen, de norm is namelijk ≥ 1,4.

Beschouwing en doorkijk naar de toekomst

De Meerjarenbegroting voor 2024 en verder is opgesteld in een zeer onvoorspelbare tijd, ook op financieel gebied. Zo heeft ook Rentree te maken met een hoge inflatie en blijft de rente-ontwikkelingen lastig te voorspellen. Rentree volgt alle ontwikkelingen op de voet en berekend vroegtijdig diverse scenario’s door om een goed beeld te krijgen van de impact. Tevens benoemen we deze risico’s in ons risicojaarplan zodat de beheersing van risico’s continu wordt bewaakt.

De financiële ratio’s zien er nog goed uit voor de komende jaren. We scoren binnen de normen van het WSW en de AW en onze interne normen. De jaarrekening is daarom ook opgesteld op basis van de continuiteitsveronderstelling. Echter zien we wel dat de ratio’s in de toekomst meer gaan knellen. Met name de ICR laat een sterke daling zien, voornamelijk door de stijgende rente. Door middel van scenario-berekeningen weet Rentree waar haar grenzen liggen zodat er maximaal geïnvesteerd kan worden zonder dat de normen worden overschreden. Daarnaast heeft Rentree ook de bijstuurmogelijkheden in beeld zodat er qua investeringen eventueel tijdig afgeremd kan worden.

Verder is een aandachtspunt voor 2024 dat de beleidswaarde bepaald moet gaan worden volgens een nieuwe methodiek. De marktwaarde zal ook volgens een nieuwe, eenduidige, maar nog onbekende methode worden bepaald.

Beleidswaarde en marktwaarde

Marktwaarde

Rentree waardeert haar vastgoed tegen marktwaarde verhuurde staat. Hiervoor gebruiken we het handboek Modelmatig Waarderen.

De totale marktwaarde van Rentree is over 2023 met € 37,7 miljoen gestegen. Met name de gestegen WOZ-waarden en de opgeleverde nieuwbouw hebben hier een grote invloed op gehad. Daar tegenover staat dat de disconteringsvoet van de woningen conform het handboek in 2023 met 0,58% is gestegen, wat een beklemmend effect heeft op de marktwaarde.

Beleidswaarde

We lichten in onze jaarrekening ook de beleidswaarde toe. Dat is een variant van de marktwaarde verhuurde staat, maar dan op basis van eigen beleidskeuzes. Dat leidt tot een aantal afslagen van de marktwaarde.

Uitgangspunt 0: Marktwaarde in verhuurde staat

Het startpunt voor het bepalen van de beleidswaarde is de marktwaarde in verhuurde staat.

Afslag 1: Beschikbaarheid (doorexploiteren)

Voor de gehele portefeuille wordt het doorexploiteerscenario uit de marktwaardeberekening afgedwongen. Het verschil van de uitkomst van deze stap met de marktwaarde in stap 0 is de afslag voor beschikbaarheid.

Afslag 2: Betaalbaarheid (huren)

Met de uitkomst van stap 1 als uitgangspunt wordt in deze stap in het doorexploiteerscenario de markthuur vervangen door streefhuur (ook wel beleidshuur). De streefhuur wordt net als de markthuur op vhe-niveau vastgelegd in de objectgegevens. De streefhuur is de huur die bij mutatie van huurder wordt vastgesteld conform beleid van de corporatie en rekening houdend met wet- en regelgeving. Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 1 is de afslag voor betaalbaarheid.

Afslag 3: Kwaliteit (onderhoud)

Het eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In deze stap worden de componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud uit de Discounted Cash Flow (DCF)- berekening vervangen door een nominale (gecorrigeerd voor inflatie) eigen onderhoudsnorm. De norm is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding. Voor de beleidswaarde wordt in de eindwaarde het minimum van 2 maal de marktconforme onderhoudsnorm of 2 maal de beleidsonderhoudsnorm verondersteld.
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 2 is de afslag voor kwaliteit.

Afslag 4: Beheer

Het exploiteren van de sociale woningvoorraad zorgt naast de reguliere beheerkosten mogelijk voor extra uitgaven ten behoeve van exploitatie en (vastgoed gerelateerde) leefbaarheid. Beheer kan afwijken van de bij de marktwaarde gehanteerde marktnormen. Deze stap vervangt de volgende componenten uit de DCF-berekening met een beheernorm die aansluit met de jaarlijkse werkelijke uitgaven voor beheer en leefbaarheid in de 15-jaars DCF periode:
• Beheerkosten;
• Belastingen;
• Verzekeringen;
• Overige zakelijke lasten.
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 3 is de afslag voor beheer. De uitkomst van deze stap is de beleidswaarde.

In onderstaande tabel worden de afslagen op de marktwaarde en de aldus berekende beleidswaarde per ultimo 2023 weergegeven.

Beleidsmatige onderbouwing over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van de onroerende zaken in exploitatie

De positieve marktwaardeontwikkeling komt vooral door stijging van de WOZ-waarden, de oplevering van woningen en aanpassingen in het handboek.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt enerzijds beïnvloed door gewijzigde beleidskeuzes welke door Rentree zijn gemaakt en invloed hebben op relevante parameters zoals de (streef) huur en de normen voor onderhoud en beheer en anderzijds door gewijzigde parameters in de marktwaarde in verhuurde staat.

Voor de beleidswaarde geldt dat we de belangrijkste effecten zien bij de afslag beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. De afslag beschikbaarheid wordt veroorzaakt door het verschil tussen het hoogste van het uitpond- of doorexploiteerscenario in de marktwaarde en het doorexploiteerscenario in de beleidswaarde. De afslag betaalbaarheid wordt veroorzaakt door het verschil tussen de ingerekende markthuur bij mutatie in de marktwaarde (gemiddeld € 923,81) en de ingerekende streefhuur bij mutatie in de beleidswaarde (gemiddeld € 687,74). De afslag kwaliteit wordt veroorzaakt door het verschil tussen de ingerekende onderhoudsnorm conform het handboek in de marktwaarde ( gemiddeld € 1.018) en de ingerekende onderhoudsnorm van Rentree in de beleidswaarde (€ 2.794). Zowel de afslag kwaliteit als de onderhoudsnorm is gestegen t.o.v. 2022. De stijging van de onderhoudsnorm is grotendeels te verklaren door indexatie van de kosten over het afgelopen jaar.

Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorporaties’). In RJ 645 wordt aangegeven dat een beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde dient te worden opgenomen in het bestuursverslag.

De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt neemt. De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van de Aw en WSW.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en inschattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de corporatie in plaats van uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

Overeenkomstig de regelgeving dienen de vergelijkende cijfers ook voor de beleidswaarde te worden toegelicht. Daarbij dient ook stil te worden gestaan bij de ontwikkeling in de beleidswaarde. Op basis van ervaringen uit voorgaand boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te geven aan het begrip beleidswaarde. Zo is voor de beleidswaarde in 2019 aansluiting gezocht bij de vernieuwde definities voor onderhoud en verbetering. Voor boekjaar 2021 is het niet meer toegestaan om de clustermogelijkheid van onderhoudsuitgaven binnen projectuitgaven mee te nemen in de bepaling van de onderhoudsnorm.

In het boekjaar is de beleidswaarde afgenomen van € 350 miljoen naar € 321 miljoen.

Deze daling is grotendeels te verklaren door wijzigingen in de waarderingsparameters van de marktwaarde. Tevens is de impact van beleidswijzigingen zichtbaar die zien op het streefhuurbeleid en de onderhoudskosten. Zo is de gemiddelde beleidshuur van woningen gestegen van € 666 naar € 678, de gemiddelde onderhoudsnorm gestegen van € 2.382 naar € 2.794 en is de gemiddelde beheernorm gestegen van € 873 naar € 899.

Full-variant corporaties

Zoals eerder uiteengezet is de beleidswaarde afgeleid van de marktwaarde, door middel van het doorvoeren van een aantal beleidswaarde specifieke correcties als afslag op de marktwaarde. De disconteringsvoet is gebaseerd op de disconteringsvoet behorend bij het doorexploiteerscenario van de marktwaarde. Een toegesneden disconteringsvoet voor de beleidswaarde kan theoretisch mogelijk lager zijn als gevolg van een lager risicoprofiel (samenhangend met lagere huren en hogere kwaliteit onderhoud) en daarmee een positief effect hebben op de beleidswaarde. Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken.

Basis-variant corporaties

Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet, welke ultimo 2023 in de beleidswaardebepaling gelijk is aan de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2023 opgenomen disconteringsvoet voor het type vastgoedbezit en regio waarin Rentree actief is. In theorie kan een lager risicoprofiel worden verondersteld in de beleidswaarde door inrekenen van een lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud). Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken.

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

Het bestuur van Rentree heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit – en het niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 259 miljoen. Dit impliceert dat circa 68% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

Financieel resultaat

In 2023 laten we een positief resultaat van € 9,7 miljoen tegenover een negatief resultaat van € 14,6 miljoen in 2022. Het grootste verschil zit in de waardeverandering van het vastgoed. We zien daar een verschil van € 28,2 miljoen. Belangrijkste oorzaak is dat de autonome waardemutatie van ons bezit sterk is gestegen door wijzigingen in het handboek. Verder zien we een sterke stijging van onze belastingen. Dit komt voornamelijk doordat Rentree in 2023 niet meer over voldoende compensabele verliezen beschikt om het positieve fiscale resultaat volledig te verrekenen.

Treasury

Algemeen

De treasury commissie is in 2023 twee keer op locatie bij elkaar gekomen. Belangrijkste bespreekpunten tijdens deze vergaderingen waren het borgingsplafond, het bepalen van de financieringsbehoefte en de marktomstandigheden.

Renteconversie 2023

We kregen in 2023 te maken met één renteconversie. De lening werd in dit geval overgesloten.

Nieuwe leningen

We hebben in totaal € 25 miljoen aangetrokken aan nieuwe leningen. Een fixe lening van € 5,0 miljoen tegen 2,650% rente, twee fixe leningen van € 7,0 miljoen tegen 3,167% en 3,458% rente, en een fixe lening van € 6,0 miljoen tegen 2,900% rente.

Aflossingen

In 2023 zijn de onderstaande leningen afgelost.

Borgingsplafond

Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat een corporatie per einde van het betreffende kalenderjaar mag hebben. WSW stelt het borgingsplafond vast op basis van de DAEB financieringsbehoefte, opgebouwd uit de geprognosticeerde DAEB-investeringen en herfinancieringen van geborgde leningen voor de jaren 2023 tot en met 2025. We hebben van het WSW de geprognosticeerde financiering geborgd gekregen.

Beoordeling Autoriteit Woningcorporaties (AW) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)

Autoriteit Woningcorporaties

Op 29 november 2023 hebben wij van de AW de beoordeling rechtmatigheid verslagjaar 2022 ontvangen. In deze brief geeft de AW aan dat wij op alle onderwerpen van beoordeling aan de gestelde eisen voldoen.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Op 3 juli 2023 ontvingen wij van het WSW de brief over de borgbaarheid en het borgingsplafond. In deze brief is onze borgbaarheid als positief beoordeeld en hebben we ons borgingsplafond voor 2023 tot en met 2025 toegewezen gekregen.

Op 11 september 2022 ontvingen wij van het WSW de beoordeling van ons risicoprofiel. De conclusie is dat Rentree overall een relatief laag risicoprofiel behoudt.

Fiscale positie

Rentree is vanaf 1 januari 2008 integraal Vpb plichtig. In verband hiermee heeft Rentree met de Belastingdienst een vaststellingsovereenkomst, VSO 2, ondertekend welke op 1 januari 2023 door de belastingdienst is opgezegd. De gevolgen hiervan zijn minimaal voor Rentree. Tezamen met de geldende fiscale wet- en regelgeving, als mede jurisprudentie vormt dit de basis voor de uitwerking van de fiscale positie.

Op basis van de jaarrekening 2023 is een inschatting gemaakt van het fiscaal resultaat 2023. Ultimo 2023 bedraagt het saldo compensabele verliezen naar verwachting afgerond € 10,5 miljoen. Dit wordt verder toegelicht in paragraaf 9.11 van de jaarrekening.

Risicomanagement

Risicomanagement is een belangrijk onderdeel van onze bedrijfsvoering. We willen onze risico’s goed in beeld hebben en inzichtelijk maken hoe deze risico’s de realisatie van onze doelstellingen in de weg kan staan. Met dit inzicht zetten we in op monitoring en beheersing van de risico’s. 

We maken in ons risicojaarplan onderscheid tussen strategische, tactische en operationele risico’s. Als onderlegger voor de strategische risico’s maakten we gebruik van het rapport ‘Balanceren tussen ambities en middelen’- strategische risico’s corporatiesector 2021 en de business-risks die worden geformuleerd door het WSW. 

Met de strategische risico’s als uitgangspunt is in een werksessie met de organisatie bepaald hoe die risico’s van toepassing zijn op Rentree en in welke mate we deze risico’s beheersen en wat de impact is op onze brede maatschappelijke doelstellingen, zoals vastgelegd in de Rode Draad. Van de organisatie wordt vervolgens gevraagd om de doorvertaling te maken naar risico’s op operationeel niveau in relatie tot voorgenomen doelen zoals vastgelegd in het Jaarplan. Gedurende het jaar zijn verschillende audits uitgevoerd binnen de organisatie om ook te toetsen of de beheermaatregelen de gewenste impact hebben. 

Frauderisico’s

Binnen de Rode Draad van Rentree hebben we bepaald hoe de (financiële) middelen van Rentree besteed worden. Fraude definiëren we als een opzettelijke handeling door een of meer leden van het management, met governance belaste personen, werknemers of derden, waarbij gebruik wordt gemaakt van misleiding teneinde om een onrechtmatig of onwettig voordeel te verkrijgen. Ook een huurder kan fraude plegen; dit noemen we woonfraude en wordt behandeld in het hoofdstuk ‘In fijne wijken en buurten’. Frauduleuze handelingen kunnen ten koste gaan van onze maatschappelijke opgave. 
 

De belangrijkste frauderisicogebieden binnen Rentree zijn: 

• Toewijzingen van woningen; 
• Sturing van aannemersselectie of kopers in vastgoedprojecten; 
• Waardering van de onderhanden projecten / voorziening ORT; 
• Aan en verkoop van panden. 

De beheersmaatregelen die zijn getroffen op het gebied van frauderisico zijn opgenomen in o.a.: 

• Integriteitscode en klokkenluidersregeling; 
• Beleidsstukken (bv. inkoopbeleid); 
• Inrichting (procuratie en mandateringsregeling); 
• Processen (functiescheiding). 

Er zijn in 2023 geen interne fraudegevallen gesignaleerd. 

Korte terugblik op de risico’s van 2023

In het kader van risicomanagement hebben we 2023 gebruikt om het proces te verbeteren en dialoog over risico’s verder vorm te laten krijgen en, zoals voorgenomen, de implementatie van de verbeterde software ‘Naris Next’ af te ronden.  

Al in 2022 hebben we in het kader van onze compliance en governance het overzicht met alle statuten, reglementen en beleidsdocumenten geactualiseerd. Deze actualisatieslag heeft ook in 2023 nog geleid tot het updaten van een aantal documenten. Het vernieuwde overzicht staat periodiek op de agenda van het BO, zodat we het ‘levend’ houden en zicht houden op de noodzakelijke voortgang en tijdig kunnen anticiperen op de noodzakelijke aanpassingen. 

De aanbevelingen vanuit de managementletter zijn gedeeltelijk opgepakt, hierin hebben we bewuste keuzes gemaakt. De uitvoering van enkele interne controles pakken we op in overleg met de accountant. De afgelopen jaren hebben we laten zien dat de processen op orde zijn rondom bijvoorbeeld het passend toewijzen of de woningverkopen. De interne controles leverden geen opvallende bevindingen (meer) op. In overleg met de accountant hebben we daarom voorgesteld in de eindejaarscontrole een aantal interne controles uit te voeren o.b.v. selecties/steekproeven gemaakt door de accountant met bijzondere aandacht voor prestatielevering bij het niet-planmatig onderhoud. Het doel is dat de accountant zo (nog meer) gebruik kan maken van (of misschien zelfs kunnen steunen op) de door ons uitgevoerde werkzaamheden. 

Een blik naar de toekomst

Het risicojaarplan 2024 bevat opnieuw minder tekst en is in verbinding met de andere producten in de organisatie, de Rode Draad en de visie op Besturen en Toezichthouden. In het begin van 2024 hebben we vooral aandacht voor de informatievoorziening rondom risico’s en audits in de organisatie en richting onze Raad van Commissarissen. Ook gaan we aan de slag met de resterende aanbevelingen van de accountant, zoals opgenomen in de laatste managementletter. We verwachten al deze punten in 2024 te kunnen afronden. We proberen het risicomanagement continu te professionaliseren, waarbij we aansluiten bij onze kernwaarden: eenvoud en aandacht. 

Een groot en actueel risico blijft de politieke en economische onvoorspelbaarheid. In de Nationale Prestatieafspraken zijn diverse plannen en maatregelen opgenomen die impact zullen hebben op de werkzaamheden van corporaties. Samen met de huidige macro-economische omstandigheden, waarin we te maken hebben met sterk stijgende prijzen, beperkte beschikbaarheid van mensen en middelen en een oplopende rente maakt dit dat we alert moeten zijn op de gevolgen voor Rentree.  

Verbindingen

Om onze werkzaamheden uit te kunnen voeren maken we gebruik van verbindingen als dat nodig is. Rentree kent 1 verbinding, te weten Stichting Woonwagenbeheer Deventer.

Het belang van Rentree in Stichting Woonwagenbeheer Deventer is 50%. Samen met Woonbedrijf ieder1 vormt Rentree het bestuur. De directievoering is uitbesteed aan Nijbod. De Raad van Commissarissen van Rentree en Woonbedrijf Ieder1 zijn ook de Raad van Commissarissen van Stichting Woonwagenbeheer. Stichting Woonwagenbeheer Deventer houdt zich bezig met de exploitatie van woonwagens en woonwagenstandplaatsen in Deventer.

Volkshuisvesting

We hebben gehandeld in het belang van de volkshuisvesting.

Verklaring uitsluitend werkzaam in belang volkshuisvesting

De huidige bestuurder heeft in 2023 geen uitgaven geconstateerd die niet zijn gedaan in het belang van de volkshuisvesting overeenkomstig artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector.

Administratie

De administratie, het samenstellen van het jaarverslag en de jaarrekening 2023 zijn uitgevoerd door medewerkers van Rentree. De controle van het jaarverslag en de jaarrekening 2023 is verricht door Baker Tilly, die de controleverklaring heeft afgegeven.

Deventer,

Het bestuur van Woningstichting Rentree

Kengetallen

1. Eigen vermogen / Totaal vermogen ↩︎
2. Exclusief inkomensafhankelijke huurverhoging ↩︎
3. Huurachterstand op peildatum als percentage van de huursom van het betreffende boekjaar ↩︎
4. Operationele kasstroom exclusief rente-uitgaven / rente-uitgaven ↩︎
5. Deze getallen zijn gebaseerd op de categorale winst- en verliesrekening ↩︎

Jaarrekening

Op de vorige pagina’s heeft u over onze belangrijkste activiteiten in 2023 kunnen lezen. Voor 2023 in cijfers verwijzen we u graag naar onze Jaarrekening.

Jaarrekening 2023 en overige gegevens.